房地產企業“不差錢” 讓調控打折

　　去年的最后一個月，不僅京、滬、穗、深等一線城市出現久違的“地王”且不斷刷新，甚至“地王”行情也已傳導至二三線城市的武漢、溫州和南京等地。

　　2010年的樓市調控，終以年末土地市場的瘋狂收尾。

　　去年的最后一個月，不僅京、滬、穗、深等一線城市出現久違的“地王”且不斷刷新，甚至“地王”行情也已傳導至二三線城市的武漢、溫州和南京等地。

　　“地王”誕生的同時，中央的調控依然不放松，不僅國土部連發通知表明抑制地價過快上漲的決心，并且正式啟動“問責”和公布土地限制名單。與此同時，央行、銀監會也在進一步收緊房企的“銀根”。

　　業內人士認為，高地價的出現，不僅在于地方政府土地財政的根源沒有改變，還在于開發商融資渠道趨于多元化。從目前屢創新高的地價來看，未來房價上漲的壓力仍很大。

　　年末地王的盛宴

　　沉寂大半年的土地市場，在去年11月末時開始逐漸活躍。

　　11月25日，上海綠地集團發力，武漢土地市場總價、單價“地王”雙雙易主。同日，廣州也誕生年內新地王，此時的樓面地價定格為1.7276萬元/平方米。

　　11月29日，溫州土地市場原溫師院地塊以總價37.02億元的價格，樓面價高達3.7萬/平方米，創造了溫州宅地新地王。

　　就在“地王”行情可能會愈演愈烈之時，又出現了個小插曲。11月30日，上海嘉定區真南路以南、走馬塘以西住宅用地被證實退地。對此，業內人士多數持懷疑態度，稱目前局部地區個別項目的退地不會帶動大范圍退地潮的出現。

　　果然，此后開發商拿地的熱情反而被徹底點燃。

　　12月9日，萬科以底價29.63億元拍得鹽田沙頭角中心區6宗地塊，創下了深圳去年出讓底價最貴用地的紀錄。

　　同日，上海青浦單價地王誕生，業貿投資有限公司以16.2億元拿下趙巷鎮特色居住區17號地塊，折合樓板價達到2.1865萬元/平方米，溢價率達192%。

　　12月16日，保利地產在廣州成功拿下兩幅地塊，成交總價35億元，其中一塊地樓面地價達2.0605萬元/平方米，一舉刷新廣州單價紀錄。

　　12月21日，中國中信集團公司以63億元競得北京CBD核心區Z15地塊，刷新了去年以來北京土地出讓的總價紀錄。

　　除了一線城市沒有懸念的“地王”外，青島、佛山、廈門、南京等二線城市，也在12月份的土地出讓市場中爭奪“地王”。

　　國家統計局數據顯示，2010年1-11月，全國房地產開發企業完成土地購置面積3.61億平方米，土地購置費8931億元。在土地購置面積上，早已超過2009年全年3.1906億平方米的體量。

　　“在年末出現‘地王’，這一方面跟供應方有關，政府選在這個時候大力推地，并且像北京這樣的地方推出的都是優質地塊，因此價格稱王；另一方面就是需求方，拿地多是央企，在資金鏈上受調控影響最小。”安邦集團房地產分析師蘇晶表示。

　　隨著年末土地的沖關，各地的土地出讓金也創出新高。從中國房產信息集團披露的2010年全國土地成交金額排行前20名的城市來看，北京、上海、大連3個城市已進入“千億俱樂部”，成交金額分別為1600億元、1500億元和1100億元。

　　政策調控仍在加碼

　　上述“地王”的出現，顯然有違中央的本意，因為調控政策仍在不斷加碼。

　　對土地的調控首先開始于問責。12月16日上午，國土部部長徐紹史在京約談違法用地較為嚴重的5市州、7縣市、區政府主要負責人，并在下午聯合通報了2009年度全國土地衛片執法檢查情況。這意味著，公眾期待已久的全國土地管理“問責”正式啟動。

　　12月19日晚，在深圳、上海和廣州已經出現新“地王”的情況下，國土部毫無征兆地發出通知，要求各省、區、市國土資源行政主管部門及派駐地方的國家土地督察局采取有力措施，嚴格落實房地產監管和調控政策措施，打擊囤地炒地閑置土地等違法違規行為，堅決抑制少數城市地價過快上漲趨勢。此外，國土部還要求，各個地方政府當地皮出讓溢價率超過50%或者成交價創下歷史新高的地皮，需要在兩個工作日之內上報。

　　而次日，國土部召開加強房地產用地管理和調控視頻會議，再次強調要繼續加強土地市場動態監測監管和地價動態監測工作，強化適時分析研判，及時掌握市場價格等異常變動，提高對市場的敏銳性。

　　中原地產的報告指出，“9·29二次調控”后，土地市場沉寂片刻后再次爆發，顯示出開發商對后市的樂觀預期。此時出臺土地調控新政，希望能及時有效地抑制土地價格過快增長，通過整頓土地市場，嚴禁哄抬地價，進而達到穩定房價上漲預期的目的。

　　12月30日，國土部更是發布的一份關于房地產閑置土地情況的公告，顯示目前尚有因房地產開發企業自身原因造成、且未處置的26宗住宅閑置土地。

　　在國土部嚴控開發商“地根”的同時，“銀根”也在進一步緊縮。

　　12月8日，銀監會頒布了《中國銀監會辦公廳關于信托公司房地產信托業務風險提示的通知》，要求各信托公司立即進行業務合規性風險自查，逐筆分析業務的合規性和風險狀況涉及抵質押等擔保措施情況及評價；項目到期償付能力評價及風險處置預案等內容。銀監會再次表示，不會放松對房地產信托業務的監管。

　　12月25日晚，央行再次宣布，自12月26日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率，一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點。

　　房企“不差錢”效果打折

　　“盡管出臺了很多調控政策，但效果有限，因為地方政府土地財政的根源沒有改變。”蘇晶對于調控政策的效果表示擔憂。

　　事實上，不僅是土地財政可能推高地價，開發商的“不差錢”以及“賭漲”預期也在助漲地價。

　　“開發商在經歷了數次調控后，自身也具有很強的抗風險能力。”全經聯研究院副院長陳寶存說。

　　世聯地產的最新統計顯示，截至去年11月底，萬科、恒大、金地、遠洋地產等開發商已超額完成全年指標，保利、中海、富力也接近全年數字。其中，萬科更是完成全年目標的125%，恒大完成119%、金地完成116%、遠洋地產完成101%。

　　國家統計局的數據也顯示，2010年1-11月，房地產開發企業本年資金來源6.322萬億元，已經遠超2009年全年的5.7128萬億元。而按照2009年每月的增長速度，2010年全年房地產企業資金來源總量有望超過7萬億元。

　　值得注意的是，資本市場也在持續給力房地產業，顯示出投資者對房地產未來的看好。在北京新“地王”誕生的12月21日，地產股一反常態，表現強勢，板塊內漲停個股達6只。“招保萬金”4只地產龍頭股中，保利地產漲停，招商地產、萬科和金地集團漲幅都超過8%，整個板塊全面開花，僅3只微幅下跌，當日房地產板塊凈流入資金量居首。

　　“地王的出現顯示開發商對未來房價有一定的信心，另外地價的上漲也將促使房價進一步上漲。在政策層面，國家已經很難再拿出什么超出市場預期的政策來調控房地產市場了，對于房地產來說以后一段時間可能是政策的真空期。”有證券業人士分析認為。

　　“目前來看，樓市調控對國內房企在銀行信貸和上市融資等方面影響較大。但是，現在開發商的融資渠道日趨多樣化，海外熱錢以及房地產基金等都在進入房地產業。”蘇晶說。

　　版權及免責聲明：凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。

延伸閱讀