通脹挑戰房地產調控:住建部已加強政策儲備研究

　　通脹形勢已經影響到房地產調控。

　　住建部政策研究中心副主任秦虹日前在“2011家居產業百強企業研究成果發布會”上表示，持續緊縮的貨幣政策出發點本來不是針對房地產行業的，但是其對房地產行業的影響很大，很多剛性購房需求因為加息和通脹的雙重作用而被削弱。

　　更讓調控部門關注的是，持續通脹帶來投資性購房需求再度抬頭，或致使房價和交易量反彈。

　　一位接近住建部的人士表示，房地產調控政策不會放松，有關部門一直在收集和研究最新的情況，加強政策儲備，防止房地產市場大起大落。

　　治通脹讓樓市“很受傷”

　　7月9日，國家統計局公布數據顯示， 6月份全國居民消費價格總水平同比上漲6.4%。此外，為控制通脹預期，央行本月6日宣布了今年以來的第3次加息。隨著CPI的不斷創新高，業內預計下半年還會有1-2次加息。

　　“貨幣政策對房地產的影響特別大，其影響力甚至已經超過樓市調控政策。” 秦虹如是說。

　　秦虹表示，貨幣政策已經從兩方面嚴重影響到房地產市場：其一是對開發商的資金鏈和個人按揭貸款方面，許多銀行已經不發放開發貸，而個人按揭貸款也已經處于排隊狀態；其次是增加了貸款購房者的負擔，這其中有很多是剛性需求購房者。

　　上述接近住建部的人士表示，目前調控政策已經使得房地產市場的量價關系有了改善，但是仍然存在一些調控政策不細化、執行不到位的情況。

　　目前國內自住型購房以及改善型住房，與投資型購房相比，并沒有受到多少的保護。相反，一些投資型住房的人會利用各種“對策”進行投機。

　　另據北京鏈家地產市場研究部統計，“京十五條”出臺后北京外地購房人群占比僅為14%，修正后的個稅法案實施后這一比重或再次降低。

　　新個稅法將個稅起征點上升至3500元，相當一部分人群將進入“免稅名單”，其中外地居民在稅負減輕的同時，購房計劃也或將受到影響。

　　北京鏈家地產首席分析師張月認為，一些外地人尤其是剛來京工作的年輕人收入相對較低，在一段時間內無需納稅，將來即使在京工作滿5年也只能提供三年、兩年或更少時間的納稅證明。

　　其中不乏沒有加入社保的自由職業者、個體工商戶和小公司職員等，這會使他們的購房計劃延后，甚至喪失購房資格。

　　預計新個稅實施后外地人的購房需求會進一步減少至10%以下。

　　秦虹表示，持續緊縮的貨幣政策，還將對房地產供給產生影響。2010年住宅用地供應大幅度增加，而這些土地供應量在2011-2012年變成住宅房屋供應，還需要資金的支持。

　　房地產開發商在2011年上半年很多選擇依靠信托渠道融資，但是從2011年5月份開始，房地產信托也幾乎被叫停了。房地產行業資金內外交困，由此帶來的房地產開發的持續性，值得關注。

　　“信托將在下半年淡出，私募和民間資本轉而將成為未來房地產的主要融資渠道。”K8土地網CEO申威對記者如是說。

　　加強政策儲備

　　上述接近住建部的人士告訴記者，為了防止出現這樣的大起大落的情況，住建部已經在加強調研和研究，加強房地產調控的政策儲備。

　　例如，如何支持改善性購房需求，而又不放松限購政策，同時防止投資性購房需求反彈。

　　北京房地產業協會副秘書長陳志此前對本報記者表示，很多城市都在研究是否要將限購政策年限等條件進行調整。例如，對于北京這樣的限購政策執行比較嚴的城市，是否可以通過調整限購年限，用來支持自住型購房需求。

　　秦虹說，加息等貨幣政策已經帶來買房人群的貸款壓力負擔，也是影響房地產合理購買力的一個問題。

　　秦虹表示，今后政府將在政策上做好政策儲備，關注這一部分持有能力較弱的人群。在房地產市場下行的時候，怎么樣保護和支持自住型購房需求，他說當前通脹形勢對購房需求的影響正在研究。

　　秦虹建議，從限購年限等方面去調整政策，進行大規模的調研，摸底排查具體情況，防止房地產調控的大起大落。

　　在堅持“限購令”的前提下，如何確實落實保障房的保障性也成為政府開始細化政策的出發點。

　　雖然今年1000萬套保證性住房達到了一定的數量規模，秦虹認為，保障住房的區別化針對性的政策應該進一步加強，提高保障效應。發達城市和不發達城市，大城市和小城市，這些不同的城市中對保障性的需求也是不一樣的。所以針對不同的城市的特點出臺了更加區別化針對性的政策非常有必要。

來源：21世紀經濟報道

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