房地產價格對不同經濟情景的反應

　　香港房地產是以所有權和使用權相分離為基礎的，土地買賣的是使用權；政府對土地保持有效的管制，包括對建筑、城市規劃和市場機制的建立；土地稅收構成財政收入的主要來源。從1881-1997年，地產收入占到香港財政收入1/3.

　　1841年英國占領香港后，隨著香港產業轉型和回歸，一次次大事件背后則是一次又一次的房地產的起伏。

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　　鴉片戰爭后，隨著太平天國運動、辛亥革命等內地動亂，大陸人不斷涌向香港，人口從最初的5000多人增長到1941年的163萬人。由于建設不足，房租、地價和房價持續升高。此間也出現過由于華商購地在1877-1881年地價上漲6倍的情況，香港開始成為一個城市。

　　1956-1966年是香港工業化發展最快的時期，香港人口從200萬提高到300萬，歐美和印尼資金在香港開辦實業。香港進入了一個建筑、買賣的高峰期。商業地產、倉庫、廠房需求急劇上升，商廈從1961年的5棟提高到1964年的20棟，租金從1962年的1.6元/平方尺提高到1964年的4元/平方尺。

　　1964年發生拆舊事故，造成政府干預舊樓拆遷，使得部分靠銀行貸款的房地產開發商資金周轉困難，加上對銀行開始進行風險監管，由于過度的房地產開發貸款，出現了銀行倒閉的擠兌風潮。房價因此暴跌，當年工業用地降幅達67%，高級住宅跌幅35%。1967年爆發了反英抗暴的政治運動，資金外流，地價當年又跌了50%，政府買地收入僅為高峰期的18%。也正是這一次大跌，完成了房地產公司的轉換，李嘉誠、李兆基、鄭裕彤等地產商低價購地，奠定了后來香港經濟主導者的地位。

　　1968年政局穩定后，市民信心恢復。加上香港進入了第三產業快速發展期，海外資金再次流入香港。該階段香港的股市表現最好，從1967年8月底的58.61點上升到1973年的1775點。另外由于港元貶值，物價全面上升，通脹預期也拉高了租金和房價。海外投資增加帶動了對高級住宅的需求，高級住宅樓價最先上漲。此后股市暴跌和石油危機使得房價再次回落。

　　1976年以后，香港成為國際金融中心，大批外國金融機構在香港設立公司；大量移民不斷涌入，還有50、60 年代出生高峰期的人進入了結婚高峰期，使香港1975-1981年期間保持持續10%以上經濟增長。樓市于1975年觸底，1981年達到高峰。這一時期，地價上漲了7倍，樓價上漲了3倍。

　　美國采取沃克爾緊縮后，香港利率升20%，資金成本壓力加大，加上世界經濟不景氣，中英關于香港前途問題談判困難，樓市崩潰，地價跌幅40%-60%，高級住宅下跌50%。

　　中英在1984年底談判結束，對于市民關心的1997年到期后的土地租約問題，進行了妥善解決，市場信心在次升起；另外世界經濟形勢好轉，美元貶值帶動香港出口增加，經濟再次進入高增長。利率也開始進入下降周期，海外資金流入香港，創造了房價上漲的條件。隨著1991年通脹預期高漲和股市上漲，1991年3月樓市再次出現上漲。

　　香港政府在1991年8月到1992年二季度連續采取措施抑制房價，包括收取印花稅、禁止內部轉讓樓花、降低按揭比例；但沒有阻止房價上漲，針對降低按揭比例這一措施，房地產開放商自己組建財務公司，向購房者貸款。1993年地王拍賣屢現，帶動房價繼續上漲。1994年一季度之后，香港政府繼續抑制房價：包括增加土地供給、房屋供給、打擊投機；另外美國7次加息后，房價從1994年二季度下跌，一直持續到1995年三季度，這次房價平均下跌3成。董建華上任后，大家對香港前途信心充足，1995年后繼續恢復上漲，一直持續到1997年。

來源：證券時報

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