馬躍成：房地產泡沫到了要破的時候了

中國樓市是軟著陸，還是硬著陸？這是個問題，是個關系到方方面面的問題。房地產泡沫是個不爭的事實。軟著陸就是讓泡沫慢撒氣，硬著陸就是泡沫很快破裂。我們試圖做的當然是要實現軟著陸，但是軟著陸的政策又往往適得其反，泡沫不但不破，反而越鼓越大。

最近，唱跌派的代表人物獨立經濟學家謝國忠在重慶舉辦的瑞信中國投資年會上預測， “四五年后，中國房地產市場房價要跌40%~50%。”謝國忠說，中國市場其實并不缺房，有統計表明，目前存量房高達160億平方米。過去，很多人買房或者想買房，是因為預期房價還要上漲。

他說，中國已進入房地產熊市，將持續5年左右，大城市的平均房價很可能會下降一半以上，土地價格將下降更多，部分省市的價格甚至可能下降80%以上。

有人不承認中國的房地產泡沫會破裂，他們認為中國樓市的供求關系始終緊張狀態，房價至今依然也很堅挺呀？其實無論美國還是日本也都有過類似的過程，也有過調控與反調控的斗爭，甚至也有越調越漲的情況。但是最后都逃不過一場大危機的到來。

佛羅里達州位于美國東南端，地理位置優越，第一次世界大戰結束后，這里迅速成為普通百姓的冬日度假勝地。隨著需求的增加，佛羅里達的土地價格開始逐漸升值。當時，地價每上升10%，炒家的利潤幾乎就會翻一倍。在那幾年，人們的口頭禪就是“今天不買，明天就買不到了”！然而好景不長，到1926年，佛羅里達房地產泡沫迅速破碎。緊接著，這場泡沫又激化了美國的經濟危機，結果引發了華爾街股市的崩潰，最終導致了20世紀30年代的世界經濟大危機。

20世紀80年代后期，日本中央銀行采取了非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。到1989年，日本的房地產價格已飆升到十分荒唐的程度。當時，國土面積相當于美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當于整個美國地價總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價就相當于美國全國的總地價。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。1991年后，由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。到1993年，日本房地產業全面崩潰，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。

房地產市場泡沫似乎不需證明。但是，也不是所有人都贊同這種觀點，一些人認為不存在泡沫；甚至還有人說，如果真的存在泡沫，它也不會破裂。著名經濟學家張五常就說過，中國的樓市泡沫是鋼做的。張五常說，所謂的泡沫就是拿針戳一下就泡了，那才是泡沫。中國的樓市說泡沫，但用什么都扎不破。

經濟學家林毅夫表示，中國面臨通脹和房產泡沫風險。他指出，在金融危機發生后，中國經濟率先復蘇并保持高速增長，對全球經濟增長發揮了很大貢獻，但在經濟多年的快速增長之后，中國經濟也面臨通脹壓力、房地產泡沫等風險。

國外的經濟學家認為，房地產泡沫不破裂，將進一步擴大財富的兩極分化。房地產泡沫最顯著的惡果是它的社會財富再分配效應，土地的大幅度升殖給各種形式的土地持有人帶來的財富不可能是無中生有，而是來源于非土地持有者的相對貧困化。

他們還認為，房地產泡沫不破裂,通脹威脅就不會根本消除。房價的大幅增長客觀上要求貨幣供給的增長，而樓價泡沫的貨幣增長沒有相應的社會產品價值量增長為其基礎。通貨膨脹是房地產泡沫的必然結果。

有評論人認為，如果宏觀調控持續下去，房地產市場銷售遭遇“寒冬” 仍然繼續，房地產開發商資金鏈斷裂的危險進一步加劇，那么，房地產價格泡沫很可能在今年破裂。他們認為，目前中國的房地產行業已經岌岌可危，就差最后一根稻草。

還有人認為，當前正是讓中國房地產泡沫破裂的最佳時機。如果房價下降，可以打消民眾對“房價長期上漲”的預期，而這種預期正是推高房價的最重要因素。房價下跌會將投機性需求消滅于無形，從而降低購房總需求，導致房價進一步下降。這樣中國的房價就會越來越接近民眾的購買力水平，可以使更多的民眾可能擁有自己的住房。這可能是最樂觀的和理想化的泡沫論了。

來源：鳳凰網博客 作者：馬躍成

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