房地產：保障房是估值突破點

　　回歸理性，僵局終破。我們認為下半年在政策不放松前提下，庫存資金兩把劍終將打破地產調控僵局，而結局一定不是“雙輸”，在宏觀經濟增長穩定、存量資金并不枯竭以及剛需依然旺盛的情形下，價格的適度調整必將帶來銷量的逐步修復。

　　調控非一日之功，政策將在多重博弈中尋求動態平衡。目前政策雖然基本壓制了房價上漲，但因為當前調控行政色彩濃厚，容易一放就亂，長遠看只有加大有效供給，同時加快經濟結構化轉型，解決對土地財政嚴重依賴的問題，調控才能真正完成。而中期來看，通脹和本幣升值問題仍是調控的干擾因素。因此我們判斷下半年至明年政策難以放松，后期政策維穩，微調為主，重點在于保障房建設的落實問題。

　　庫存資金兩把劍，打破僵局。2011年行業庫存累積成為史上新高，去庫存至少延續至明年下半年；而由于調控在貨幣端效果顯著及去年的擴張熱情，今年資金壓力將直逼08年水平。若以08年資金缺口水平作為臨界點，行業能承受銷量最大跌幅為10%，這意味著下半年銷售任務不輕，調價在所難免。

　　期待保障房大戲上演。我們測算十二五期間地方政府的保障房建設資金缺口為1.09萬億，而資金最緊張的是建設任務較重的2011年至2013年，每年資金缺口可達3300-3400億。地方政府的資金壓力主要存在于公租房和廉租房建設，而保障房將來的發展方向將以租為主，若不進行模式創新將很難推進。模式創新的關鍵在于地方政府、開發商和金融機構三方利益的協調，而解決方案的重中之重是政府優惠力度與金融創新。目前保障房融資模式創新已初見端倪，三季度有望快速推進，我們期待下半年大戲開演。

　　價格適度調整下的銷量修復將帶動股價趨勢上行，后期選股遵循三條邏輯。下半年“以價補量，以量補利”的狀況有望出現，這將帶動股價趨勢上行。后期選股遵循三條邏輯，一是“強者恒強”邏輯，著重推薦行業高周轉龍頭，以及部分資金充裕，業績確定的區域龍頭；二是“模式差異化”邏輯，即某些商業模式獨特，具有差異化擴張模式，并且未來兩年有良好的銷售預期的企業；三是“保障房”邏輯，保障房融資模式創新的推進將對參建保障房的開發商形成利好。下半年我們重點推薦的組合是福星、首開、保利、萬科、冠城、北京城建600266,股吧和魯商置業600223,股吧。

　　
來源：和訊股票

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