房地產“中場休息”_下半年政策轉向希望渺茫

　　中國房地產應該在2008年走完了“上半場”，本來2008年就應該調整，結果因為美國金融風暴，2009年宏觀經濟環境與政策突然轉向，使這個調整耽誤了兩年的時間，2011年繼續“補課”。

　　上半場結束，2011年進入“中場休息”——總結經驗、彌補不足、確定下半場的“游戲”規則。

　　我們預計，最短一年半，長則也要三年，一年半到三年這一中場調整階段對于中國房地產來說非常必要。如此來看，今年下半年還是屬于“中場休息”階段，還沒有到一個下半場開始的時候。

　　此外，如今的情況和2008年完全不同。2008年時，我們碰到了前所未有的對未來不確定的恐懼，而今年我們暫時還沒遇到諸如2008年那種客觀環境上的問題。因此，我認為，關于今年下半年規則的180度的轉向的預測全都會“破產”。

　　不過，預期下半年市場還是會發生較大轉變。

　　首先，在缺錢、銷售停滯，并且限購下降價都難以促成成交的情況下，部分開發商，尤其是豪宅的開發會暫停。

　　其次，破產的多種形式會在下半年出現，比如說兼并和重組，預計今年下半年這一現象會較明顯。上半年大家是暫停不玩，下半年憋不住了，有些人退出，有些人堅守，這個是很可能發生的。

　　第三，價格下調是大概率事件。目前房價下調已在深圳出現，上海暫時出現得不明顯。

　　最后，就是民間資金的支持。我們看今天的中國，雖然銀行錢緊得不得了，但是看PE投資、私募股權投資、基金投資，依然是非常的火爆。這些錢可能會這個時候尋找機會，并彌補了我們銀行存款準備金率高帶來的錢荒。

　　那么，“中場休息”什么時候會結束？

　　我認為“中場休息”結束的第一個標志是保障房建設有實質性進展。我們預測中場休息時間是一年半到三年，這個和保障性住房建設密切相關。保障性住房如果在全國沒有實質性的推出，會對下半場產生前提性的影響。

　　“中場休息”想要結束，還需要市場對目前房地產市場的認識——包括稅收、對城市化的影響等等，基本在大道理上形成共識。而這必須由一場危機來催化，并且是一場強烈的危機，大家才形成共識。攝影記者/任玉明

　　“上海中介門店關閉的情形呈現蔓延趨勢。”漢宇地產市場副總經理孫文勤告訴《第一財經日報》記者，“根據交易量，全市四成以上的中介門店都處于實際虧損狀態，由此導致小中介公司呈現加速關店的趨勢，部分區域中介關店比例已經達到20%~30%。”

　　與此同時，二手房的掛牌價近期也已出現松動跡象。中原地產的報告顯示，在青浦趙巷、浦東周康等一手項目較多區域，由于近期一手樓盤折扣促銷活動頻出，周邊二手房東原本堅守的價格態度軟化，議價空間在4%至10%之間。

　　買賣市場不溫不火

　　一方面是二手房買賣市場不溫不火，另一方面，二手房租賃市場卻比去年同期要活躍很多。漢宇地產前5個月的數據顯示，全市各區域租賃成交量同比增長55%，最高峰時買賣與租賃的成交比曾達到1：4，往年最高只有1：3。

　　不過，買賣與租賃的成交比高對于大型中介而言也許未必是好消息。信義房屋中國分析師朱平平表示，二手房買賣的利潤貢獻率以及帶看成交比都要遠高于二手房租賃，“假如一套200萬的房子，買賣二手房中介費收足2%是4萬元，但是假設這套房子的租金是4000元的話，那么中介費收足只有2800元。因此，對于大型中介，由于運營成本高，二手房買賣才是其主要收入來源。”

　　不過，記者也了解到，與2008年時的情形有所不同，大型中介公司在近期則基本未出現關店現象。尤其是處于行業第一集團的中介公司，甚至保持了逆市擴張的勢頭，市場份額還有所擴大。“原因是這些大型中介公司門店在前幾輪調控中多已做了優化調整，穩定性較強。” 孫文勤說。

　　調整策略備戰下半年

　　“從中長期來看，樓市還是具有上漲空間，現在最主要就是限購和限貸的影響，導致成交量的抑制，并且對于中介企業而言，房價的上漲下跌對業績的影響不大，最主要就是成交量。一旦政策繼續高壓，價格下跌，那么成交量必然會出現上漲，而政策放松就不言而喻了。” 德佑地產研究部主任陸騎麟表示。

　　于是，為了挺過這一輪調控期，一些中介經紀公司近期紛紛調整了策略。德佑地產開始在傳統市中心以外的新區域布局，如浦東新區的花木店、閔行區的虹梅店、寶山區的真華店。

　　漢宇地產在今年則強調“一二手聯動”以及新房和商業地產的代理業務。

　　對于下半年二手房市場的看法，朱平平預計，下半年政府對市場調控不會放松，總體成交量會保持平穩狀態，預計單月成交在1.5萬套左右，房價應該會在目前房價的情況下有正負10%的浮動。”

　　徐健

　　隨著新“國八條”大政策的實施、限購令的執行，6次存款準備金率的連番上調，2011年上半年房地產市場可謂在觀望中前行。這些新政的實施可視為政府力圖冷卻市場氣氛和防止樓市過熱的又一舉措。經過此輪調整，市場成交量明顯放緩，部分城市樓價下調，投機投資性購房需求得到遏制，宏觀調控效果初步顯現。

　　不過，瑞安房地產在“三年發展計劃”的推動下，公司旗下各項目正在加快發展步伐，并按進度實現于2012年建造100萬平方米物業的目標。截至4月底，已完成合同銷售額為人民幣41.4億元，完成全年100億銷售目標的41%。

　　展望未來，預計短期內目前嚴厲的調控措施不會放松，今年的房屋銷售將會出現短期的波動。加之緊縮的貨幣政策使得銀行貸款收緊，相對于高端住宅市場，低端物業的發展將受政策影響較多。不過，中國經濟發展持續向好、市中心土地的稀缺性、快速城市化進程使得市場對于優質物業的需求依舊強烈。我們對本年度的住宅市場前景審慎樂觀。

　　此外，內地日益富裕的中產階層在刺激消費政策的推動下，將使我們的商業物業組合包括新天地模式的發展項目及虹橋天地受惠。

　　瑞房目前有約1100萬平方米的土地儲備，其中有約600萬平方米為商用面積。過去幾年，瑞安房地產一直致力于舊城改造的開發模式。但近幾年來，舊城改造成本日益高昂，高鐵沿線物業的開發以及知識型社區的開發將成為公司新開發模式的選擇。

　　黃樹輝

　　房地產行業大勢逆轉，但以快速周轉和二三線布局為主要依托的萬科A000002.SZ突顯出高出同行的抗壓能力。承接去年的銷售慣性，萬科在今年1至5月實現銷售面積453萬平方米和銷售金額524億元，分別同比增長93%和87%。

　　有行業研究數據顯示，萬科前五個月銷售面積和銷售額分別大幅跑贏全行業92和69個百分點，這得益于提前布局二三線城市的戰略和快速銷售策略。

　　萬科向《第一財經日報》表示，前5個月全國房地產銷售增速明顯放緩，一些主要城市銷售同比下滑。上市房企的銷售有增有減，總體來看，堅持主流住宅定位、快速周轉、戰略縱深的企業表現更好一些。

　　截至一季度末，萬科持有現金371.9億，遠高于短期借款和一年內到期長期借款的總和202.9億元，凈負債率僅17.3%。萬科認為，就行業整體來看，隨著市場銷售的放緩和融資渠道的緊縮，資金面收緊是大勢所趨。

　　在萬科看來，調控已經對市場產生了明顯影響，成交速度普遍放緩，隨著去年大量開工的產品逐漸轉入銷售，未來整體住房供應將進一步增加，行業的存貨壓力將進一步上升。

　　對于下半年市場和行業走勢，萬科預計政策將進一步體現，供求關系將進一步朝著有利于自住購房者的方向改變。受新房入市增加和銷售放緩的影響，商品住房可售存量將有所上升，市場競爭更趨激烈。

　　去年年底以來，住房新開工增速已經有明顯的放緩，如果這一趨勢延續，可能會對一年之后的供應造成影響。不過，萬科表示：“由于影響房地產市場的因素十分復雜，精確預測短期走勢十分困難，市場會如何發展還需要進一步觀察。”

　　萬科方面表示：“萬科仍然會將新推盤當月銷售率作為主要關注的指標，通過靈活的銷售策略努力保持良好的銷售速度。”

　　根據萬科5月銷售電話會議紀要內容，萬科在接下來的6到8月，將進入推盤高峰，每月推盤量將超過110億元，早于行業8月開始的推盤高峰。

　　在土地市場方面，萬科表示對下半年地產市場持謹慎態度，銷售速度將進一步下降，開發商資金狀況將進一步收緊。而隨著地方政府土地供給的增加，下半年土地流拍會愈加頻繁，土地價格將面臨下行壓力。

　　基于這一判斷，萬科今年上半年在拿地方面一直比較謹慎。萬科表示，將立足現有城市，繼續貫徹快速銷售和現金為王的策略，在謹慎投資的基本原則下，密切關注可能出現的市場機遇。

　　根據萬科5月銷售電話會議紀要內容，萬科認為限購有進一步擴大跡象，短期不排除政策進一步升級的可能性。未來幾個月供給增加推動的成交回升可能會被市場解讀為回暖跡象，從而引發政策進一步緊縮。萬科認為，在土地流拍大量出現之前，政策不會放松。

　　黃樹輝

　　從2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9·29新政”到2011年1月的新“國八條”，房地產調控政策層層加碼，調控力度步步加強，嚴厲的“限購”、“限貸”、“限價”政策改變著市場結構與競爭格局，累加的調控效力深刻影響著房地產市場運行與行業發展。

　　上半年招商地產快速調整營銷推廣方向，實施全員營銷，強化項目總經理問責制，嚴格考核項目開盤節點。

　　截至2011年6月26日，招商地產實現銷售認購金額超過100億元，完成了年報中制定的全年200億元銷售目標的一半。

　　招商地產今年更加注重資產的周轉速度，采取更為靈活的銷售策略，提升市場應變能力。時逢6月市場小幅反彈，招商地產深圳觀園、雍景灣，以及北京公園1872項目開盤，6月份認購金額爆發式增長，達到40多億元。

　　6月份井噴式銷售的背后，富有吸引力的定價是關鍵。但6月份市場小幅反彈并不意味著市場出現根本轉向，下半年房地產行業形勢依然不太樂觀，我們要做的是確保把握好生產經營節點，營銷方式創新，改變淡市背景下的旺市營銷模式。

　　下半年，招商地產可供推出的貨值超過200億元，新盤結構以中端為主，主要為北京嘉銘瓏原，均價3.4萬元/平方米，合計貨值約為30億元，其中7月份將推出948套中小戶型住宅，貨值超過10億元。

　　除此之外，下半年新推盤多為中端樓盤和綜合體項目，銷售均價將較上半年的2萬元/平方米有一定的回落，從而緩解上半年項目均價偏高造成的銷售壓力。

　　招商地產在拿地方面依然堅持謹慎穩健的原則和步伐，二季度公司進行了兩項土地收購，其中鎮江大東項目土地出讓總價高達30.1億元。6月30日，招商地產以64.39億元拿下位于深圳市南山區蛇口太子灣的一宗地塊，宣告深圳土地拍賣史上總價地王的誕生，樓面地價約3788元/平方米，顯示出公司對未來市場依然看好。

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