房地產市場流動性趨緊 房企信托融資成本突破20%

　　隨著準備金率的逐步上調，信貸資源正在不斷萎縮，令房地產市場的整體流動性趨緊，表現在房地產信托融資上，則出現了利率水漲船高的局面。

　　近日，在香港上市的融創集團先后兩筆高息信托融資引發市場關注。公告顯示，融創集團向大業信托融資6億為旗下房地產開發公司融創基業進行注冊資本注資。增資后，融創置地及大業信托各持有融創基業51%及49%的股權。

　　據悉，該信托計劃為期17個月，年利率高達17%，為今年以來正式公布的地產信托最高年利率水平。如果加上信托手續費用及融資渠道費用，融資成本突破20%已無懸念。融創集團還表示，如果收購在約定的17個月期間屆滿后尚未進行，信托計劃期限將自動額外延長29個月，并以23%的年利率支付償還代價。

　　此外，融創集團另一筆向新華信托的融資款總成本預計也為17%。

　　在高息之外，目前進行信托貸款融資的房企所承受的還有高質押率。根據公告，融創將以開發公司股權及土地使用權作價5億，作為向大業信托融資的質押物。但從此前的公告看，作為質押標的地塊為融創以9.59億元的價格競標所得，因此從當前市場價看，質押標的價值已經能完全覆蓋可能發生的風險損失。

　　據了解，這種高息、高質押的模式在信托行業內已較盛行。據北方某信托人士表示，原因一是政策監管趨嚴，二是信托公司擔心房地產市場系統性風險加劇。目前監管層已對房地產信托項目實行逐月上報風險監測的制度，在其中的還款來源一項中，就明確要求填寫第一、第二及其他還款來源。這對房地產開發商的資金鏈安全提出了更高要求，也等于直接提高了審批的門檻。

　　在現實中，據信托人士介紹，由于開發商目前資金緊張，加上其他的融資渠道收緊，有可能出現與信托約定的回購期內償還或置換信托貸款的資金無法及時到位的情況。目前雖然尚未聽說有房地產信托確認無法償還的情況，但信托計劃延期的情形確實存在。同時，如果開發商銷售不暢，即使能夠找到置換資金保證信托計劃的兌付，開發商屆時也會陷入高息置換低息的惡性循環。

來源：證券時報網

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