房地產市場調控正進僵局 政策基本經用盡

　　從全國范圍內來看，目前尚無取消限購政策的趨勢，但是可以預料，這項政策的期限是看得見的，而一旦取消，受壓已久的房價勢將出現強烈反彈。

　　從2010年年中開始，我國又開始了新一輪的市場調控，此輪調控無論在出臺措施、調控力度和持續時間上都超過了以往幾次，大有不達目的決不罷休的氣勢。目前，調控正在縱深方向發展，政府在其行政手段范圍內能夠出臺的政策基本已經用盡，但是市場顯示的信號卻并不樂觀。種種跡象表明，此輪聲勢浩大的市場調控正在進入僵局。

　　第一，限購政策難以持續。在一年多的市場調控中，由中央政府出面布置的調控措施不斷升級，其中以限購政策最為引人注目。限購政策出臺后，曾經受到了輿論的廣泛批評，指責它違反了市場化原則，是一種行政干預。其實，雖然市場的效率總是高于政府管制，但市場也不是萬能的，在供求關系嚴重失衡的時候，市場也會出現失靈的時候，因此政府的干預并不是沒有任何的正當性。縱觀各地出臺的限購令，雖然在版本上略有差異，但大多是以限制投資和投機性購房為手段，對于居住型和改善型住房需求并未完全封殺。我國的商品房價格之所以長期快速上漲，其實主要就是由投資投機型需求所推動的，限購政策對此起到了釜底抽薪的作用。但是，由于對地方政府的財政收支沒有重新布局，因此一旦地方政府無法承受房價下跌所帶來的地方經濟利益損失，那么它們必然會對中央政府的調控決心產生強大的倒逼作用。前不久，海口市政府已經放出了取消限購政策的口風，雖然它指的是商業地產，但是已經表明了地方政府的曖昧態度，只不過海口因為是一個對異地人士購房依賴更強烈的城市而先行一步罷了。但是，其他地方的政府又何嘗不是抱有如此心態。因此，雖然從全國范圍內來看，目前尚無取消限購政策的趨勢，但是可以預料，這項政策的期限是看得見的，而一旦取消，受壓已久的房價勢將出現強烈反彈。

　　第二，限價政策難以收效。要求政府動用行政手段來控制房價，這是比限購更為強烈的一種市場干預手段，但它比限購政策更難落實到位。我們不妨看一看近期發生的聯合利華漲價事件，盡管發改委對其進行了約談，并針對其向外散布的有關漲價的言論進行了行政罰款，但當聯合利華采取了漲價行動后，國家發改委反而束手無策了。這個情況典型地說明，政府是沒有辦法控制商品價格的，對聯合利華所生產的日用品是這樣，對商品房更是如此。當然，近期從房地產市場上傳出的信息似乎給人房價得到了控制的印象，但這其實更多是房產開發商為了給政府面子而推遲了一些高檔商品房的開盤，因此所謂房價得到控制其實是一種假象。國家統計局最近公布了5月份全國70個大中城市房屋價格指數，數據顯示國內多個城市房價依然堅挺，其中50個大中城市房價環比仍然出現上漲。顯然，抓住其中個別城市房價出現短暫下降而認為房價拐點即將到來，是比較輕率的。

　　第三，房產稅難以大面積鋪開。房產稅是精準打擊投資投機力量的重磅炸彈，但從其醞釀階段到正式實施，推出房產稅的目的卻一直模糊不清。起始階段說是為了打壓房價，這種說法得到了民眾支持。其后又說是為終結地方政府“土地財政”出臺的一個工具，用它來保證地方政府的財政收入。但這種說法又得到了輿論的廣泛質疑。從重慶、上海已經推出的房產稅試點的效果來說，這兩個目的都不可能達到。雖然兩個城市的試點時間還不長，從目前來看還不應對其輕易下結論，但從北京等一些城市表態暫時沒有推出房產稅的打算來看，這個稅種的開設顯然還面臨諸多疑點。

　　第四，房地產開發商資金仍然寬裕。此輪調控啟動之前出現了前所未有的一輪房價狂漲，這是因為應對全球金融危機而推出過寬的貨幣政策，導致過多的銀行信貸流向房地產市場。為了調控市場，收緊銀行信貸便成了一個當然的選擇。除了停止向房地產商提供信貸支持外，證監會也關閉了房地產開發商在資本市場上的融資通道。但是，這種對市場直接干預手段的效果卻很難見效。房地產開發商與銀行信貸之間的關系其實是互相依存的，在房地產市場快速發展的過程中，它對商業銀行來說，歷來是優質的信貸方向。如果銀行信貸真的全部退出房地產市場，反而給了民間信貸可乘之處。這種“一刀切”地停止銀行信貸政策的做法值得反思，現在許多商業銀行在政策的壓力下，中斷了對首套購房者的利率優惠，甚至中斷了房貸按揭業務，這種矯枉過正的做法顯然是不可取的。

　　很顯然，房地產市場調控發展到目前，十八般調控武器基本已經用盡，但仍然難以撼動市場，一定是有另外的原因在調控中有意或無意地被遺漏了。這個原因其實并不難找，調控至今，一直對地方政府的“土地財政”制度未有深刻的觸及。由于上世紀90年代“分稅制”的推行，地方政府能夠從國家稅收得到的財政支持已經十分有限，因此不得不將斂財的注意力放到房地產市場，而由于地方政府對自己轄下的土地擁有完全的支配權，因此它們熱衷于土地的招拍掛，不斷地制造地王，從而為房價的飆升打下了第一根至關重要的樁。顯然，要遏制房價的上漲，只有撤去這“第一根樁”，也就是政府放棄“土地財政”制度，才能對我國的房地產市場起到革命性的顛覆，從而使房價出現大幅度的下降。

　　在一年來的市場調控中，房地產開發商被作為眾矢之的受到了廣泛的道德批評。但是，從根本上說，房地產開發商并不是造成目前房價高企的最重要的“罪魁禍首”，要求它們承擔道德義務也是違反商業準則的。如果考慮到目前活躍于房地產市場的不少開發商已經是上市公司，從政策上遏制房地產上市公司的商業活動，等于是要求投資者來承擔市場調控的重任，追根溯源仍是一種對民眾利益的剝奪行為，不值得提倡。正是一年來的房地產調控沒有抓住“土地財政”這個“牛鼻子”，不管出臺多么嚴厲的政策，都很難收到對癥下藥的積極效果，反而是讓政府不斷地支付行政干預的代價。顯然，如果不對我國房地產市場的現行“路線圖”進行全面的考察和反思，仍然停留在“頭痛醫頭，腳痛醫腳”的境地，那么這一輪看似聲勢浩大的調控，最終的結局一定是重復以往幾次調控走過的路，虎頭蛇尾，最終不聲不響地鳴金收兵，甚至像2008年下半年出現的那樣，迫于宏觀經濟的壓力而突然掉頭。

來源：北青網

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