開發商解釋成本構成：房地產暴利主要來自囤地

　　蓋房子到底有沒有暴利，記者第一時間聯系了開發商。

　　利潤超過15%才立項

　　省城一位不愿透露姓名的開發商說，商品房的成本一般由九部分組成。其中，第一部分是地價和契稅，約占成本的40%；其次是項目的規劃、設計、勘探等前期費用，約占5%；第三大部分是建安成本，主要包括：房子主體結構、安裝工程、地下車庫等多種費用，約占35%；第四部分是開發期間的各項費用，如城市建設綜合配套費每平方米是246元，人防異地建設費等；第五部分成本是電力、園林景觀等基礎設施費；第六部分是營銷費用，這個費用一般是銷售額的2%；第七部分是經營性稅金，這個一般是銷售額的8.5%不含企業所得稅；第八部分就是管理費；最后一部分就是一些不可預見費。第四至第九部分約占成本的20%。

　　收入主要指的是房子銷售后的收入。以住宅項目為例，收入指的是去除項目內居委會、消防站、幼兒園等公建設施后，住宅及地下室銷售的收入。

　　“一般情況下，一個項目的稅后利潤率大于等于15%時，項目方可立項。”該開發商坦言，一般項目的利潤率在15%—25%之間。

　　省城有的項目利潤率高達100%

　　“其實從成本的幾大構成部分來看，如果出現暴利，最關鍵的就是指土地成本。”該開發商指出，暴利主要是由囤地造成的。舉個很簡單的例子，開發商在2001年前后拿到土地，分多批開發，中間拖上四五年，到了2011年開發時，土地價格翻番增長，而開發商拿地時的成本還是很低的。這樣算起來，利潤率就會遠大于15%。“除了土地外，建安成本、城市建設配套費等多種成本費用基本都是穩定的，即便是過了多年，漲幅也不會太大。”

　　該開發商透露，在濟南有的住宅項目利潤率達到40%以上，甚至超過100%，其中最主要的原因就是囤地。

來源： 齊魯晚報

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