房地產調控輪番上陣 高房價到底“鹿死誰手”

子，你愛或不愛，它就在那里；房價，你恨或不恨，它兀自地漲著……隨著時間流逝不斷變化推出的一輪一輪調控政策，從開發環節到購房環節的信貸收緊，從交易環節稅費優惠取消到購房銷售首付成數的不斷提高，再到銷售監管的嚴格與完善，再加上房產稅的試點、保障房建設的大干快上，終于，人們仿佛看到，幸福就在前面不遠處……

始自2010年1月初的本輪房地產調控歷經四次"升級"，至今已運行近一年半。"國十條"、"國五條"、新"國八條"在"國十一條"核心思想指導下，精準出擊遏制房地產市場投機亂象。2011年行至中期，"新國八條"以及"一房一價"等最新調控措施的政策效應仍在持續發酵作用中。

信貸收緊擔主力

首房首付上觸四成

信貸伴隨著政策的出臺而逐步收緊，適用范圍也從二套房擴大至首套房。

"國十一條"出臺之時，首套房最低尚可享受二成首付、七折利率的優惠政策，而二套房也可以四成首付，利率波動范圍則由銀行自行掌控。至"國十條"出臺，二套房貸款利率風險自控的權利已被收回，首套房仍維持最低兩成首付的政策。三季度末，面對持續上漲的房價，"國五條"應時而生，首套房的二成首付已無處尋覓蹤影，二套房的五成首付、1.1倍利率的執行規范進入了國家政策性文件，此時首套房的七折利率優惠也難以獲得。新"國八條"出手，信貸收緊的力度進一步加大，首套房利率優惠幅度逐步縮小，5月份首套房首付比例出現差異，部分地區開始執行四成首付的標準。

5月初，首套房首付款分地區差異化執行的道路開始摸索，建行、中行、農行浙江省分行日前已經將首套房最低首付上調至四成，同時相應上浮貸款利率。記者從京滬兩地了解到，目前首套房貸款首付仍舊執行不低于三成的標準。

當時就有分析人士表示，浙江省經濟繁榮，杭州、寧波等地的房價也是居高不下，差別化提高首套房貸首付比例使得房地產調控政策的落實更有地方針對性，不排除以后會推廣這一措施。

而北京中原地產三級市場研究總監張大偉則有不同意見。他表示，暫時看首付四成推廣至全國的可能性不大，可能先在一個省試點，而且浙江省也不是所有銀行都上調了首套房的首付比例。張大偉指出，浙江部分銀行上調首套房首付比例及利率與銀行的信貸額度有直接關系，而與宏觀調控關系不大。

現實的情況卻是，時至今日，北京部分銀行也已經開始實行四成首付的標準。"北京地區首套房首付上調后，印證了監管部門房貸首付態度正在轉變，很可能是房貸首付政策在全國放開的前奏。"一位銀行人士分析。

深發展銀行朝陽區一家支行個貸部的工作人員則透露，早在4月份，相關監管部門已經下發通知，可適當提高首付比例，深發展銀行北京分行暫未在全行下發通知，但是隨時可能變動，可能審批時首付比例還是30%，只要貸款沒有發放，就有可能變成40%。

對于"首套房貸款首付比例上調"的行為，監管層早已默認。在5月中旬召開的2011年陸家嘴金融論壇上，銀監會工作廳副主任楊少俊公開表示，各家商業銀行把首套房首付款上調至四成、五成都屬正常情況，目前銀監會的房貸政策沒有改變，仍然是首套房首付款比例不低于三成。在此前提下，當地商業銀行可以根據當地的情況自主決策。

"限購令"任前鋒

熱點城市銷售迅速降溫

實行限購令的36座城市基本上是國內商品住宅市場最火熱、住宅轉手最頻繁的城市。限購令的出臺排擠出部分住宅投機資金，一度"成全"了商住兩用房產的火熱銷售。在剛性需求的支撐下，商品房銷售面積和銷售額依舊呈現出雙上升的趨勢，然而對比同期數字發現，銷售增幅呈現銳減的現狀，而這種增幅的大幅滑落，不僅出現在商品住宅市場，被人們看重的商業地產增速回落情況更為明顯。

國家統計局公布的4月份國民經濟運行數據顯示，今年前4個月，全國房地產開發投資13340億元，同比增長34.3%，其中，住宅投資9497億元，增長38.6%。這兩項增幅與去年同期的36.2%和34%相差無幾，從中可以發現，住宅投資在調控下增速加快。

然而，投資的增速與房屋新開工面積的增幅并不十分匹配。今年前4個月，全國房地產開發企業房屋施工面積352472萬平方米，同比增長33.2%；房屋新開工面積56841萬平方米，增長24.4%；去年同期，房屋新開工面積為4.57億平方米，同比大幅增長64.1%。

不僅房屋新開工面積增幅同比大幅銳減，今年前4個月，全國商品房銷售面積、銷售金額的增幅與去年同期相比，增幅同樣出現大幅回落的情況。

今年1-4月份，全國商品房銷售面積24898萬平方米，同比增長6.3%。商品房銷售額14078億元，同比增長13.3%。去年同期，全國商品房銷售面積同比增長32.8%，商品房銷售金額同比增長55.4%。住宅銷售面積增長5.8%，住宅銷售額增長11.0%，與去年4月份30.3%和51.5%的增幅相比，今年的增長實在甚微。

自房地產調控以來備受關注的商業地產，今年以來的表現并不十分令人欣喜。今年前4個月，辦公樓增長4.4%，商業營業用房增長7.7%。辦公樓和商業營業用房分別增長23.8%和26.6%。去年同期，辦公樓銷售面積增幅85.5%，銷售額增長106.2%，商業營業用房銷售面積增幅56.2%，銷售額增長78.4%。

"一房一價"司前衛

價格規范仍有待落實

發改委祭出的房地產調控利劍--"一房一價"實施已滿月，然而，開發商見招拆招的情況普遍存在，部分城市從6月1日起才正式開始實施"一房一價"。

6月1日起，江西《商品房銷售明碼標價規定》實施細則將正式推行，商品房、二手房和保障性住房均要求一房一價明碼標示。隨著政策的有效落實，整個房地產市場將更加規范，與此同時購房者能進一步透明消費。開發商應當明確標示以下與商品房價格密切相關的因素，包括開發企業名稱、預售許可證、土地性質、土地使用起止年限、樓盤名稱、坐落位置、容積率、綠化率、車位配比率，以及樓盤的建筑結構、裝修狀況以及水、電、燃氣、供暖、通訊等配套情況。

5月末，上海市發改委下發《關于貫徹落實<商品房銷售明碼標價規定>的通知》，明確了上海"一房一價"細則。凡在本市的商品房經營者銷售新建商品房，應當按照細則實行明碼標價，二手房明碼標價參照細則執行。不得在標價之外加價銷售商品房，樓盤促銷和停車位銷售都要明碼標價。

武漢雖從5月初開始執行一房一價，但執行效果并不理想。武漢市成立40多個檢查小組，對全市200多家樓盤摸底檢查，九成樓盤標示信息不全。銷售狀態、裝修情況、戶型、公攤面積、層高、綠化率等信息都存在不同程度的漏標。5月30日，武漢市物價局召開新聞發布會透露，從6月份開始，將專項檢查商品房明碼標價的九項不規范行為，違者重罰50萬元。重點查處的行為包括銷售商品房不明碼標價或未在交易場所醒目位置明碼標價，未一次性公開全部預售房源等九項行為。

煙臺物價部門規定，5月底所有開發商都要把"一房一價"上墻公示。物價部門將在6月1日開始專項檢查，對違反相關規定的，只要沒上墻公示，每套將處5000元罰款。構成價格欺詐的，最高可處以50萬元罰款，并沒收違法所得。情節嚴重的，還要責令停業整頓，或由工商行政管理機關吊銷營業執照。

房產稅打替補

有望成高房價"撒手锏"

每一輪房產稅征收范圍擴大化的討論都是從人聲鼎沸到悄無聲息，這一次也不例外，房產稅征收范圍年內難以擴大似已成為共識。雖說房產稅試點擴大勢在必行，但試點的擴大肯定是在總結上海、重慶試點經驗的基礎上進行，而如今，上海、重慶房產稅試點尚在推進中。

有消息稱，除了上海和重慶，對個人住房征收房產稅，今年將不再增加試點城市。今年國家稅務總局主要精力是繼續完善房地產批量評稅，并在目前的二手房交易契稅征收上應用。

重慶市市長黃奇帆5月28日也表示，重慶房產稅將在充分試點的基礎上進行修改完善。他還披露，重慶市的房產稅改革將在1年至2年試點的基礎上總結完善，并結合上海市的房產稅試點方案，將兩地房產稅試點方案的"修改版"在全國推廣。

北京下半年或將開征房產稅的消息促成了這一輪對房產稅試點范圍擴大的熱烈討論。不過5月23日，住房城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹表示，從目前上海及重慶兩個城市開征房產稅試點來看，房產稅又存在涉及面廣、對利益的影響復雜、缺少代征代繳機制、征稅成本較高等問題，所以全面開征難度很大。

秦虹認為，如果試點城市能夠在稅制設置和征稅機制方面取得經驗，且能讓普通居民了解房產稅對合理的自主需求基本沒有影響，主要針對投資性需求，那么房產稅在全國的普遍開征才有基礎。

房產稅全面開征極其重要的法理基礎目前尚未理順。房產稅的核心和難點是評估和征管。作為稅收征管的職能部門，國稅總局除了研究設計房地產稅制度方面的內容，另一重點是進行評估征稅的技術準備，按房地產評估值征稅的試點已進行了近11年，然而空轉了十余年，這一法理基礎卻從未解決。

現行的《稅收征收管理法》在稅收的開征和減免上，比《稅收征收管理暫行條例》賦予了國務院更多的權限。僅變動《房產稅暫行條例》中的一個細節，整個框架還是完整保留，這表明《房產稅暫行條例》對現在制定房產稅征收細節還起著指導、參考的作用，但這仍舊無法解決房產稅征收中遇到的現實問題。

即便是已經開展試點征收工作的上海、重慶，其房產稅征收的依據也只是"國務院第136次常務會議有關精神"。接近政府部門的專家稱，財政部和國稅總局的看法是，若在上海、重慶之外的其他地方進行房產稅試點，應該首先解決法律依據方面存在的缺陷。

早在今年兩會期間，財政部和國稅總局就都明確房產稅暫不推廣的信號。財政部部長謝旭人和國稅總局局長肖捷都表示，目前向全國范圍推廣房產稅的條件還不成熟，仍需要積累經驗。

住房和城鄉建設部副部長齊驥也表示，目前工作的重點是密切跟蹤這兩個試點城市進展情況。在密切跟蹤的過程當中，進一步深入地研究政策，不斷地總結和完善試點的經驗。

來源：中國新聞網　

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