樓市政策催化市場 房地產現多重市場反應

限購令一出，猶如唐僧念了緊箍咒一樣，將這個市場的一部分空間禁錮了起來，不僅如預期般勒住了部分投資客的手，也將一部分剛性需求擋在了門外。政策的頻繁頒布，猶如催化劑一般催生著市場的發展，開發商在適應著市場的同時也在找著政策的空隙來進行銷售。

但是市場就是市場，會出現很多不確定因素，但也會出現意料之中的事情，綜合樓市政策頒布以來的市場情況，特做了一個市場的總結，以期對這個階段的中國房地產市場能有一個比較清晰的解讀。

一、商改住

限購令的頒布，使得一線城市最先體會到市場的寒冷，眾多焦點都凝聚在了北京、上海等一線城市身上。限購令也的確在較短的時間內就體現出了其威力，讓北京上海等一線城市的成交量迅速的有了反應，他們首先進入了樓市的冰凍期。開發商時刻都在洞悉限購令的影響，更是在較短的時間內找到了應對措施將商業項目改為住宅。武漢也存在商改住的現象，有62.1%的網民認為這是開發商在鉆空子。56.10％網友對此不買賬，認為“商改住”風險不小。32.93％網友表示會繼續購買“商改住”住房，畢竟“商改住”項目總價還比較低。

面對此情況北京市住建委等五部門聯合特發出通知，叫停“商改住”，說明商業、辦公類項目將不得每戶單獨設衛生間；若將商用單位當住宅出售，將不能辦理房產證。

也有專家建議“商改住”居住成本較高，商業的水電、物業費都明顯高于住宅；保值風險依然較大，商業項目的土地，使用期限一般是40年到50年，到期后的續期規定不太清晰，不續期可能性較大。另外，如果以后限購取消，高位買入的此類房屋就難保值。

二、商業地產

有句話說得好：“如果說住宅市場是關掉的那扇‘門’，那么商業地產就是被打開的那扇‘窗’”。

在當下政策調控的宏觀背景下，商業物業愈發替代住宅，成為投資者的避風港和價格洼地。而商業地產既可以享受租金收益回報的同時，又可以享受未來的保值增值空間，因此相比黃金、古玩等傳統投資品，商業物業日漸成為市場的主流投資品。

“4·17”新政調控力度史無前例，在“不轉型即被淘汰”的市場壓力下，與住宅相比仍處于政策“照耀下”的商業地產，成為規避風險的“香餑餑”，萬科、華潤、保利、中糧、綠地等地產巨頭均以超過30%以上的資產比例殺入商業地產。

二三線城市漸成這些商業地產企業的主要戰場。一方面，二三線城市的商業發展水平較低，許多二三線城市沒有一家集購物、休閑和娛樂為一體的現代化商場——shopping mall。從人口數量來看，二線城市的人口在700萬-1000萬左右，三線城市的人口也在百萬，商業需求多、購買力強。從經濟投資回報來說，二三線城市拿地的費用要低于一線城市，雖然購買力或許不及一線城市那般強勢，但是三線城市的低開發、運營的成本盈利比應該不會低于一線城市的成本盈利比。而且二三線城市的成長空間和成長彈性是遠遠高于一線城市的。隨著城鎮化步伐的加快和拉動內需政策的落實，二三線城市的潛力也正在逐步釋放。

三、中介倒閉

2008年的房產調控我們還依然歷歷在目，尤其以深圳的二手房市場反應最為強烈。大批大批的中介都倒閉，只剩下很少一部分中介在艱難支撐。房地產中介是房地產市場的晴雨表與體溫表，市場政策的作用會在短時間內體現在二手房市場，以北京為例，2011年自政策頒布的當月起二手房報價已經下降2.6%，已掛牌的房主則開始調低價格。二手房成交均價在4月份首次出現下降，降幅為1.5%。如果二手房市場量價齊跌，受到傷害最大的行業無疑是賴以為生的房產中介。

當前房產中介正面臨成交量嚴重萎縮與市場份額明顯下降的雙重困局。據相關部門統計，當前中介行業成交規模相比去年四季度下降了62%左右，超過整個房地產市場成交的下降幅度。北京市場預期在下一階段會有接近千家中介倒閉關門，中介市場已然進入了風雨飄搖的時期。

住建部日前起草的新規，將會大幅度抬高中介的介入門檻，無證經營現象將被禁止。以上海為例，目前事實上在上海擁有中介從業人員資格證書的很少不超過三成，如果嚴格執行檢查將會有六成的中介公司倒閉，實際情況是有證的不上崗，上崗的沒有證，三成的中介會租賃上崗證，中介出租賃費。相關部門針對有證中介和無證中介都沒有針對性的監管。

如果這個階段再將中介新政進行落地，那將會是中介公司的又一次大考驗。但是部分品牌中介卻非常歡迎此類政策落地。

四、二三線城市房價上漲

限購將一線城市捆綁的透不過氣來，但是二三線城市很多都沒有將新政推行開來，這就為二三線城市房價的上漲埋下了伏筆。

業內人士分析，部分二三線城市上漲，與一部分投資投機性需求自一線城市被“擠出”后“涌入”當地有關，也跟當地區位優勢凸顯、交通設施完善、城市經濟快速發展有關。但要警惕二三線城市的房價增長過快，以免按下葫蘆起了瓢。打擊了一線城市卻搞活了二三線城市，這樣還是有一大部分市民買不起房子。

一旦二三線城市成為炒房投資需求新的“戰場”，將對全局的房價調控造成十分不利的影響。

其實，一線房企蜂擁進入二三線城市早些年就已顯露端倪。據相關部門統計，2009年，10大標桿房地產開發企業在一線城市的土地儲備共計4100萬m2，在其他城市土地儲備量達到了17479萬m2，二三線城市占土地儲備比重高達80%，大有“得二三線城市者得天下”之勢。2010年，這10大標桿房地產開發商拿地耗資近3000億元，其中二三線城市儼然成了主戰場，地塊面積逾1.44億平方米。二三線城市的成長空間被看做是投資的砝碼，但是二三線城市的房價一旦被炒高，又會造成局部的購房恐慌，或許會出現一陣購房高潮。也只有等到政策確確實實、穩穩定定的落到二三線城市的時候才不會有購房恐慌，但是到時誰知道會不會又再催生“四線城市”那也說不定啊。

來源：山東商報

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