調控政策下的房地產融資 百舸爭流

在房地產調控與貨幣政策收緊的大勢下，開發貸和住房貸的持續收緊，以及房地產《財經網》獨家策劃——【專題】“史上最嚴”房地產調控周年重審系列報道之銷量的大幅下滑，使開發商的資金鏈由緩和到緊張，資質較差的企業資金鏈日趨繃緊，其中部分企業資金鏈危如累卵，崩塌或在不經意間引爆。由此帶來的變化是，一方面多元化融資快速起步，另一方面行業合作收購兼并呈加速趨勢。

SOHO中國[簡介 最新動態]董事長潘石屹在接受《財經網》采訪時提到，目前廣州、上海的一些地塊底價成交，或者已經出現流拍的現象。從目前房地產市場的成交情況來看，房地產開發商一定會采取非常謹慎的做法，首先考慮自身的現金流如何度過這個寒冷的冬天，擴張的開發商并不多。本文由城市獵房編輯整理，轉載自城市獵房|福州房產網 http://www.letfind.com.cn,感謝您轉載保留出處。

《財經網》采訪的專家、銀行業內人士、券商分析師等普遍認為，2011年房地產信貸在整體新增信貸投放中的占比將降低扣除保障房額度。基于信貸緊縮，當前房地產資金來源中，信貸占比下降趨勢預計在短期內會更加明顯，這推動了房地產多元化融資的興起:銀行投資部、券商投行、信托、私募基金、保險公司等均有涉足。

值得一提的是，在各種融資渠道中，在去年和今年1季度扮演重要角色的房地產信托，正經受來自央行的從緊監管。尤其當前央行實施的“特種存款制度”，將進一步限制信托融資的規模并大幅度提升融資成本。

目前看來，惟一有望保持穩定或較快增長的是外資渠道。外資投資房地產在境外債券和銀團貸款的推動下，呈現快速增長之勢，而監管層則對此采取了默許態度。

信貸:一季度溫和反彈 展望:在房地產資金來源中占比降低

房地產相關貸款一直在銀行信貸中占據舉足輕重的地位，盡管商品房起步僅十多年，但截止2010年末，房地產相關信貸在信貸總額中的占比已經達到20.5。在調控政策逐步價碼，風聲鶴唳的背景下，銀行出于多重考慮，對房地產信貸趨向謹慎。

從2010年新增信貸來看，2010年全年新增房地產貸款2萬億元，同比多增170億元。但從月份看，同比多增集中在前五個月地產調控啟動之前，6-12月連續7個月當月新增均為同比少增。

另一方面，保障房的大舉建設將大幅壓縮商品房的信貸空間。潘石屹認為，“十二五”期間，尤其是“十二五”的前三年，中國的房地產市場將會在格局上發生重大的改變，即將原來商品房占市場90以上的份額，轉變為保障性住房超過一半的份額。

當前，地產商資金來源中信[簡介 最新動態]貸占比持續下降。2011年1-2月，全國房地產開發投資4250億元，同比增長35.2。1-2月，房地產開發企業本年資金來源12173億元，同比增長16.3。其中國內貸款2679億元，占比 22，有所反彈傳統上這一數字在20左右，個別年份較低；利用外資86億元，占比0.7；自籌資金4184億元，占比34.4；其他資金5223億元，占比42.9。其他資金中，定金及預收款3154億元，個人按揭貸款1280億元。

同比來看，1-2月份，國內貸款部分增長了7.7，個人按揭貸款下降了11.3。

2010年全年，房地產開發資金來源中國內貸款占比17.3。1-2月份的數據有所回升，但和去年同期23.77相比是下降的。這和前兩個月銀行信貸放松有關，由于貨幣政策的收緊，今后這個數據可能下滑。

在政策引導下，建設銀行、工商銀行均表示，調整內部信貸結構，有保有壓，對房地產開發貸款進行控制。

4月15日，央行公布了3月份信貸數據。中金認為，3月份的新增信貸數顯示貨幣政策緊縮效應仍然持續。

A股融資:冰封 展望:無解凍跡象

3月1日，北京金隅股份有限公司下稱金隅股份與太行水泥換股吸收合并，最終實現了A股掛牌上市，成為2011年H股上市公司回歸A股的首個成功案例。

但這不并代表地產調控以來管理層冷凍房地產A股融資的態度發生了改變。業內分析，金隅股份此番能獲準回歸，在于此舉并不是為了融資，而且符合近年來證監會解決同業競爭的監管思路。

3月24日，泛海建設[簡介 最新動態]終止非公開發行定向增發，該公司原計劃募集48億元。這是自2010年以來16家上市公司因涉及地產融資、重組的發行預案被迫終止。

債券:生力軍 展望:利率抬升 融資難度加大

根據標準普爾數據，2010年內地房地產新發債券規模近527.2億元，創歷史新高。2011年，具備債券融資渠道的香港內地房產上市公司，采取激進債務融資支持擴展或者籌資過冬。據不完全統計，1-2月，內地發展商通過境外發行高息債券融資的總額已經超過200億元，加速融資的勢頭猛烈。

根據房地產咨詢公司高通智庫的《地產金融月度報告》:今年一季度中國房地產離岸債務融資金額已經相當于2010年全年的40以上。綜合各家地產商所發行的債券年利率，最低的為7，最高的為14。雖然融資成本較高，但相對于房地產信托年利率15以上仍有優勢。

近期成交量的變化導致房地產開發企業財務狀況趨向惡化。2011年以來，標準普爾將恒盛地產、佳兆業和商業三家公司的評級展望由穩定調整為負面，預計恒 大地產和碧桂園等大地產商的評級也可能被下調。

如果將來被下調評級的公司增多，整個行業的發債成本將會上升，融資難度亦會加大。

信托:高歌猛進 展望:門檻提高 成本加大

根據高通智庫的報告，2011年以來截止4月5日共發行了592款信托產品，其中房地產信托178款，占據了信托發行量的30。

2011年以來發行的信托產品預期平均收益率為8.98，而房地產信托的預期平均收益率為9.75，高于平均水平。

從融資成本看，房地產企業通過信托融資的綜合成本在15-20之間。其中約10是給投資者的回報，1-2的發行成本，信托公司的凈手續費收入能達到5-8。

從趨勢上看，房地產信托有加速趨勢。2011年1月份，工商企業領域發行數量最多，有101款產品，而房地產信托則只有46款。2月份，二者基本持平，工商類78款，房地產69款。而3月份工商類為43款，房地產類達到63款。這或許也說明了房地產資金鏈趨緊，承諾的投資回報不斷攀升，從而在央行收緊信托融資的背景下擠占了更多的信托份額。

3月，中融信托發行的“中融-仁文股權投資集合資金信托計劃”，以15億的發型規模創下了今年以來的最大發行記錄。為期24個月，預期收益率高達14。

但展望未來，政策對信托融資的限制仍在加強。繼2010年公布《信托公司凈資本管理辦法》之后，銀監會在今年1月27日發布《信托公司凈資本計算標準有關事項的通知》，該通知對信托公司凈資本、風險資本計算標準和監管指標作出明確規定。

在新規中，房地產類義務和銀信業務受影響最大。今后融資類地產信托將經受更嚴格的審批措施，如規定，單一類融資業務中，公租房及廉租房風險悉數為0.5，其他房地產融資風險悉數為1；集合類融資義務中，公租房及廉租房風險悉數為1，其他房地產融資風險悉數為3。這意味著100億元的房地產融資類業務總規模，就要占用高達3億的風險資本。

3月份，央行召集信托公司討論，要求信托公司用自有資金發放貸款的余額原則上不能新增，如果新增，要按新增額的150向央行繳納特種存款，存款不計利息。

并且，央行還發布了《理財、資金信托專項統計制度試行》，意在密切監測銀行理財資金和信托資金的動向。

外資:增長迅猛 展望:未受壓 空間較大

1-2月，我國房地產實際利用外資41.5億美元，同比增長50.5。同期，我國實際利用外資178.23億美元，同比增長27.09。

制造業和房地產業是傳統上我國吸引FDI最多的兩個領域。當前流入房地產領域的FDI增速遠遠高于FDI的平均增速。在2010年，FDI中房地產占比22.2，創歷史新高。之前的記錄是2007年創下的20.5。2008年和2009年分別為17.2和17.9。

從目前商務部的表態看，并沒有采取限制境外資金投資房地產的跡象。

人民幣REIT:啟動 展望:尚不明朗

房地產信托基金也取得巨大進展。據香港媒體報道，4月12日，香港商業大亨李嘉誠旗下以人民幣計價的匯賢房地產信托基金Hui xian REIT公開招股獲全額認購。匯賢REIT通過IPO形式籌資最多人民幣112億元，這是中國境外首次使用人民幣進行的IPO交易。

匯賢REIT的主要資產是位于北京王府井的東方廣場[最新消息 價格 戶型 點評]。

至今未看到管理層對這一模式的表態，后市尚不明朗

被并購:弱勢房地產商的出路 展望:并購加速 行業集中度將進一步提升

對于融資無門，或者因融資背上沉重債務包袱的弱勢房地產企業，被并購或許是避免清算的最好選擇。

2011年前3個月，房地產并購市場已經是波濤洶涌。據不完全統計，房地產行業共完成22起并購交易，超過2009年全年的并購案例數。并購金額為11.50億美元，并購金額已經接近2010年全年并購金額的一半。

據媒體報道，目前中小型房企嘗試的民間融資，融資成本高達30。中小房地產企業的融資難度和成本高企，將推動行業并購取得實質性進展。

高通智庫總經理張宏在接受《財經網》記者采訪時稱:從當前看，房地產行業的并購主要集中在以下領域:品牌房企針對中小房企的住宅項目并購或是企業整體收購；外資針對一二三線城市的商業地產收購；央企退出房地產領域引發的資產轉讓；傳統零售企業對商業地產資產的收購；壟斷國有企業在資產沉淀方面的需求。

來源：新浪

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