國內房地產融資還將進一步緊縮

　　2010年，房地產調控導致當年一、二線城市新建住宅銷量普遍下跌三、四成，今年的成交量仍在持續下降，但住宅價格始終未出現全面下調。溫家寶總理4月中旬曾在國務院常務會議上稱：“普通商品住房價格與調控目標和群眾期待相比仍有較大差距”。目前看來，中國有可能通過進一步收緊房地產的融資來實現房地產調控目標。

　　來自銀行的貸款是房地產企業的主要融資渠道，不僅數量大，而且利率低。但銀監會去年就一再要求防范開發貸款的風險，銀行也全面收緊開發貸款。據中國房產信息集團的統計，2010年，各大銀行共計向樣本房地產上市企業發放總額逾1000億元的銀行授信，與2009年相比下滑超過60%。

　　不久前有傳聞稱，央行已要求國有大銀行一概停止新增房地產開發貸款。雖然工行、中行和建行的有關人士都予以否定，但同時也表示，目前只有極少數優質房企才能獲得開發貸款，并且量也不是很大。銀行的這一做法與上調房地產貸款的風險權重的預期有關。銀監會日前要求國開行、工行、建行、農行、交行與中信銀行在6月3日前提交新方法計算的資本充足率結果，該計算方法把房地產貸款風險權重從100%提高到150%。這意味著，開發貸款對銀行緊張的資本金的占用率超過一般貸款50%。按一季度末2.5萬億的房地產開發貸款余額計算，全面推行新的資本充足率計算方法，按9倍杠桿倍數，銀行資本金將產生近1400億元的缺口。銀行不僅有可能全面收縮新增開發貸款的發放，對于存量貸款，銀行也會傾向于提前收回。

　　房地產企業通過A股市場融資事實上已停止。近期，部分房地產企業的并購重組獲得核準。但證監會有關部門負責人解釋說，這些都是在限制令出臺前已經受理的房地產類并購重組申請，去年8月份以來證監會沒有受理新的房地產企業重組申請。為核查已受理企業是否存在“土地閑置及炒地行為”，證監會與國土資源部建立了房地產類并購重組監管合作機制，并于2010年9月將已受理的房地產類重組申請全部移交國土資源部核查。國土部核查認為，大部分房地產開發企業存在不同程度的問題需要整改，極少數企業通過了核查。這說明，決策層對不合規房企在A股市場融資堅決說不。

　　在香港融資成為不少房企的選擇。年初至今，已有近20家企業在香港發債，籌資736億元，接近去年全年總和的765億元。然而，據國泰君安香港公司日前透露，目前一線城市已停止審批房企境外融資所獲資金匯返內地，部分二線城市若項目資金規模達1億美元，也須報中央批準。如確實存在這樣的政策，意味著內地與香港的資本市場已全面對房地產企業關閉。

　　最近銀監會雖然否認了叫停房地產信托的傳言，但一方面房地產信托規模非常有限，并且在目前的形勢之下，不大可能滿足較多的房地產企業的資金需求。

　　最近全國工商聯房地產商會會長聶梅生稱，房地產開發商的資金鏈已經十分緊張，從今年4月份開始，房地產開發商在“硬撐”房價。住建部政策研究中心副主任秦虹近日表示，房地產融資創新亟待“破題”。未來或引入股權投資的方式，這將推動一批專業化的房地產投資公司出現。但顯然遠水解不了近渴。而且決策層應該不會向硬撐房價的房企妥協。更何況，由于銀監會去年就要求開發貸款只許以在建工程作抵押，抵押率不得超過50%，銀行的相關風險并不大。

　　預計房地產調控政策放松的可能性微乎其微，一方面房價調控目的并未達到，同時市場仍存在很強的房價上漲預期，調控半途而廢，部分城市房地產泡沫很可能重新開始膨脹。

　　最終分析結論Final Analysis Conclusion：

　　當前一系列房地產調控措施顯示，中央將會下定決心緊縮，從融資、土地市場、資產重組、銷售、合規經營等多方面來嚴控房地產市場，目的就是要“弄死”一批房地產企業，實現房地產調控目標。房企不宜有政策放松的指望，貨幣政策更不可能因房市資金緊絀而放松!

來源:中國經營網

　　版權及免責聲明：凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。

延伸閱讀