房地產行業：調控政策下行業增速初現下行

緊縮政策壓力下，經濟整體增速有所放緩

4月M2同比增12.9％，比上月回落了2.1個百分點；金融機構各項貸款余額50.21萬億，同比增17.5%；受去年翹尾影響，4月CPI同比漲5.3%，比上月下降0.1個百分點；5月18日央行央行再次上調存款準備金率以收緊流性；4月美元兌人民幣匯價升至6.499，遠期升水560基點；4月熱錢流入有一定程度回落，達1808億元；3月PMI為52.9％；1-4月工業增加值同比升13.4％。總體上，4月我國經濟運轉增速放緩。

調控政策下，行業運行有下行趨勢

4月完成房地產開發投資4493.64億元，相比3月的4595.63億元，環比微降2.23%；當月商品房銷售面積7255萬平方米，環比下降23.63%；當月全國土地購置面積3789萬平方米，環比下降13.89%。

4月單月土地成交量有所下滑

1-4月，全國房地產企業購置土地面積11970萬平米，同比增30.4%，比上月回落2.3個百分點；全國土地累計購置金額2493.8億元，同比增30.4%，比上月回升1.1個百分點。從單月情況看，4月全國土地購置金額938億元，同比增長32.4%，比上月同比下降了4.53個百分點。4月全國土地出讓均價為2476元/平，同比和環比分別上升了6.22%和5.41%。

受銷售增速下滑影響，開發商單月新開工面積放緩

1-4月，全國房屋新開工面積5.68億平，同比增24.4%；單月全國新開工面積1.69億平方米，環比下降18.12%。房屋竣工面積1.71億平比增14.0%，比上月回落1.4個百分點。1-3月，全國商品房銷售面積2.48億平米，同比增6.3%，比上月下降了8.6個百分點。

房地產資金來源同比增速平穩

1-4月全國房地資金來源2.53萬億，同比增長房地產行業分析師涂力磊SAC執業證書編號：S0740210020003 電話：021-23219747 Email：tll5535@htsec.com 房地產行業分析師謝鹽SAC執業證書編號：S0850208120583 電話：021-23219436 Email：xiey@htsec.com 17.4%。從資金來源構成看，國內貸款占19%，利用外資占1%，自籌資金占37%，其他資金占43%。數據顯示，在國內貸款占比出現下降時，自籌資金占比出現較為明顯的上升。

調控政策下全國房價漲幅小幅回落

4月重點監測一線城市房價同比漲1.96％（環比漲0.38%）；其中，杭州房價同比為-1.2%，房價已經出現下降；4月二、三線重點監測城市房價同比漲3.69%（環比漲0.24%）。總體上，在當前調控政策下房價漲幅呈小幅回落態勢。

估值和投資：由于市場整體出現大幅度下跌，宏觀基本面的利空影響需要時間消化

據統計，行業5月銷售數據依舊低位徘徊，5月降價城市增多，但暫還不具備普遍性。因此，在利好程度相對不大的形式下預計行業更多伴隨大盤進行方向選擇。截至2011年5月28日，房地產板塊的整體估值19.12倍，維持行業"增持"評級。個股推薦萬科A、榮盛發展和保障房建設企業；受調控影響小且具備成長性的商業地產中的金融街和世茂股份；以及盈利模式具有獨特優勢的京投銀泰。

風險提示

房地產行業與國家政策緊密相關，一旦國內未來采取更加嚴厲的調控措施將直接影響行業未來發展。

來源: 海通證券 作者：涂力磊 謝鹽

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