謝逸楓：中國房地產新政明年難持續

　　最嚴厲的房地產調控已過一年，中國房價未見實質下降。從今年1月-4月各城市的房價數據和成交數據看，房價穩定，基本保持漲多跌少的態勢，價格上漲的城市多過下降，漲幅回落的城市少于上漲。在地方政府所謂的價格控制目標政策執行下，大部分城市房地產價格漲幅10%左右范圍內上下波動。房地產行業僵持局面，導致中央政府調控謹慎。隨著中國經濟增長放緩和保障房問題暴露及土地市場蕭條，另外是中國幾個大城市出現中小企業倒閉和銀行暗藏風險及CPI高位震動等因素，中國緊縮政策將逐漸的放松，房地產政策調控難持續到明年。

　　目前判斷中國房地產市場趨勢，主要看這幾個指標，一是CPI和GDP。二是中國貨幣政策。三是土地市場。四是房地產項目資本金。五是市場供求。從CPI和PP的上漲因素看，未來幾個月還將繼續上漲。這意味著國家宏觀政策調控不會容易改變，房地產金融政策也不會輕易收手，比如會采取加息和上調存款準備金率的政策，擠壓市場流動性和抑制通脹及彌補負利率。但是，4月PPI回落，到6月受到季節性因素和貨幣政策收緊及政策效果等因素，會有小幅度的回落。

　　從國內GDP來看，中國GDP一直在下滑，而利比亞戰爭、日本地震等國際客觀因素還沒具體反映到國內。若6月份GDP出現快速下降，就可能導致中國適度放松貨幣政策或財政政策。不管房地產政策再怎么緊縮，只要前兩者政策放松，都會使房地產局勢略有改變。此外，美國在今年三季度形勢開始好轉后也會小幅加息，進行逆向調整，這也會影響中國貨幣政策，進而影響房地產業。

　　從目前貨幣政策看，雖然加息和上調存款資本金率及收緊個人住房貸款等收緊銀行貸款，另外是限制房企并購和股市融資及其他渠道。但是開發商的融資渠道并未實質收緊，開發商利用海外的渠道和土地抵押及其他方式的融資等方式，依然可以獲得資金。所謂“穩健”的貨幣政策，是指貨幣和信貸增速回歸常態的貨幣政策。人民銀行曾針對常態下貨幣供應量增速調控目標給出了一個計算公式：M2增速＝GDP實際增速 通貨膨脹率 3-4百分點。如果2011年經濟增速為9%,通貨膨脹率的預期目標為4%,那么2011年貨幣政策回歸“常態”的標志就是廣義貨幣供應量M2增速要被控制在16%-17%區間內，全年的信貸增速也應控制在16%-17%,換算成增量就是8萬億元左右。由此，可得出這樣的結論，只要將2011年的新增貸款控制在8萬億元以下，就可實現貨幣政策由“適度寬松”向“穩健”轉變。

　　2011年5月11日，國家統計局公布4月份國民經濟主要指標數據。數據顯示，4月份，居民消費價格同比上漲5.3%，漲幅比3月份回落0.1個百分點。其中，城市上漲5.2%，農村上漲5.8%；食品價格上漲11.5%；居住價格同比上漲6.1%。針對高企的通貨膨脹壓力，2011年5月12日晚間，央行宣布將于5月18日起再度上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是央行年內第五次上調存款準備金率，也是去年以來第十一次上調。至此，大型銀行存款準備金率高達21%再創新高，中小金融機構的存款準備金率也將高達17.5%，此次上調后，可一次性凍結銀行資金3700億元。

　　從目前的情況看，2011年實現貨幣政策由“適度寬松”向“穩健”的轉變難度并不大。目前信貸和廣義貨幣增速水平離16.0%的調控目標僅一步之遙，只要央行能將2011年的信貸增量控制在8萬億元以下，貨幣政策由“適度寬松”向“穩健”回歸就一定能實現。 預計全年貨幣和信貸增速會保持目前的回落態勢，至年底貨幣和信貸增速會回落至16%-17%的增速區域，全年新增信貸8萬億元左右。并且，各個季度、各月的信貸增量會保持2010年的均衡增長節奏。

　　從經濟增長速度看，今年前4個月中國經濟增長出現緩慢現象，由于國內貨幣政策收緊，上調存款準備金率和加息，銀行資金被封閉，導致銀行放貸收緊。一方面，中小企業貸款困難，民間貸款成本暴漲和物價及成本上漲，中國部分城市的行業出現過日子難。另外一方面，財政政策的收緊，保障房建設緩慢，城市基礎設施建設緩慢。假如未來幾個月，中小企業依然難度過，中央政策將考慮放松政策。

　　從市場供求關系看。今年房地產市場供應量逐漸少，主要是開發商放緩推貨和地方政府對商品房預售做動作及保障房供應跟不上市場，導致市場整體供應量萎縮。2010年中國房地產市場新開工量16億平方米，而今年上半年的供應量卻急劇減少。主要是政策導致開發商不愿意去領銷售證；地方政府也在抑制“出貨量”。從保障房建設的速度和完成情況看，今年要完成1000萬套保障房不太可能，大躍進方式的開發保障房任務很難完成，供求關系自然無法扭轉，房價大跌的希望將破裂。

　　從土地市場看，今年前5個月土地供應不如去年整年一個季度的供應總量和成交量。大部分城市土地出讓計劃推遲，受到政策調控的影響。由于地方政府今年要負擔龐大的保障房建設任務的資金和土地及配套費等，面臨著巨大的財政壓力。民間資本和中央財政的保障房資金支持有限，地方政府紛紛把土地出讓金預算提高。今年1月-5月土地市場成交量和價格看，大部分城市都是底價成交，平均價格下降30%。地方政府因土地財政收入減少，導致保障房資金不到位，按時完成任務成空話。如果緊收的政策和市場繼續僵持，今年土地市場肯定蕭條，地方政府土地財政入必然減少。

　　從房地產項目資本金看，目前房地產項目資本金比例才20%，房企的自有資金相對寬松。雖然，個人住房貸款和開發商融資渠道受限及開發貸款比例下降，但是房企的資金鏈依然不會破裂。因為開發商的資金運作模式未改變，房地產項目資本金比例才20%，銀行貸款占到18%，剩余的項目建設資金是商品房預售款和承建商的資金及開發商借款等。

　　房價可能變動的因素不是此前媒體說40個公司有6000億負債，一個項目開發到交房，實際上是資金滾動過程，只要一天未完工結算，根本無法計算房企的利潤。 就如任志強說的，判斷開發商是否現金流緊張，要看生產結構，即房企是處于樓盤都賣完、剛蓋了要領證，還是完全土地狀態。現在情況最好的是房子已售出，只剩下建房交房的公司。此前媒體說40個公司有6000億負債，是錯誤算法。因為這筆負債中有一部分是預售房款，里面包含尚未結算的利潤。6000億里真正的銀行貸款不到1500億，4500億是售房款。因此，不能說開發商的現金流已緊張到迫使房價下降的程度。

　　由于個人住房貸款收緊和限購及新國八條一系列政策的影響，今年房價會有一定小幅度波動，但估計不會超過10%，絕不會下降20%、30%或50%。因此，不要過多對保障房和政府充滿希望。如果剔除CPI、PPI持續上漲超過10%，降價10%的開發商而言實際意味著已降了20%。由于CPI、PPI持續上漲，已超過10%，農民工工資、生產資料都會隨之上漲。

　　目前這種局面不會持續太久，如果持續久了，不是開發商先倒下，也不是銀行，可能是地方政府。如果沒有保障性住房的壓力，地方政府可能覺得日子還過得去，但現在不行有些地方政府開始撐不住了，是因為土地賣不出去錢拿不回不來。這樣，今年融資平臺問題將會比較嚴重，再投資建保障性住房就很困難了。

　　我贊同任志強說的，如果保障房不再只是給專有的保障對象，而是變成全社會分配，那么分配問題，將可能對中國未來的情況產生較大影響。估計兩年后保障房的所有問題都會暴露出來，而且會暴露得非常嚴重。在十五、十一五期間，約72%的土地供應事實上是給了保障性住房方面，商品房開發只占30%，非常少。“給誰了？中央機關、各單位分房等，才是造成社會上財富轉移、貧富差距等一系列問題的罪魁禍首。但沒有人拿很明確的數據說這事，都說是開發商的原因。現在的政策，到明年可能就走不動了。短期內，也許老百姓期望很高，但最后，得到的還會是失望。

來源：搜狐焦點博客

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