房地產投資高位運行銷售下降

　　2011年1-4月，全國房地產投資實際完成額13，340億元，同比增長34.3%，增幅較1-3月上升0.2個百分點。其中4月份全國房地產投資額為4，494億元，同比增長34.6%，增速較3月份上升1.5個百分點。

　　1-4月全國房屋新開工面積5.68億平方米，同比增長24.4%，增幅較1-3月上升1個百分點，其中4月份全國房屋新開工面積1.70億平方米，同比增長26.9%，增速較3月份上升7.4個百分點。

　　限購令、差別化信貸政策以及持續加息對需求的抑制效果明顯，這也直接導致4月份全國商品房銷售增速下降明顯。1-4月全國商品房銷售面積24，898萬平方米，累積同比增長6.3%，增速首次出現下降。全國商品房銷售額14，078億元，累積同比增長13.3%，增速連續2個月出現下降，較前3月下降14個百分點。

　　20個重點城市今年1-4月共推出住宅用地4，181萬平方米，同比下降21%，成交住宅用地2388萬平方米，同比下降36%。成交住宅用地與推出住宅用地比例為59%，較10年下降13個百分點。

　　現階段開發商的庫存壓力不斷增加，且呈現持續增大趨勢。受限購、限貸等房地產調控政策影響，短期內房地產市場成交量仍將維持在較低水平。同時開發商資金面持續趨緊，預計將在二季度末至三季度各家開發商將對樓盤銷售價格進行調整，今年下半年房價的實質性下跌為大概率事件。

　　5月份以來，由于去年同期受調控影響，多數城市成交面積同比均有所上漲，但環比漲跌互現，市場總體成交仍沒有擺脫低迷現象。價格漲勢基本得到控制，但成交量尚未放大，整體市場量價格局未有效打破，仍然維持行業“中性評級”。

　　個股配置方面，我們建議優先配置業績鎖定性強、具有較高安全邊際的地產股。推薦萬科A（000002）、保利地產（600048）、蘇寧環球（000718）、榮盛發展（002146）、世茂股份（600823）。

來源： 華泰證券

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