任志強：房地產市場需要自我調節周期

在博客風行的時候，任志強用博客表達觀點，如今微博風行，任志強又時髦地開始在微博上“嘮叨”，并對網友稱呼他為“可愛的任老頭”欣然接受。對任志強來說，讓他停止發表觀點就跟讓他停止思考一樣不可思議。直言不諱的他在微博上已經擁有近400萬粉絲。

記者走進任志強的辦公室時，他正在把玩著發布微博的種種時尚“設備”：一手用鼠標操作電腦，另一只手拿著iPhone，成堆的文件旁邊還擱著一臺iPad。在采訪的過程中，任志強在關注“設備”上信息更新的同時，條理清晰地向記者剖析著自己之于地產經濟種種觀點背后的緣由。

看得見的手別成為閑不住的手

任志強是奧地利學派市場經濟主導地位的擁躉，他在不同的場合都強調房地產市場需要自我調節的周期，而不應該被過度的調控干預。

任志強認為，過度強調凱恩斯主義會導致回到計劃經濟時代。在他看來，危機是淘汰落后產能、調整經濟結構的好機會。“市場有很好的自動調節機制，市場應該有危機，危機是市場自我調節的方式，經濟結構調整需要下狠手，企業的冗員問題，落后產能淘汰問題，都可以靠危機來解決。”

對于目前嚴峻的通貨膨脹形勢，任志強認為主要由兩方面原因造成，一是成本的推動，包括勞動力價格上漲以及土地資源、生產資料價格上漲等因素，都會導致物價上漲；另一個原因則是輸入性通脹，中國這個經濟體的巨大能源、資源消耗需求和強勁的購買力也是能源、資源價格上漲的原因之一。至于解決辦法，任志強還是堅持認為市場需要一個自我調節的周期。他舉例說，2003年到2007年期間，關緊土地閘門，導致房地產市場供應不足，2007年后土地供應開始放量，但2007年的土地供應要到2009年才能體現，所以2007年的房價上漲是因為之前的土地供應太少而不是因為2007年的土地供應增加，當然其中也有部分地王的刺激效應，但根本還在于供給不足。土地供應連續高增長，市場自然就會調節，房價也會平穩，但目前還沒等市場自我調節，政策調控又開始干預。

“看得見的手別成為閑不住的手。”任志強說。

保障的歸保障　市場的歸市場

把自己定位為“只給富人造房子”的任志強，始終認為“保障的歸保障，市場的歸市場”。他對記者說：“自2003年以后的政策都是將保障責任推給市場。我是最早提出房改之后應同時建立住房保障體系的，大約是在23號房改文件出臺之后的第二個月的中房協會議上。”任志強認為，如果政府在房改貨幣化分配的同時就建立住房保障體系，那么每年只需要提供一定比例的廉租房、租賃性住房，就不會出現今天這樣的局面了。

任志強表示，“保障”是國家的安全網，例如對最低收入家庭所發放的生活補貼，體現的是政府的責任，但這種責任不保證奢侈型的生活消費。住房保障也一樣，首先應明確保障的標準和被保障者的最低生存條件，而并非是一種財富轉移的再分配，而是生存權利的基本保障。因此，就必須有住房保障的立法，有明確的保障責任以及對保障對象的嚴格控制，以嚴防國民的稅收和國家的全民共有的土地等公共資源向不應保障的群體傾斜，變成一種貪污與腐敗。

堅持“保障的歸保障，市場的歸市場”觀點的任志強，對于目前調控政策將保障房和商品房混同一起所產生的問題，也有著自己的意見和建議。

“在現有土地制度下，保障房擠占了商品房用地，只能讓商品房價格更高。要控制商品房的價格，改變土地政策制約城市化進程的局面，建議從三個方面進行改進：首先，改變現有土地制度；其次，現在的很多城市問題，比如交通擁堵主要是由城市規劃不當帶來的，建議改變按產權制度來管理的做法，讓規劃先行。第三，現行的以‘限買’為核心的調控政策是極不科學的，治表會傷根，用計劃經濟的方法只會帶來倒退。”

現金流比盈利重要 節奏比擴大規模重要

在目前市場存在諸多不確定因素的情況下，任志強認為，房地產企業的生存之道在于保持現金流和控制發展節奏。

“從總體上來看，今年投資下降最嚴重的影響是明年的供給或將大幅減少，明年沒有房子賣的話怎么辦？所以，我們覺得現在日子最好過的就是有在建工程的公司，或者說去年已經把應該今年交房的項目都賣了的公司。去年他們商品房什么的都賣完了，今年蓋的房子都交好了，因此可以還債了，這種公司應該沒啥煩惱，日子最好過。要是你目前正大量投入等著賣房子，那么日子就不好過。所以，判斷一家公司現金流狀況，最主要的是要看它的生產結構，你是賣完了再生產的，還是現在剛蓋了要領證，還有是說有一部分是土地還款。只有對這個結構分析清楚了，才能知道這個公司的現金流如何。”對于房地產企業的工程數量結構，任志強認為比較合理的比例是，“1/3已經賣掉的，1/3正在銷售的，1/3為未來做儲備。”

而對于企業的現金流和資金規模，任志強提醒，必須關注“凈庫存”和“凈負債”。“現在一些報紙上說的40家公司借了6000億元的債，此說法并不對，因為這個負債里面相當一部分是公司的預售款，就是賣房子的錢。賣房子的錢包含公司的利潤，而利潤是在結算的時候才能放在兜里的。所以，那個6000億元里面實際上真正的銀行貸款只有不到1500億元，有4500億元左右是賣房子的錢。”

來源：地產中國網 作者：全偉

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