部分銀行房貸收緊意在抑制房地產泡沫

　　住房泡沫越大的城市，住房信貸風險就越高，銀行對這些地方樓市信貸風險就會更為警惕。專家認為，部分銀行房貸政策的變化，體現了商業銀行對房地產信貸風險防控加碼，目的在于抑制房地產泡沫，其對國內樓市影響不可低估。

　　近日，房貸市場又掀起了首付比例以及利率提高的一波熱潮。針對媒體報道浙江四大國有銀行的首套住房按揭貸款已取消優惠，首套房貸首付比例上升到四成以上，銀監會5月18日表示，目前銀監會的房貸政策沒有改變，仍然是首套房首付款比例不低于三成，在此前提下，商業銀行可以根據當地房地產市場情況和自身風險承受能力對首套房首付款比例進行調整。銀行將最低首付款比例提高至官方下限之上，反映出銀行對當地經濟、房地產市場及自身風險承受能力的評估。對此 ，本報記者采訪多位專家都認為，部分銀行房貸政策變化，體現了商業銀行對房地產信貸風險防控加碼，目的在于抑制房地產泡沫，其對國內樓市影響不可低估。

　　監管層要求

　　加強風險防控

　　隨著房地產調控政策的逐一實施，保障房建設、限購令等給房地產市場帶來一系列影響，令房價在近期處于膠著狀態。越來越多的市場人士預測，中國樓市將在下半年出現拐點。與此同時，國際市場大宗商品價格出現狂瀉，提醒著泡沫都有破碎的可能。作為銀行業的監管部門，銀監會也看到了潛在的風險，并警示銀行在房地產信貸風險防控上，要本著市場化原則和審慎經營要求，科學支持保障性住房建設，對當前房地產市場出現的一些新苗頭密切監測、認真研判，加強房地產信托業務的監管，加強與當地住建部等部門的信息溝通與共享。

　　無論是出于對經濟形勢的研判，還是出于對風險的認識，銀行對房地產信貸風險不可能不提前布防。而住房泡沫越大的城市，住房信貸風險就越高，銀行對這些地方樓市信貸風險就會更為警惕，這也就是為何浙江等地銀行率先將房貸首付上升至四成的原因所在。雖然，北京地區目前依然是執行貸款購買首套房首付款比例不低于三成，貸款購買二套房首付款比例不低于六成，貸款利率不低于基準利率的1.1倍的監管要求，但此前首套房的利率優惠已經取消，最低的利率為基準利率。

　　貸款額度緊張

　　銀行議價能力提升

　　今年以來，央行收緊流動性，貨幣政策出現了根本性的轉向，由適度寬松轉向穩健。穩健的貨幣政策就意味著央行使用各種貨幣政策工具收緊市場的流動性，年初以來5次上調存款準備金率和兩次加息，讓銀行貸款額度再度緊張。

　　中國社科院金融研究所研究員易憲容向記者表示，貨幣政策轉向后，如果銀行不取消住房按揭貸款利率優惠，銀行經營住房按揭貸款就會處于虧損或無利可圖的困境，這就迫使銀行重新對住房按揭貸款風險定價。

　　珠三角某股份制銀行房貸部門負責人在接受記者電話采訪時表示：“以前額度充裕的時候，都盡量將房貸優惠做到底，但現在額度有限，加上出于控制風險的考慮，銀行不得不提高門檻。目前房貸首付提高對成交量的影響還無法預測，但對銀行來說，由于整體額度縮水，未來無論是首套房還是二套房的議價能力都會繼續提升。”該負責人對記者透露，該行今年的策略有所調整，房貸已不是主推的業務了，利率可以在基準利率基礎上上浮更高的消費貸款更有吸引力。

　　“剛需”購房者

　　可能被調控

　　銀監會人士向記者指出，住房按揭貸款的差別化信貸政策就是要求對住房投資與消費做一個嚴格的區分，以便遏制住房投機炒作。按照這一說法，對于炒房投機者，要利用住房按揭貸款就得按照市場定價，其首付比例及利率都得提高。目前，在政策允許的前提下，部分銀行出于對當地經濟、房地產市場及自身風險承受能力的評估，自主提高首套房首付比例，就是住房按揭貸款的差別化信貸政策的體現，但由于首付門框提高，一些“剛需”購房者有可能被調控。以一套總價100萬元的新房為例，首付以及利率調整前，僅需30萬元的首付，一旦首付提高至四成，馬上就多出了10萬元的首付房款。

　　此外，由于央行連續加息，購房者的成本進一步放大。有市場人士預測，此時，如果大幅度提高首套房首付比例和貸款利率，至少有一半以上的“剛需”置業計劃被打亂。中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇表示，在資金供不應求的背景下，銀行處在相對強勢的地位。“我們只是呼吁監管層是否可以考慮除了下限，對首套房的首付比例作出上限的規定，對于以自住需求為主的首套房，需要差異化的房貸政策予以支持。”郭田勇說。

　　但對此，也有持不同觀點者。易憲容就認為，首付比例的調整，既可降低銀行的信貸風險，也能夠在一定程度上限制投資者過度涌入市場，從而改變住房市場的預期。而市場預期一旦逆轉，就意味著住房市場價格開始回歸理性。因此，對于部分銀行房貸收緊措施對房地產調控的影響，不應低估。

2來源：金融時報 作者：韓雪萌

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