房地產調控面臨中央和地方政府博弈

　　適逢2011年樓市調控新政“新國八條”實施滿百日之際，中國社科院發布2011年《房地產藍皮書》，宏觀政策調整對于樓市的影響再度升溫。

　　業內人士認為，房地產調控博弈的雙方并非開發商與購房者，而是中央政府與地方政府。一旦政策出現反復或松動，會使既有的調控成果消失殆盡，還會加大再調控實施難度，目前評定“新國八條”效果為時尚早，政府應利用短期高壓政策贏得的時間籌劃制度、機制層面的變革;從長遠看，未來樓市調控應協調好與財稅、金融、收入分配、戶籍等多領域改革的關系，將房地產問題放在整體經濟框架內加以研究、尋求房地產市場平衡對策。

　　2011年1月26日，國務院以“新國八條”再打房地產調控“組合拳”，規定地方政府限時公布年度控制房價目標;強化差別化住房信貸政策，將二套房首付提至六成;要求房價過高城市從嚴制定和執行住房限購措施;落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制等多項內容。

　　“‘新國八條’是一項結合增加中低端住房供給和限制非自住型住房需求的綜合性政策。”中國人民大學城市規劃與管理系主任葉裕民告訴人民網記者，“其中‘禁三禁二’本地人禁購第三套房、外地人禁購第二套房的限購政策最為嚴厲，目的是要在全國大部分大中城市徹底消滅新購買多套房屋的可能。”

　　新政影響下，一季度土地流拍現象增多、成交量下滑、可售房源增加。但有分析人士認為，新政仍未改變房價堅挺及剛性需求旺盛的局面。住房城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林表示，新政現在只走到半途，成敗與否要到2011年底才能“見分曉”。

　　“新國八條”出臺后，各地結合自身實際相繼制定推出地方細則。3月，國土部發出通知，要求各地切實做好2011年城市住房用地管理和調控，堅決杜絕地方土地出讓中再度出現“地王”現象。中國土地勘測規劃院地價所所長趙松指出，這些高壓式行政手段在短期內可能奏效，但不能解決長遠性的本質問題。

　　“管理者應該利用短期的高壓政策爭取到的緩沖時間，抓緊時間籌劃制度、機制層面的變革，通過深化改革將市場引向正常的軌道，明確劃分政府與市場之間的界限，讓市場在自己的空間內發揮自我調節作用。”趙松說。

　　王玨林則擔心這些政策在未來會出現失效反彈：“一旦政策出現反復或松動，會使既有的調控成果消失殆盡，還會加大再調控的實施難度，房地產市場秩序也會更加混亂。”

　　在眾多調控舉措中，加大保障房建設力度成為今年一項突出亮點。2月21日，住房城鄉建設部陸續與各地方政府簽訂《保障性住房目標責任書》，以確保完成1000萬套保障性安居工程住房的分配任務。

　　“在所有調控手段中，大力推進保障房建設最為重要，也最能解決問題。”中國投資協會會長、國家發改委投資研究所原所長張漢亞指出，發展多種形式的租賃房，可以降低對于商品房的剛性需求，二者并重發展，可以使房地產真正走上健康之路。

　　對于今年樓市調控政策走勢，中國社科院城市發展與環境研究所副研究員尚教蔚預計，政策可能向存量市場延伸，住房持有環節可能成為未來調控重點，“這將嚴重影響持有多套住房的既得利益群體，增加政策出臺后的實施難度”。

　　數據顯示，“十一五”期間，全國土地出讓成交總價款累計超過7萬億，地方財政總收入中土地出讓成交總價款占比從2006年的38.9%，增長到2010年的65.9%。地方政府過度依賴土地財政，已成為影響樓市調控政策實施效果的深層次原因。

　　“房地產調控博弈的雙方并非開發商與購房者，而是中央政府與地方政府。”張漢亞認為，樓市調控對開發商的影響不言自明，但對地方政府的影響更大，因而往往“上有政策、下有對策”，2008年調控期間收緊銀根，地方政府就通過貸款免息等措施支持開發商繼續建設。

　　如何切斷地方政府的“土地依賴”情結?張漢亞提出改變現有的一次性土地拍賣制度，轉而以招標形式吸納最符合政府建設意圖的開發商。“國家實施的是土地招拍掛制度，有招標，有掛牌，也有拍賣，但是地方政府都喜歡拍賣，2010年兩會后北京連續出現‘地王’，拍賣會能帶來轟動效應，從而帶動整片地價上漲”。

　　“因為國有土地制度的設計缺陷，使得地方政府實際上集土地供給者、監管者、經營者于一身，直接導致地方政府擁有最核心的‘賣地’沖動。”中國社科院財貿所研究室主任倪鵬飛說。他建議改革現有土地使用和監管制度，以打破地方政府壟斷土地的局面。

　　地方政府愛打“小算盤”的做法在此次“新國八條”的實施過程中也可窺見一斑。按照要求，地方政府應在一季度公布年度新建住房價格控制目標，但從公布結果看，目標多與當地GDP增幅等掛鉤，漲幅大多在10%左右，是“控”是“漲”讓人眼花。

　　“我們不能簡單批評地方政府是不是做錯了，實際上，在長期的慣性行為模式下，很難讓他們馬上放棄既有思維。中央要求遏制、控制房價，地方政府選擇的卻是降低增速，在一定程度上給了自己一個最可實現的目標、一個避免被問責的‘安全空間’。”趙松對此評價。

　　“新國八條”中規定，對未完成控房價目標的地方政府相關責任人采取約談制，張漢亞認為這是“最有效制約地方政府的方法”。“因為設立了約談制，中央一說要限購，各個城市都馬上推出自己的‘限購令’。地方政府誰也不愿意被約談，地方官員發展經濟主要是想升官，一約談就升不了官了。”

　　“中國的房地產問題非常復雜，必須進行制度、機制、體制方面的反思。”倪鵬飛認為，盡管住房發展制度改革的趨向是正確的，但由于住房發展機制存在缺陷，改革不配套，所以造成住房市場處于失衡狀態，想要徹底解決，必須建立完善的住房發展機制。

　　據倪鵬飛分析，當前房地產開發制度存在的問題包括期房預售制度，這一制度導致房地產開發門檻低，形成全體企業都想去從事房地產開發的沖動。此外，市場監管缺失，法制不健全、手段不得力，造成一些中介公司、開發商、消費者存在投機、搭便車、欺詐等行為。

　　“由于投機行為出現，供求始終處于失衡狀態，消費需求被投機需求所替代。”倪鵬飛說，“土地市場的失衡不用多說，在金融市場上，大量資金投入房地產信貸，宏觀經濟失衡進一步加劇投資和消費比例的不平衡，形成惡性循環。依靠房地產投資拉動經濟增長，消費需求的比例就降低，最終導致社會的失衡，帶來了包括影響社會穩定等一系列問題。”

　　與住房制度相關的財稅、金融、收入分配、戶籍等多項制度，也因尚未理順相關問題而制約著房地產改革。而在住房保障制度方面，倪鵬飛認為，由于現有制度不健全，導致應該享受住房保障的人群被擠到商品房市場，而保障性住房也未明確封閉運行的模式，致使一些受益人群通過或租或售的形式用公共資源套取私利。

　　在葉裕民看來，未來政策更應強調加快各類保障性住房的建設，盡快本著“以全體國民為本”的原則，向非當地戶籍居民開放保障性住房市場，這是從根本上穩定房價的舉措之一。

　　“2010年及以前的樓市調控政策系統性和協調性不夠，近幾年調控政策的框架越來越明晰，商品房、保障房雙軌正在逐步建設，每次出臺政策也是土地、財政、金融、稅收多管齊下，但總體來說，政策的協調性處理得還不是非常好，特別是還只局限于房地產領域，沒有把這一問題放在整體經濟框架內研究。”趙松說。

　　趙松認為，“十二五”發展的主線是加快轉變經濟增長方式，中國經濟將從多年高速增長轉而追求真正有質量的發展模式。在這一背景下，政府在制定房地產調控目標、設計調控軌跡和選擇政策工具時，需要全面深入的系統規劃和預判，掌握好時機和力度，這無疑是項艱巨的工作。

來源：人民網

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