房地產市場與政策博弈進入敏感期

樓市進入市場與政策艱難博弈的敏感期。

上周，中國指數研究院最新數據公布。盡管在4月的最后一周，國內樓市集體上演了市場“回暖”大戲，六成城市成交量上漲，其中北京一改連續兩周的跌勢以環比42.67%領漲一線城市。但是，樓市成交量的短暫回暖卻無法扭轉整個4月樓市的低迷：住房成交量跌入谷底、土地成交也陷入低迷。

但房價依然處于高位，遲遲未見松動。業界認為，房價飆漲得到遏制，但卻未到調控理想狀態，原有調控政策持續甚至出臺新一輪調控的可能性很大。

過半城市成交量大幅下挫觸谷底

受國務院8路樓市督察組影響，政策仍處觀望階段，各地樓市成交陷入低迷。

整個4月，中國指數研究院監測的30個城市中，五成城市成交面積環比下降，平均降幅25%。其中天津、深圳、福州、合肥、三亞、大連、貴陽、汕頭等8城市跌幅接近或超過30%。大連領跌，下降幅度達到87.87%，合肥亦下跌了63%。

一線城市持續低迷，京滬深成交面積繼續下挫。

中指院數據顯示，4月份，北京商品住宅成交6983套，面積67.17萬平方米，比3月份微漲13%，但同比下降了54%。

盡管4月最后一周樓市交易量攀升，樓市回暖論調重現，但在接受中國商報記者采訪時，中國指數研究院數據中心副總監安戎表示，更愿意將這種“回暖”看作市場的低位盤整，“前2個月，北京成交量已經非常低，3月份成交量持續下降，4月份成交量上漲仍為低位反彈。”

安戎表示，“1至4月北京總成交面積295萬平方米，同比2010年下跌四成”，遠稱不上樓市回暖。

這一觀點可以從北京商品住宅成交面積走勢圖得到印證，4月北京商品房成交量遠遠低于樓市相對低迷的2008年商品住宅月成交套數，為2007年以來交易量低谷。

相較于北京成交量低位震蕩，上海住宅成交量環比下滑1.6%，成交11007套，成交面積110.17萬平方米，環比下跌了1.64%。1至4月份總成交面積444.11萬平方米，同比2010年下跌了3.32%。

天津4月住宅成交4363套，成交面積為45.83萬平方米，環比下降了26.11%。1至4月份總成交面積302.22萬平方米，同比2010年下跌了5.64%。中國指數研究院分析，天津市場需求在本地限購令出臺前搶先釋放，“3、4月份天津樓市成交量持續大幅下滑，已經降至去年春節以來的最低點”。

比天津更為低迷，南京成交量自2月份持續大幅下滑，中國指數研究院認為，進入3、4月份，限購令影響日趨深入，4月份南京樓市已跌入谷底，已經與2008年南京樓市最低谷的3月份持平，交易量遠遠低于2007年、2009年、2010年月均成交量，僅為2008年月均成交量的50%左右。

除此以外，深圳成交量下探30%、成都成交量持續下滑。10大重點城市中，重慶、杭州成交量環比微漲。

而數據顯示，成交量大跌原因并非供應量不足，截至4月底，主要城市市場供應普遍增加。其中，重慶商品房可售量增加超過85萬平方米，上海商品住房可售量增加73萬平方米，廣州和杭州商品房可售量增加皆超過30萬平方米，僅深圳可售面積下降了20萬平方米。

土地供應加大成交量價齊跌

與成交量低迷相對應，進入4月份后，土地市場的交易也出現寒冬現象。盡管土地供應量在持續放量，但成交量萎縮，以底價成交的地塊大量增加，價格也持續走低。去年開發商不計成本瘋狂拿地的情形已經一去不復返，地王似已絕跡。

據中國指數研究院對120個城市土地市場交易監測，4月全國120個城市成交量大幅縮水，比3月份少了1成。其中住宅類用地成交289宗，環比減少了35%，同比減少了33%。而地價也隨之下跌，住宅用地更為明顯，住宅用地平均樓面地價為997元/平方米，環比下降了33%。

4月19日國土部曾表示要加大2011年住宅用地供應，要求今年住宅用地供應量要高于前兩年水平。中指院認為，隨著地方政府對土地市場監管和查處力度，作為房地產市

來源：中國商報 作者：劉京玲

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