今年房地產調控面臨多方挑戰

　　由中國社會科學院城市發展與環境研究所和社會科學文獻出版社主辦的2011年中國房地產高峰論壇暨《房地產藍皮書》發布會昨日在京舉行，《房地產藍皮書》副主編尚教蔚代表項目組發言，表示2011年房地產調控面臨多方挑戰，更嚴厲調控政策或將被迫出臺，年內商品房價可能進入相持態勢，房價走勢出現分化格局。同時，藍皮書建議，目前上海、重慶的房產稅試點在“十二五”期間應加快向全國推廣。

　　房價年內可能分化

　　關鍵詞：更嚴厲政策出臺 低檔商品房價或下調

　　在分析2011年房地產市場走勢時，尚教蔚表示，房地產市場中潛在的投機性、投資性需求旺盛，但消費性需求動能積聚不足。巨額社會閑置資本仍存在進入房地產市場的強烈沖動；負實際利率也將促使傳統的銀行儲蓄資產向樓市轉移；人民幣升值預期短期難以改變，外資對國內房地產市場的套利需求強烈。

　　因此，她預計更嚴厲的調控政策在2011年被迫出臺，調控政策可能向存量市場延伸，住房持有環節可能成為未來調控政策重點。而這將嚴重影響持有多套住房的既得利益群體，增加政策出臺的實施難度，導致調控政策實施出現反復。

　　同時，尚教蔚表示，2011年商品房供給增幅可能趨緩。根據2011年“十二五”國家保障性住房建設目標，必將帶來中高檔大戶型住房供給和供給預期趨緊；而各類保障性住房陸續入市，將加大低檔住房供給力度。因此，商品房價很可能在年內進入相持態勢，納入保障性住房統計的平均房價可能呈下調趨勢。她表示，中高檔商品房價存在走高壓力，低檔商品房價存在下調壓力。

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　　稀缺房源仍將升值

　　對于房價分化論，本市地產業內人士并不完全認同。合富輝煌北方區總經理岑小春表示，天津開發商對價格預期趨于理性，中高檔房價因城市或自然資源的優勢穩步上升確有可能。“通貨膨脹因素下，物價上漲是必然趨勢，而占據地段﹑景觀等稀缺資源的房產肯定會進一步升值。”同時，其他開發企業負責人也表示，高端住宅的稀缺性盡管會支撐房價上升，但下半年加速上漲的可能性微乎其微，價格穩步上揚的幾率更高。

　　另一方面，岑小春對于年內降價說法并不認可：“大批保障住房上市會拉低成交均價，但本市商品房市場價格并不會輕易下跌，通貨膨脹背景下不動產價值往往會更穩定。而且因為目前限購限貸而受到抑制的剛性需求在未來肯定會釋放，進一步加推成交量的增長。”

　　“十二五”期間推廣房產稅

　　關鍵詞：改革土地財政 整合現有房產稅費制度 持有型房產稅

　　在談到“十二五”及未來十年房地產市場展望時，藍皮書建議在“十二五”期間改革土地財政，完善房地產稅費。藍皮書表示，土地財政一方面助推了地價、房價，另一方面也極易使地方政府產生急功近利的短期行為，因此建議在“十二五”期間改革集土地管理與土地經營于一身的行政體制，探索穩定地方財稅收入的可行途徑，如房產稅。同時，尚教蔚指出，現行房地產稅費制度中開發過程和交易環節租、稅、費混雜交叉，稅負偏重。需要整合和規范各環節房地產稅費，完善房地產稅費制度。

　　最后，藍皮書還建議，目前上海、重慶的房產稅試點在 “十二五”期間應加快向全國推廣，并改變原來“重流通，輕持有”的房地產稅收思路，將房產持有稅放在整體稅制改革的大框架下統籌規劃。此外，征收房產稅還需要明確一些基本原則。第一，房產稅的征收宜從量從價綜合征收，作為收入調節的重要手段。第二，需要對免征或起征點加以論證，各地情況不一，需要有所體現。第三，需要考慮稅收的使用。

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　　征收細則更應“一刀切”

　　針對“十二五”期間全面推行房產稅，業內人士認為，房產稅的推行不能單獨論之，而應與近期推行的一系列新政綜合考慮其影響。凱德置地華北地區總經理韓維認為，目前重慶﹑上海等試點城市已開始嘗試房產稅，但執行效果并不明顯。例如，重慶規定針對豪宅征收房產稅，但對于豪宅的界定標準卻仍很曖昧，這就令該政策效果難以顯現。韓維認為，房產稅的征收應先明確相應標準，并應在各地執行細則方面采取“一刀切”方式，這樣才能避免眼下頻頻出現的邊緣消費現象，反而炒熱了個別政策限定曖昧的產品。同時，韓維表示，目前房產稅多是以房屋價格、面積、套數等因素為衡量標準，但他認為，征收標準更應參考該房源是否存在營利目的，比如出租等，而對用于營利的房源，征稅標準也應參考其經營收益。

　　銀監會否認提升首套房貸首付比例

　　據新華社電 針對部分媒體報道首套房貸首付款比例可能提升至五成，銀監會有關負責人5日向記者否認了該說法。

　　銀監會負責人強調，目前貸款購買首套房首付款比例不低于三成，貸款購買二套房首付款比例不低于六成、貸款利率不低于基準利率的1.1倍的監管要求沒有改變。

　　銀監會表示，將繼續督促銀行業金融機構堅決貫徹黨中央、國務院房地產宏觀調控政策，有效防范房地產信貸風險。

　　記者專訪藍皮書副主編李恩平

　　推行房產稅需取決多方因素

　　新報記者在論壇結束后采訪了中國社科院城市發展與環境研究中心教授、《房地產藍皮書》副主編李恩平，他就市民最為關注的房價分化及房產稅推廣問題，對藍皮書相關內容進行了解讀。

　　李恩平表示，房價分化不能一概而論，準確地說，應該是高檔大面積住宅下半年存在價格上漲壓力，中低檔商品房則有降價可能。一方面，土地供應結構調整側重于保障房建設，壓縮了商品房的土地供給空間，增加了大戶型高端住宅的價格上漲壓力。同時，國家宏觀調控政策力度越來越大，調控目的和手段也都直指高端大戶型住宅，這也將促使中低檔房供應量加大，但“十二五”和“十三五”期間我國城市新增家庭居住需求卻會呈下降趨勢，中低檔房價也因此很可能有所下降。另一方面，李恩平認為，未來5年中，國內仍將面臨通脹壓力﹑閑置資本過剩，以及實際利率為負促使人民幣升值預期強烈等客觀條件，這些因素反映在資本市場上則將形成巨大的投資﹑投機潛在需求。在這種市場環境下，高檔房必然面臨價格上漲壓力。

　　對于在全國推行房產稅的問題，他表示這還將取決于目前的試點運行情況。他說：“房產稅能否如期而至要取決于市場﹑開發商和政府三方面的接受程度和磨合情況。上海現在執行的并非房地產持有稅，其針對新購買房屋的征收實際上更應定位于增量房產稅，仍屬于流轉稅或交易稅的一種。”李恩平認為，重慶的房產稅試點更具有示范意義，但其僅針對豪宅產品的征收范圍又太小，“要推廣到全國，必須在適合的政策內容基礎上，面向包括普通住宅在內的全部地產市場產品，才能得出客觀﹑全面﹑準確的市場需求和接受狀況等結論。”因此，藍皮書中“十二五”期間全面推行房產稅的預期，還要取決于以上各方面綜合作用。

來源：每日新報 作者：安元

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