地方房價控制：一場房地產調控的集體抵抗運動

地方政府為處于焦灼期的房價火上澆油，一場穩定房價的調控，遭遇集體抵抗，深刻地暴露出財政體系的矛盾。

截止3月底大限，600個城市中，包括縣級市在內僅有不足100個城市公布目標。秉持法不責眾的心理，根本就打算不公布。幾乎所有地方政府的目標，都含蓄地與GDP與居民可支配收入掛鉤。在所有的城市中，除北京“穩中有降”外，目標全部上漲。地方政府給出的上漲目標非常明確，最高與GDP掛鉤，最低與可支配收入掛鉤。沒有一個地方政府將CPI、房屋購買能力與調控目標掛鉤，不涉及房價收入比、租售比等核心指標。

住建部發出通知，表示對目前多數城市房價調控目標不滿意。3月29日，住建部也發出通知讓各地依據民意酌情調整已發布的調控目標。但廣州市國土資源和房屋管理局房地產市場管理處處長陳大旺接受采訪時表示，“（廣州）出臺這個調控目標之前，我們充分考慮到了社會的意見，包括聽取了人大代表、政協委員、專家學者及市民代表的意見。”

這是中央與地方財政分配體制內在矛盾的大暴露。

表面上看，地方政府是遵命行事。今年1月26日，國務院發布史上最嚴厲的“國八條”房地產調控措施，第一條就提出各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。

地方政府不希望房價下挫，制訂房地產價格目標動作遲緩、避重就輕，不到萬不得已不出房價調控目標，定價時根據GDP、人均可支配收入等目標制訂房價上升區間，對于民眾的房價下跌預期、對于關鍵的房價收入比等指標絕口不提。憤怒的反高房價者稱為漲價令，而非限價令。

以目前地方政府公布的房價限制令，中國房地產泡沫不可能在現有的基礎上縮小。如果地方不獲得更多的財權，地方政府做到最好的結果就是房價與居民可支配收入掛鉤，地產泡沫不再膨脹。

這是假調控。房價與人均可支配收入增長貌似有理，實則不然。由于中國房地產泡沫已經過高，房價收入比遠超警戒線，如果從2011年開始房價與人均可支配收入掛鉤，中國目前的房地產泡沫不可能被擠壓。并且，這恐怕是地方政府所設想的最佳狀態，這樣對上對下都能有所交待，也不會摧毀土地財政的根基。

同時，與人均收入掛鉤有制造虛假政績、房價虛跌的效果。

按照1月20日國家統計局公布的數據，2010年我國城鄉居民人均收入比上年分別實際增長7.8%和10.9%。2010年我國城鎮居民家庭人均總收入21033元，比上年增長11.5%。其中，城鎮居民人均可支配收入19109元，增長11.3%，扣除價格因素，實際增長7.8%。可見，房價限定存在兩個上限，與扣除通脹因素之后的城鎮居民可支配收入掛鉤，漲幅在7.8%；如果與不扣除通脹因素的可支配收入，漲幅將達到11.3%，這意味著房價將大幅上升。

虛增收入的辦法還包括增加居民的財產性收入。2010年城鎮居民家庭人均總收入中，工資性收入增長10.7%，轉移性收入增長12.8%，經營凈收入增長12.1%，財產性收入增長20.5%。換句話說，只要擁有一套商品房資產的人，哪怕工資一分錢也沒漲，只要房價上升，財產性收入就會隨之上升。房價上升反而成為人均可支配收入上升的原因，因此，鼓勵居民買房然后提高房價，客觀上起到了提高居民人均收入的效果，實在是滑天下之大稽。

地方政府制訂房價目標時，還可以玩弄數字游戲。中國工商聯住宅產業商會會長聶梅生表示，在目前已經公布房價調控目標的城市中，對于房價這個概念并無確切定義。部分城市規定中是“新建商品住房價格”，而另外一些則是“新建住房價格”。隨著保障型住房在今年下半年開始上市，新建住房價格將有下降趨勢，住房價格的漲跌很容易被操縱，比如增加保障房價格權重，或者增加郊區盤的供應，種種手段不一而足。

筆者早就建議，制作典型樓盤價格指數是好辦法，能夠一眼就看出房價漲跌，比如上海以湯臣高爾夫、杭州以綠城玫瑰園的每月價格漲跌作藍本，方便而實用。但有關方面卻熱衷于均價，原因就在于均價容易玩弄招術，而典型樓盤價格指數過于“死板”，沒有操縱數字的空間。不要說樓盤指數，連房價數據查詢在一些城市也成為禁區。

只要土地財政不改變，地方政府一定是房地產泡沫最大的受益者，此次房價控制目標的公布顯示出殘酷的事實，中央政府基本上在與所有的地方政府博弈，他們拿著行政之矛攻地方政府的厚盾，勝算不大。

改變中國房地產市場生態，中央政府的核武器并不是讓地方政府順從，而應該市場與行政方式并舉。

收緊貨幣降低資產收益率，讓投資者主動退出市場，這是上策。

中策是給予地方財政一定的自主權，將集中于中央的財政部分釋放到地主政府手中，改變目前極不均衡的責權利分配格局，理直氣壯地要求地方政府制訂出切實可行的保障房目標，承擔起社會保障的應盡之責。

下策是讓地方政府自己革自己的命，制造出一些虛假數字政績來讓大眾歡呼，目前使用的就是下策。

目前的房地產調控已經像所有的市場改革一樣，進入深水區，不動利益、不動財稅，不可能向縱深推進。

任何調控要收到實效，都要在理、在市場，僅憑行政權力的傲慢，難以達到效果。

　　
來源：21世紀網 作者：葉檀

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