房地產調控多管齊下嚴控炒作 限購限貸成常態

　　繼2010年4月、9月兩輪房地產調控后，第三輪調控大幕開啟。一些房地產機構和業內人士認為，26日召開的國務院常務會議確定的八條措施，將嚴厲打擊全國房地產過熱勢頭、擠壓二三線城市正在生成的房地產泡沫。其中，二套房首付比例升至60%，有望有效抑制投機購房；限購政策的全國性落實將對市場成交量產生明顯影響。

　　多管齊下嚴控炒作

　　北京中原認為，新“國八條”可以說是近幾年來最嚴厲的政策組合，特別是表現在限購、限貸、征稅方面。

　　對于二套房首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍，北京中原分析師張大偉指出，新一輪調控再次加強對投資及投機購房者的控制，二套房增加一成首付將有效抑制投機購房，同時降低金融機構的風險。以北京為例，目前貸款購房占比在4成左右，其中只有1成是二套房購房貸款。雖然政策的直接影響可能不大，但對購房者的威懾作用非常大。

　　對于加強住房交易環節的稅收征管，21世紀不動產認為，首先，相比之前執行差額收取營業稅，新“國八條”再次嚴格了二手房交易稅費。5.5%的全額營業稅使得5年內房源再交易成本將明顯上漲，從而可遏制過度炒作。其次，對房價超過平均水平的商品房項目進行土地增值稅清算和稽查，將有效遏制部分開發商過快上漲價格。預計各地區將陸續出臺房價的抑制措施。

　　業內人士預計，首套房優惠利率在部分城市也可能被取消。在增加供應及嚴格信貸的雙重作用下，樓市調控將顯現出疊加效應。而前兩輪調控中未落實的部分政策也將在2011年進一步收緊，預計市場將出現明顯的淡季。

　　嚴防二三線城市泡沫

　　對于新“國八條”提到的限購政策，北京中原指出，嚴格的限購政策已擴展至全國，此舉主要目的是防止二三城市房地產市場的泡沫化進程。已有2套房以上的家庭不得再買房，限購政策的繼續收緊可能使得市場成交量出現明顯的下調。

　　近日，住建部要求去年末房價上漲過快的城市出臺限購令細則，鄭州、太原、武漢、昆明等城市已發布細則，部分二三線城市亦明確表態執行限購令。限購范圍擴大，強力防控二三線城市的房價泡沫，顯示房地產調控進一步趨嚴之勢。

　　長城證券研究員劉昆表示，2011年以來，全國陸續有多個城市加入了限購令的行列，隨著樓市調控政策的推進和地方問責制的加強，預計今年將有越來越多的二三線城市加入限購行列。從去年四季度開始實施限購令的熱點城市來看，政策出臺初期對樓市銷量的影響較為明顯，價格也會得到一定的抑制。

　　北京中原分析，此舉相比之前北京等區域執行的限購政策更加嚴格。如果嚴格執行，將有效遏制需求，可能明顯影響2月以后的市場交易。

　　此外，在強調繼續增加土地供給的同時，新“國八條”要求參加土地競買的單位或個人必須說明資金來源并提供相應證明。這將對開發商的資金鏈造成負面影響。

　　強化地方政府調控責任

　　業內人士稱，此次調控還強調了地方政府的價格維穩作用，有望使調控實際作用比前兩次調控更加明顯。

　　會議要求落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制。未如期確定并公布本地區年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務的省區、市人民政府，要向國務院作出報告，有關部門根據規定對相關負責人進行問責。對于執行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產相關稅收征管不力，以及個人住房信息系統建設滯后等問題，也納入約談問責范圍。

　　業內認為，2010年兩輪調控中部分政策沒有得到有效執行，主要原因是地方政府存在化解調控效力的利益動機，而地方官員因執行政策不力而被問責的案例也并未發生。今年開始，有主管部門的官員明確表示將向地方官員施壓，“不限購，就約談”。

　　目前，全國已經有近30個城市落實執行限購政策。業內預計，限購政策將繼續收緊，同時各項調控政策也將更趨嚴格。

　　北京中原預測，在一系列政策作用下，北京等大城市房價將再次停漲，部分郊區房價將立刻下調，60%以上的購房者將出現明顯觀望。以北京為例，樓市成交量可能有20%以上的下降。但目前貨幣供應量依然較高，保障房及商品房的供應效果下半年才能明顯顯現，調控對價格的抑制作用需看政策的落實及持續力度。

來源： 中國證券報

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