巴曙松：房地產行業在調控政策下的新趨勢

Q：這兩天我們關注到五大地產商的新的年報出來，像看到萬科、保利、中海、金地、招商等等，我不知道您從這些年報透露出來的信息看，他們之間這種競爭格局，或者說您覺得最大的變化在哪呢？

巴曙松：五大地產商在業內都有很大的影響力，也很有代表性，所以它的變化對于觀察這五家公司的經營，甚至包括整個房地產行業在調控政策引導下的走向，都很有參考價值。我想從它們年報的解讀來看，有一個很鮮明的特點——整個房地產行業的結構調整正在展開。

首先最鮮明的就是，在房地產調控的推動下，具有代表性的這些地產商開始探索不同的商業模式，目前看來在往兩個不同的方向在做商業模式的努力探索。一個我們看到像萬科這樣的，它走的是這種快速的開發，快速的銷售，開發的周期，整個銷售的增長速度比較快。

另外，像中海的這樣的房地產商，它在走多業態模式，注重提高收益水平，周轉速度可以選擇的低一些，強調住宅、商業地產多業態。這也是在房地產調控下，出現的不同的商業模式的這樣一個探索，未來的房地產調控的引導下，都會進一步明確自身的定位，明確自己具有相對競爭力的細分市場。

同時，從這幾家主要的房地產企業的2010年的年報看，這幾家房地產企業所代表的房地產行業，至少在2011年，依然是一個盈利增長非常穩定的一個行業，預售情況不錯，應收帳款比較高，所以2011年這幾家企業的盈利應當已經是基本鎖定的，盈利還是比較穩定的。

但是從調控的這個政策效果來看，進入2011年以來，特別是限購令等更為嚴厲的房地產調控政策出臺以來，房地產調控政策的效果逐步顯現，很多主要的城市銷售在明顯的下降，而且在局部的城市房地產價格出現回落，這些影響可能在2010年的年報表現得并不充分，也就是調控的這些效果在2010年的年報中表現得并不充分。但是在2011年如果繼續保持這樣的調控力度，則房地產企業的盈利壓力就會逐步顯現出來，特別是一些現金流控制能力相對弱、融資渠道相對單一的中小地產商，則更為明顯。

Q：單從2010年的年報來看，可能房地產新政各方面調控的這種壓力和影響還不是那么明顯，但是如果到2011年再看的話，各方面的影響，包括保障房建設的這種力度加大，壓力上會表現地更充分一些。

巴曙松：如果2011年我們再看下來，可能在2011年有一部分中小房地產商會面臨資金的壓力，經營型的現金流就減少，銷售回款會減慢，一些負債率高的房地產商可能就面臨資金的壓力，這一部分調控的壓力可能就促使他們去多樣化的融資。

還有一個新的影響因素，今年要啟動的建設保障性住房是1000萬套，這個7年時間預計要開發的保障性住房大概就是5000萬套，放大了供應。它一方面可以對沖房地產調控對整個經濟的可能的負面影響，使房地產調控的力度短期不會減弱。另一方面也會直接影響或者沖擊一些產品定位跟保障性住房很接近做中低端房地產住宅開發的這些地產商，可能會在這些房地產中形成非常大的沖擊和洗牌，加速整個房地產行業的整合。

Q：等到下一輪我們再關注的時候，應該能夠看出更多的這種影響能夠顯現出來？

巴曙松：就是從年報里面我們看出來，這些結構調整的壓力，分季度考察，應當更為明顯，就是四季度開始已經有所顯現，2011年在調控的推動下，從原來非常分散的格局轉向逐步的加強整合，一部分有品牌經營管理能力強的地產商，行業集中度提高，市場份額占比上升的這個趨勢也會比較明顯。

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