限購顯“擠出效應” 部分城市房地產再現漲價勢頭

　　近期，國內部分城市房價仍處在上升通道，一些城市持續實施限購商品房的調控政策，一部分購房需求從這些城市“被擠出”后，逐漸向非限購的周邊地區分流，推高房價的勢頭明顯。業內人士指出，當前，民間資本把商品住宅作為投資品的需求依然旺盛，持續加碼的調控政策能否奏效有待地方政府加大調控力度。

　　小漲幅堪比大漲價

　　２月份是商品住宅交易淡季，但一些城市的房價仍然硬挺。據國家統計局發布的當月７０個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，房價環比漲幅超過１．０％的城市有７個，其中福州環比上漲１．５％、同比上漲５．３％，廈門環比上漲１．４％、同比上漲６．６％。

　　進入３月，福州、廈門等地樓市成交量和價格進一步抬頭。據福州住宅交易報告顯示，３月份樓市“轉暖”，截至３月２６日，福州城區商品住宅成交量突破１４００套，約比２月份增長了５０％。預計３月份，福州城區商品住宅成交量將近２０００套，達到近５年來月均成交量的平均水平。

　　記者日前走訪福州部分樓盤發現，高層“套種”別墅、小戶型精裝修等都成為開發商漲價的硬道理。在福州市城鄉接合部金山一帶，只要是“套種”了別墅的高層住宅小區房價都要高出普通小區一大截，以新樓盤“金輝·天鵝灣”為例，項目規劃地上總建筑面積２５萬平方米，別墅用地約占了三分之一。從２００８年底至今，“金輝·天鵝灣”已先后售出２０多棟高層住宅樓和一批豪華別墅，高層住宅樓傍著別墅身價節節攀升，其均價從每平方米５０００元漲至現在１．３５萬元，今年１月到３月間就上漲了６００元，而月均漲幅顯示才２％左右。

　　業內人士指出，雖然從去年下半年以來至今，不少城市的房價漲幅是降下來了一些，但由于房價已普遍居于較高的價位，小漲幅也能有大漲價的效果。

　　福州大學房地產研究所所長王阿忠分析，房價降不下來，說明商品住房作為投資需求仍然旺盛。春季是投資的旺季，也是房地產商拉升房價的時節。去年同期，據福州市房管部門統計，福州房價在上半年內就漲了３０００多元，創下歷史新高。今年以來，福州市區有２０多個樓盤取得預售許可證，其中１２０平方米以上的中大戶型及別墅占了一半以上，以高檔商品住宅為基調的“春季攻勢”足可見開發商“好貨沉底”的市場操作，或將再次快速助推房價。

　　限購令顯“擠出效應”

　　溫州、福州等城市在去年１２月底繼續執行限購商品房政策。記者發現，一部分購房需求從溫州、福州等限購城市“被擠出”后，向非限購的周邊地區集結，明顯推高了這些非限購地區的房價。

　　福建省寧德市是與福州和溫州相鄰的一個地級市，也是一個長期以來經濟發展相對落后的三線城市。近兩年來，隨著寧德城市建設提速和城區擴展，該市商品房市場開始活躍，從２００９年１０月至２０１０年１０月一年間，寧德城區商品房均價從每平方米５０００元躍升至６０００多元。溫州、福州兩地采取限購措施后，寧德城區房價在２０１０年底迅速飆升至每平方米７０００元以上。

　　記者日前走訪寧德市新開發的東僑片區一樓盤“海天水岸陽光”發現，該樓盤最新推出的新房預售價已達每平方米８０００元。“福州限購了，以前想去福州買房的寧德人現在很多都回來買了，溫州也限購了，溫州炒房的客人很多也來寧德買房了。”該樓盤售樓部的一位經理告訴記者，在這種情況下，現在只要推出一棟新樓，幾天就被搶購一空。

　　類似現象在福清、長樂等福州周邊縣級城市也有。記者日前在福清市中心一新建樓盤“富貴世家”了解到，去年底以來，該樓盤銷售情況很好，目前售價已突破每平方米１萬元。售樓部工作人員告訴記者，在福州買不了房的福清人都會回來買房，福清房地產市場本來就緊張的供求關系變得更緊張，房價上漲的動力強勁，直追福州城區房價水平。

　　“從單個城市房地產市場而言，限購政策可以將一部分房源從購買多套房或炒房者的手中擠出來，擴大市場供應。”福建省社科院研究員徐峰認為，市場是流通的，如果整個市場針對剛性需求者的住宅產品仍較稀缺，局部限購反而會在非限購地區造成一定程度的哄搶，迅速抬升房價。

　　遏制高房價關鍵在執行力

　　業內人士及專家指出，近幾年的市場經驗表明，房價在春季的上漲幅度在全年漲幅中往往占了相當大比重。當前，應警惕部分城市房地產再現春季快漲勢頭，一系列的房地產調控政策能否有效得到落實，關鍵看地方政府的執行是否到位。

　　王阿忠認為，眼下正是考驗地方限購政策成效的關鍵時期。在目前已經執行限購的城市中，大部分城市仍允許居民可再新購一套住房，但該政策存在一些模糊地帶亟待明確。比如包括福州、廈門在內的大多數已執行限購政策的城市對已有兩套住房家庭，賣掉一套后再買一套算不算在限購范圍內都未有明確的可操作細則。

　　國務院今年初出臺的“新國８條”調整貸款首付比例、稅收等政策，進一步提高了炒房成本。浙江大學金融系副教授景乃權說，地方政府不能僅僅停留于這些政策本身，還應看到造成炒房難遏的根本原因之一，就是可供民間資本的投資渠道比較缺乏，與房地產相關的金融投資產品不足。創造供民間資本投資的機會、創新金融投資工具，地方政府及有關部門在改善投資環境等問題上需要更多考慮。

　　中央已決定今明兩年各建１０００萬套、５年內建設３６００萬套的保障性住房。徐峰指出，地方政府不能過度寄望于保障房就是“高房價終結者”，保障房和商品住房是面向完全不同的群體，前者針對的是低收入住房困難家庭。各地只有切實擴大住房市場的有效供應，盡快改善目前房地產市場高端商品住宅過多、而普通商品住宅稀缺局面，加快調整房地產市場結構，特別是加大中小戶型供應，科學運用組合調控，才能更有效地遏制房價快速上漲。

　　大限將至，包括京、滬、穗、深四大一線城市在內的全國多數城市仍未公布房價調控目標。據公開披露的信息，截至27日，僅有近40個城市公布了房價調控目標，且其中多數城市的房價調控目標與當地GDP增速或居民人均可支配收入漲幅掛鉤，因此被認為是在強化房價上漲預期。

　　房價調控大限將近 全國近40城市公布調價目標未見降字

　　今年2月，國務院發布史上最嚴厲的《國八條》房地產調控措施，要求各地方政府在一季度前向社會公布當地房價調控目標。

　　離這一大限還有一周，本報記者調查發現，全國目前只有近40個城市公布了自己今年的房價調控目標。而已公布的調控目標中未見降字——絕大多數城市將當地的房價漲幅定在10%左右。

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