十二五規劃中房地產轉身 保障房吹響保民生號角

　　“十二五”規劃下房地產政策有更多的不同。與從前單向“鼓勵”市場發展不一樣，政策更多地傾向于“繼續深化住房長期制度改革，堅持對房地產市場的引導和調控，促進房地產市場長期平穩健康發展，更好地發揮促進國民經濟健康發展、改善人民群眾住房條件”。簡單來說，改善民生成為重中之重。

　　保障性住房政策的大力推行，政策對于保障房項目的大力扶持將改變著目前房地產的整體現狀與布局。一直以來，作為國內的支柱產業，扶持房地產的發展在過去很長一段時間內被作為政策的方向，縱觀目前面臨的國際經濟形勢，房地產在國內的經濟地位仍然重要，但是作為重點扶持行業這一戰略色彩已然在不斷褪卻。2010年10月15日中共十七屆五中全會已經透露，房地產的政策地位將被新能源等行業所取代，調控維穩將成為未來5年行業最重要課題。

　　可以預見，在“十二五”規劃中，國內的房地產行業在政策的掌舵下將華麗轉身，民生性、保障性功能將成為調控的主要方向。

　　支柱地位將“重而不重”

　　過去十年，房地產產業的快速發展，其支撐國內GDP增長的重要性不言而喻。在目前的國際經濟形勢下，專家認為，“下半年國內經濟增速回落幾成定局，這樣的背景下房地產業‘擴內需’的支柱性作用仍需要繼續發揮”，維穩將是未來一段時間內政策考慮的重點。盡管面臨著住房價格漲幅遠超居民收入增幅的現實問題，但房地產的良好發展仍然重要，行業在國內經濟上的戰略地位短期內很難迅速改變。

　　但另一方面，一系列新出臺的政策表明，房地產的這種支柱力已然不像過去十年那么強勢。早在去年9月27日，國土資源與住建部共同發布《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》，在這一份文件當中，強調的是進一步加強市場的調控，嚴格執行土地和住房供應向民生領域傾斜的政策。政府相關負責人曾解釋，“這是國家部委有關負責人第一次明確提出，房地產不能作為支柱性產業。”

　　在政府關于制定“十二五”規劃的建議中，也明確提出，“加強農業基礎地位，提升制造業核心競爭力，發展戰略性新興產業，加快發展服務業，促進經濟增長向依靠第一、第二、第三產業協同帶動轉變。”而對于房地產，“則堅持把保障和改善民生作為加快轉變經濟發展方式的根本出發點和落腳點。”顯然，在發展戰略中，房地產的支柱地位很有可能將在“十二五”規劃中被新興產業所取締。其在經濟中的重要性會隨著其他產業的興起逐步降低，最終達到一個市場與民生的雙向平衡。

　　指導方向向民生轉移

　　在今年3月的兩會中，溫家寶總理作政府工作報告闡述了“十二五”規劃綱要和今年的工作目標。在政府對于“十二五”期間房地產規劃的建議中明確指出“加強市場監管，規范房地產市場秩序，抑制投機需求，促進房地產業平衡健康發展。”其中繼續調控樓市，政策倒向保障性民生工程，加大保障性安居工程建設力度成為重中之重。可以看出，在“十二五”規劃中，政府指導方向轉向民生，房地產市場面臨嚴峻調控將成為現實。如同“十一五”開端一樣，作為“十二五”開端的2011年，政策的落實情況將反映出未來五年的基本步伐。從規劃上看，政策轉向保障民生已經成為主調。

　　春節前房產稅試點、中央“新國八條”調控令相繼出臺，之后北京、上海、廣州等各大城市相繼出臺調控細則，限購令開始全國性蔓延。與之相反，史上最大規模的保障安居工程卻進行得如火如荼。2011年千萬套保障房計劃正式拉開帷幕，2月24日國家保障性安居工程直轄市小組與各省級政府簽訂工程建設目標責任書，將1000萬套保障房建設任務分解到地方。據統計，相比去年全國保障房建設任務為580萬套，千萬套造房計劃同比增加了72%，建設資金總額高達1.4萬億元。

　　大規模的保障安居計劃是政府調控房地產市場的一大舉措。作為同步運行的兩條主線，保障性住房建設與商品房建設成為新政策下房地產市場發展推進的“雙軌”。在“十二五”規劃的5年時間里，這將成為國內市場最主要的特征。業內分析認為，往后幾年時間里，在多發性調控政策的影響下，房地產暴利時代將結束，將變得更健康和可持續發展。

　　改革土地市場　控“非理性繁榮”

　　房企的“暴利”長期被人們詬病。確實，近十年來國內房地產行業迅猛發展所帶來的快感遠不及擔憂那么強烈。有業內人士認為，“國內房地產業仍處于‘非理性繁榮’時期，由于經歷了政策的大力扶持而得到極快速發展，房地產業在經濟中地位與作用在一定程度上已經被夸大。”在已然到來的“十二五”期間，政策調控的一大目標就是扼制行業這種“非理性”勢頭。

　　從經濟結構層面上看，房地產的暴利來源于制度。在過去幾年迅猛發展時期，盡管房地產行業在經濟上被喻為是支柱，但其不穩定性卻顯而易見。這歸根結底在于房地產仍然缺少一套行之有效的監督與制約的市場制度。這種狀況將在“十二五”規劃中得到改善。在房地產規章政策中，土地是最受爭議的一部分。城市土地的規劃、供應、用途、開發等一系列問題至今仍受到眾多的非議。從“十一五”時期出臺的房地產調控政策可以看出，對土地供應制度的改革將是“十二五”規劃的一大重點和難點。

　　北京市國土資源局3月19日發布土地供應新措施，宣布暫停熱點地區高價土地的交易，以穩定土地市場，改進土地交易方式，控制非理性土地競價，設立地價合理區間。在土地競買條例當中，將增加配建保障性房和承擔公益性設施建設等要求。今后北京土地拍賣將不再只是“價高者得”。隨后，上海在發布土地出讓公告時，首次明文規定商品房地塊建設中的限價商品房比例。廣州更是實行差別化土地改革，將城市用地規劃分為“允許建設區”、“有條件建設區”、“限制建設區”和“禁止建設區”。2011年3月，國土資源部出臺地價行政管控新規，明確要求“控地價，防地王”。通知稱，“要求各地切實做好2011年城市住房用地管理和調控，堅決杜絕地方土地出讓中再度出現地王現象。”種種政策出臺表明，為控制“非理性”房地產現狀而進行的土地市場的制度已在構建。

　　保障房吹響“保民生”號角

　　按各省政府與國家保障性安居工程協調小組簽訂的工程建設目標責任書，今年全國開建的保障房總量為1000萬套，投資金額將高達1.4萬億元。此外，據溫家寶總理于今年2月27日透露的信息，往后五年，保障房建設將達到3600萬套，住房的覆蓋率可以達到20%。作為政策計劃中最重要的一項，千萬套保障房的落地吹響了“保民生”的號角。

　　住房保障框架早在“十一五”規劃期間就被提出，2007年國務院出臺《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》就曾明確了住房保障的范圍與標準，2010年6月，住房城鄉建設部等七部門聯合出臺《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》，更是彌補了長期以來“夾心層”住房政策缺位。

　　國家政策上大力推進保障房建設，而現實上怎樣建，拿什么建最受關注。一系列涉及金融、土地等方面的扶持政策也相繼出臺。“十二五”期間，中央對保障房的資金扶持的力度將大幅加強。據透露，今年中央用于保障房計劃的財政補助資金就將超過1000億元。而國家開發銀行專門用以地方11年建設的轉型貸款也達到千億元，并且已在實施當中。中央在政策上已然開始加大對地方的補助力度。

　　此外，土地供應政策是保障房推進的另一支撐。按照國務院辦公廳《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》的要求，國土資源部將在新增建設用地年度計劃中單列保障性住房用地。各地的房地產用地供應計劃，將確保“三類住房”保障性住房、棚戶區改造和自住中小套型商品房用地不低于住房建設用地供應總量的70%。分析認為，保障房規劃的推進，很有可能帶動土地供應制度政策的合理改革。而地方落實、中央補助、社會融資的籌資建設方式也將在這一過程中完善。

　　問責制度與稅制改革正在推進中

　　3月5日，溫家寶總理在十一屆全國人大四次會議上作政府工作報告時提出，將“建立健全的考核問責機制”。這是我國首次將房地產調控問責制寫入政府工作報告。“地方問責”早在今年1月出臺的“新國八條”中就被提及，此次再度寫入政府工作報告，這表明房地產調控正式進入“問責”時代。

　　建立房地產問責制，向地方官員問責其實就是為了確保房地產行業健康有序發展。問責制浮出水面，主要針對兩個問題，一是要“穩定房價”，二是“推進保障性住房建設”。溫家寶總理在政府工作報告中提出，穩定房價和住房保障工作將實行省級人民政府負總責，市縣人民政府負直接責任的方式。“對穩定房價、推進保障性住房建設工作不力，從而影響社會發展和穩定的地方，要追究責任。”但是，目前對這兩方面仍沒有最終的量化標準，責如何問，問到什么程度仍沒有相關的措施和方案。可以說，考核問責制度并非已然出臺，而是仍在建設當中。但不可否認，如果問責制度成功構建，對于未來房地產政策的落實，控制房價過快增長將起到至關重要的作用。

　　與問責制度一樣，稅制改革也是正在推進的制度之一。黨的十七屆五中全會提出的一個重要構想就是財稅體制改革，房產稅被明確納入“十二五”規劃。房產稅試點已在運行，據財政部相關負責人透露，全國性推廣的準備工作也在進行當中。

　　房產稅的推行對于市場調控的作用有多大仍有爭議。但國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松認為，房產稅的開征并非打壓市場，而是壓制投機和投資。對于自住購房者來說，一方面可能由于開發環節稅負的降低而降低開發成本，有利于穩定房價，購房需求不僅不會被抑制，反而可能得到激勵。但對投資和投機者來說，由于后期保有成本的增加必然對投資與投機者的購買動機產生抑制效果，隨著保有環節稅負的加重，投資與投機者受影響程度逐步遞增。值得一提的是，稅制的改革還有利于緩解地方財政壓力，控制房價過快增長。

　　專家論道

　　問責制能否落到實處是關鍵

　　“新國八條”出臺、房產稅試點，對于樓市調控會否再出嚴厲的政策成為業內爭論的焦點。“十二五”期間，保障房計劃的推行能否有效扼制住房價格這匹瘋狂的快馬？問責制度究竟功效有多大？

　　面對近年來一系列的調控措施，限購、限貸、限外，以及剛試點的房產稅，合富輝煌市場研究中心副總經理龍斌認為，這對于市場的壓制力已經足夠，再出臺更為嚴厲的調控政策的可能性已經變得比較小。龍斌分析，“新國八條”的出臺，對于市場的成交打壓力度已經很大，樓價也呈現出較為穩定的狀態，再出大的調控政策不太可能。

　　對于新政策，房地產專家韓世同也預判，接下來再出臺大的調控政策的可能性很小。“就目前而言，已經沒有什么政策可以超越現在的嚴厲程度和強度。”他認為，“新國八條”剛出臺，政策調控的力度就已經非常嚴厲，短時間內專門針對房地產市場的政策再出臺不太可能，只會在利率、存款準備金率上做適當的微調。即使是房產稅被推廣，“這也不僅僅是針對房地產市場”。

　　一直被強調的問責制的影響究竟有多大仍不得而知，被寫入政府工作報告，使得問責有一定的可操作性，但韓世同強調，“問責制早在幾年前就被提出過，但能否落到實處是關鍵。”

　　對于目前被爭吵得沸沸揚揚的保障房建設計劃，韓世同分析稱，據公布的數據，廣東領到31萬套任務，而廣州有可能分到13萬套。如果按照這個數字，目前廣州僅完成任務的三分之一。在接下來將有可能以擴大建設限價房的方式進行。“限價房回本的速度較大，而且與經適房不一樣，限價房也在保障房范圍之內，可操作性較強。”面對保障房建設任務壓力，廣州將大力推出限價房項目。

來源：中新網 作者：蔣勁勁

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