房地產調控關鍵是打破房產漲價預期

　　新一輪房地產調控政策在此前調控效果不明顯的背景下又出臺了。此次調控的目的，明確要“合理確定本地區住房價格控制目標”，雖有進步，但也正如之前的“遏制過快上漲”、“促進平穩健康發展”一樣，給人留下模糊和不清晰的感覺，造成政策解讀各說各話。

　　正是由于房地產調控目標的不明確，房產漲價預期在社會上普遍存在，由投資拉動的房價持續上漲，致使房地產調控政策一再受挫，不得不采取更為嚴厲甚至是不合理的調控政策。其實從經濟學原理中我們就能知道，只要房產漲價預期存在甚至變成現實，哪怕幅度小一些，任何時候、任何價位購買房產都是理性和正確的。

　　堅決打破房產漲價預期，是房地產調控政策能否見效的關鍵。如果我們從一開始就明確宣示調控的目的就是要使房價下降，房價不降、政策不止！那么，也許不用出臺這么多的政策，效果就已經能夠顯現。

　　推動房價上漲的原因，社會上有多種解讀。一些貌似正確的理由其實是片面甚至荒謬的。

　　如剛性需求理論，似乎只要是人一定要房住，當住房供不應求時，房價再高也是必然。住房的需求剛性遠不如糧食，但人類社會有過餓死人的，卻沒有糧食漲到黃金價的。這就證明：即使是剛性需求也只能在人們的承受能力范圍內。

　　又如：房價上漲是供需關系在起作用，中國城鎮化進程中住房供不應求必然導致價格上漲。但據住建部資料，2009年中國城鎮人均居住面積已達30平方米，即使是在北京、上海、廣州、深圳這樣的大城市，按照各地公布的資料，其人均居住面積也接近世界大城市水平。也就是說我國住房分配和占有的比例不均衡。至于說農村人口進城拉動房價，在中國現有福利體制和政策機制下其作用極其弱小，對于高房價他們甚至連想拉動的機會都沒有。

　　再如：房地產業與60多個行業相關聯，房價下降將導致中國經濟不景氣之說。那么我們不禁要問：汽車、家電從賣出第一件新產品開始就是降價的，為什么汽車、家電行業不受影響呢？只要房價不低于成本價，房價下降所激發的購買力會大大推動房地產業發展。

　　另外，社會上在談論房價問題時，似乎越來越模糊和忘記了住房的合理價格水平。國際上5-6年的收入就應該可以購買一套住房的標準，在我們這里成為妄想和空談，許多學者和政府主管部門連提一提它的勇氣都沒有。從世界先進國家房地產政策的實踐來看，房地產問題不僅僅是居民居住問題，也不能等同于普通商品而僅從供需關系來考察和調整。房地產問題的核心，實質上是一個國家或地區的財富分配問題。它可以是拉大社會財富差距的載體，也可以是均衡社會財富的途徑。如果政策調控不當，它不僅會成為瓜分或積聚國家財富的手段，直接影響到普通居民的居住需求，而且會帶來財富差異的不公正擴大和經濟社會發展的不穩定。

　　所以，解決房地產問題，首先是政府管理的價值取向問題。必須樹立起“居者有其屋”、“有恒產者有恒心”的價值理念，從均衡社會財富、保障居民住房需求、確保社會穩定的目標追求角度制定政策，堅定不移地進行干預和調控，才能最終解決房地產問題。　　　　　　　

來源： 南方都市報

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