房地產：存貨加速攀升 真實拐點已來臨？

　　房地產行業因為關聯眾多上下游相關產業,因此在衡量經濟活動中的重要性不言而喻。2010年,房地產行業在調控的壓力之下負重前行,盡管房地產類上市公司表現不佳,但整體而言,房地產上市公司業績卻創出了歷史最好的水平。截至3月16日,已經公布2010年年報的30家房地產上市公司多數凈利潤都出現同比增長,尤其是萬科、保利等龍頭公司,其穩定的業績表現再度彰顯了行業龍頭風范。

　　不過,如果我們觀察這些房地產行業上市公司存貨數據,則可以發現,2008年一季度以來,各個季度均保持了環比的增長,即使在各個行業出現去庫存化的背景下,房地產行業上市公司的庫存也僅僅是放緩了增速而并沒有出現負增長。并且,2010年以來,受房地產投資以及房地產價格增長的影響,存貨數據的增速明顯加快。2010年末,30家已經公布年報的上市公司合計存貨金額高達4353.32億元,較2009年末的2862.40億元同比增長了59.07%。而這些公司賬面貨幣資金僅從2009年末的884.88億元增長至1187.71億元,增幅僅為34.22%。可以看出,未來存貨的周轉速度將直接影響到上市公司現金流情況。而從今年以來的房地產行業銷售數據來看,形勢并不理想。

　　數據顯示,3月份前兩周,房地產市場成交量繼續保持回落態勢,部分知名企業在一線城市的新推盤開始降價,拉開了接下來的銷售旺季打折的序幕。

　　高華證券的調研顯示,市場預計3月份房地產銷售進度將會大幅放緩,但開發商卻不愿意降價,因為他們認為限購令將是臨時性政策,而實際改善性/投資需求依然強勁。然而,從近來已經出臺限購令的城市來看,潛在購房者的興趣顯著下降。但開發商預計,與前幾輪調控相似,市場情緒會很快回升。因此,我們沒有看到建設進度放緩的跡象,開發商也表示短期內并不希望放慢施工進度。不過,高華證券認為,由于限購令政策調整的可預見性較低,開發商旨在刺激銷售的更果斷降價措施將是必須的。

　　中信證券更是認為,房地產行業基本面的拐點已經出現,資金緊張和經營的日趨理性將促使企業在銷售等方面先行一步。銷售速度的下降是正常的,開發投資的高增長是不可持續的。

　　我們認為,在限購令和保障房建設等多重政策的影響下,房地產行業的真實拐點正在形成之中,而高庫存可能成為加速房地產價格回落的重要因素。去庫存化對于當前的房地產行業而言是必要的,而這種去庫存化的完成必定以價格的回落為基礎。

　　當然,房地產行業的基本面與房地產股票走勢并不具有同步性。往往房地產股價的走勢會先于行業基本面的變化。因此,我們預計,未來房地產價格出現一定幅度的回落,房地產上市公司的二級市場表現則可能是通過估值水平上升來消化利潤下降的壓力,即業績下滑但市盈率上升,股價表現上則呈現出一定的抗跌性。

來源：股市動態分析 作者：王柄根

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