千億外資圍獵中國房地產 曲線投資商業地產

　　中國樓市大戲正在上演，一邊廂，住宅市場調控日益深化，一邊廂，商業地產整體收購案頻發。在經歷了金融海嘯的低迷后，規模達到上千億美元的外資再度瞄準了中國內地樓市，正欲卷土重來。

　　愛爾蘭地產大鱷財富控股集團作為這場盛宴的主角之一，清晰地呈現了外資狩獵中國樓市的路徑。

　　重點布局零售業

　　日前，愛爾蘭財富控股集團（下稱“財富控股”）旗下信托公司華瑞中國地產信托（TreasuryChinaTrust，下稱“華瑞信托”）在新加坡交易所發表聲明稱，計劃發行價值5970萬新元的可轉換債券為該公司以人民幣5.75億元收購上海一個購物中心的交易融資，該筆融資用途直指上海淮海商城收購事項。

　　華瑞信托在公告中指出，淮海路的租賃市場近年來，特別是過去2.5年，一直保持兩位數的強勁增長，租金平均每年增長18.0%。因此，收購淮海商城，對其重新翻新及定位，是為了使其未來5年租金翻倍。

　　此前，財富控股大中華區首席投資官姚蔚在接受媒體采訪時表示，除了北上廣深外，財富控股還將目光瞄準中國廣大的二線省會城市，尤其看好零售物業。“我們現在看好一線城市和二線省會城市的商業地產潛力，一旦進入二線城市，我們都傾向于尋找當地的戰略合作伙伴，這意味著我們的合作不只是一次性的買賣，我們希望可以不斷重復我們的合作。”

　　在收購淮海商城的同時，華瑞信托還宣布同意以4.77億元從三陽置業有限公司手中收購青島中央大道零售廣場的55%股權，該廣場位于青島的CBD區域。由于三洋有5億元負債，因此華瑞信托的收購價格降至2.02億元。

　　時代周報記者獲悉，這兩項交易完成后，華瑞信托在華管理的總樓面面積將增加67%，其中零售物業面積將占到58%，寫字樓面積將占到29%。

　　此外，去年11月，財富控股還曾與西安金花企業集團簽署了戰略合作協議。戰略合作方金花企業集團擁有內地及香港2家上市公司，資產總額達300億元，雙方合作投資近40億元，擬在全國二線重點城市投資一系列購物中心，在中國打造高端百貨連鎖經營商業模式。

　　資本大鱷進退有度

　　財富控股于2005年進入中國，成立了中國房地產機會公司（CREO），為華瑞信托前身。2006年，財富控股與中糧地產000031,股吧就北京西單MALL展開激烈爭奪，由此，讓這家地產投資商躍入公眾視野。

　　正是在這一年，國家外管局《2006年上半年中國國際收支報告》顯示，2006年上半年，新設外資房地產企業1180家，同比增25.04%；合同外資金額128.52億美元，同比增55.04%；實際使用外資金額32.2億美元，同比增27.89%；外資房地產行業新增外債17.35億美元，同比增203.32%。截至2006年6月末，外資房地產外債占全部房地產外債比例為92.13%。

　　為此，建設部等六部委發布了171號文件（即限外令），提高了外資進入中國房地產市場的門檻。

　　在這種背景下，愛爾蘭財富控股與西單MALL失之交臂，但這并未阻擋其進入中國的決心。2007年6月，CREO斥資74.6億元，鯨吞中國澳門博彩大王何鴻燊名下的虹橋上海城的一期、三期和上海中區廣場項目，創下了當時上海外資收購物業單筆總額的最高紀錄。此后，愛爾蘭財富控股又收購了位于上海華山路的財瑞大廈以及北京的空港物流園區等項目。同年7月，CREO成功登陸英國創業板，募集資金2.59億英鎊（約人民幣27.5億元）。

　　與此同時，愛爾蘭財富控股悄然與上海實業投資有限公司（以下簡稱上實）擬共同投資60億元人民幣運作青島的唐島灣海洋村項目，雙方在該項目中分別持有50%的股權。但2010年1月，財富控股宣布將唐島灣項目的50%股權轉讓給合作伙伴上實，出售價格為6.9億元，該價格比2009年6月進行的獨立估價高出10.9%。

　　2010年6月，CREO從英國創業板退出，并以華瑞信托的身份在新加坡重新上市。對此，財富控股給出的解釋是：“此項戰略舉措是為了讓上市公司更接近我們所投資的中國市場，使其能為我們業務的發展創造和提供強大的資本基礎，并借資本市場為變現困難的中國商業物業提供一種全新的退出渠道。”

　　緊接著，愛爾蘭財富控股再次大舉進軍中國房地產市場，在上海、青島等一二線城市布局。

　　這一步調恰恰與外資在中國樓市進進出出的節奏極度吻合：2004年和2007年，曾經兩度出現外資大量涌入房地產市場的狀況，2008年金融危機爆發，大量外資撤出。但從去年下半年開始，再次出現外資活躍的身影。

　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭向時代周報記者表示，2004年以后，海外基金突然對中國房地產產生興趣，整幢收購成熟物業的案例越來越多，同時，隨著樓市繁榮，境外個人購房熱情提高。2006年171號文出臺后，對于熱錢直接收購物業，確有一定的抑制作用。但是，只要國內樓市有投資機會，只要人民幣升值，那么房地產始終是外資眼中的一塊“肥肉”。不讓購房，他們轉而尋求收購控制成熟物業的公司的股權，通過股權交易，費用低，且易逃避政府監控。

　　“2005年匯改之后，人民幣持續升值，尤其是2007年對美元升幅高達7%，所以2007年熱錢進入中國的勢頭很猛，2008年金融危機爆發，熱錢紛紛回美國救急，而我國為了刺激經濟和出口，于2008年下半年開始停止人民幣升值，所以造成了2008年下半年至2009年上半年，出現熱錢流出樓市的現象。”楊紅旭說。

　　從2009年到2010年二季度，外資在內地房地產投資一直表現平平。尤其是在2009年，摩根士丹利、花旗、摩根大通、凱雷、高盛等相繼將手中物業拋售。

　　2010年下半年，人民幣再度升值。2010年三季度，外資開始變得再次活躍。摩根大通旗下基金在2010年7月以12億元從摩根士丹利手中購得上海浦東莎瑪世紀公園服務式公寓項目；新加坡基金騰飛在9月份以13億元購入上海的高騰大廈。

　　2011年以來，外資大舉集中進入跡象越發明顯。新加坡嘉德置地、豐樹集團均表示未來三至五年內，將分別啟動約人民幣100億元、70億元左右的投資基金，用于內地上海、北京等一線城市的商辦項目投資……

　　國際基金加速布局中國

　　當外資再次“歸來”時，內地樓市投資環境悄然生變，監管再度嚴格。2010年11月15日，住建部和外匯局發布《關于進一步規范境外機構和個人購房管理的通知》規定，境外個人在境內只能購買一套用于自住的住房；在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

　　據國家外匯管理局今年2月發布的《2010年中國跨境資金流動檢測報告》披露，2010年中國“熱錢”凈流入355億美元，占外匯儲備量的7.9%。

　　世邦魏理仕數據顯示，2010年境內主要城市房地產大宗收購交易成交總額約為920億元，較2009年大幅增長40%，是2007年后的另一個增長高峰，其中外資（含港澳臺）440億元，較2009年大幅上漲94%。而從外資機構投資的物業類型來看，綜合、商辦類物業，尤其是生息物業受到機構投資者的青睞，綜合、商辦類成交金額占比達92%，而住宅物業比重較2009年有較大幅度下降，僅為8%。

　　戴德梁行提供給時代周報記者的最新數據表明，2011年有愈來愈多第三方管理的基金以亞太區房地產市場為目標，流向亞太區房地產的資金總量將達1040億美元，較2010年中的資金量上升45%，其中，中國是最受投資者追捧的國家。

　　全國商業地產委員會副主任李驍向時代周報記者表示，目前外資收購集中成交與住宅調控有關，限外令讓外資進入住宅市場比以前更難，同時商業地產明顯升溫，并且在未來一段時間內仍將持續升溫。

　　“這些資本雖然打著以戰略性眼光長遠投資的旗號，但他們最看重的并非是投資回報率，而是人民幣升值和資產持續升值。對他們來說，二三線城市的商業也是香餑餑。如果不是看中人民幣升值的因素，外資要追求安全邊際，進入中國一定會拿非常核心的商業。而內資企業拋盤，有多種原因，可能是企業戰略收縮，可能是投資回報已經很滿意、急于套現，也可能是調控背景下資金緊張。還有一點，就是內資商業地產總體招商、規劃、經營水平不如外資，外資入駐后，經過統一規劃管理，能夠提升品牌附加值，提高競爭力和收益率，內資往往達不到這點。”李驍說。

　　據正略鈞策管理咨詢顧問劉爭介紹，除了上述因素外，2010年下半年，歐美先后出臺了金融監管改革框架，要求加強對沖基金和衍生品交易管理，這也導致國際基金加快布局中國。海外資本進入中國的操作模式主要有提供融資、購地自行開發、收購物業、合作發展等幾種方式。但在中國房地產投資環境日趨成熟之后，收購現成物業方式或股權合作更受青睞。

　　對此，李驍指出，這些外資不論以什么方式進入商業或住宅地產，只要不是立足中國長期經營的，就需要警惕，對房地產行業都是起反作用的，已進入商業地產的資金將對商業地產升溫起到推波助瀾的作用，而進入住宅產業的則會變相使調控效果打折。

來源：時代周報

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