房地產市場生態將發生嬗變

　　 伴隨著兩會的召開，近期業內外關于宏觀調控、關于房地產市場未來走向的評論與聲音不絕于耳，市場成交量也在悄然間重新跌入低谷，而成交價格，尤其是一線城市的商品房市場成交價格也開始出現松動跡象。各大開發企業紛紛緊急調整今年企業的經營目標和未來的經營戰略。這場前所未有的調控開始引發我國房地產市場新一輪的市場生態嬗變。

　　 變化一:市場的合縱連橫將加劇。這個變化這幾年一直在緩慢發生著，今年開始，大型開發企業必將借調控之機，加速對中小企業的收購兼并，通過收購兼并取得大量優質土地項目，節省開發時間以及成本，并以此快速進入二三線城市，提高企業的市場占有率，從而提升企業綜合競爭能力。2009年，萬科收購了27家公司；2010年僅上半年，萬科就收購了10余家企業，平均每10天就收購一家地產公司；進入2011年，其收購動作更見兇猛，繼收購北京贏嘉中心（B座）、深圳萬科紅等項目之后，萬科又將華南板塊目前規模最大的別墅社區新光城市花園招至麾下。

　　 此外，調控的進一步收緊將迫使企業之間的合作、合資開發的步伐加劇。伴隨優質土地資源的稀缺、地價的大幅走高，不僅中小開發企業，大型開發企業的合作、合資開發也在加劇。中小企業通過合作、合資開發集聚能量，取得優質地塊，有效降低經營風險；此外，對于大型開發企業，更是可以通過輸出自己的品牌和管理，在合作項目中收取項目管理費，借此提高投資回報率。浙江綠城的代建模式及品牌輸出模式已經讓其受益匪淺。

　　 變化二:地產私募將日趨活躍。今年的調控對于開發企業最致命的措施在于限購、限貸令：限制開發貸斷了開發商融資之路、停發多年的房地產企業股市融資及再融資斷了股市融資之路，而限購則直接收緊市場需求，令銷售減緩堵了銷售回款緩解資金壓力之路。而從2008年開始逐步衍生的地產私募勢必將從今年開始引發更多的市場關注，成為優質房地產開發企業必要的資金輸血平臺之一，如無意外，未來勢必將有更多的地產私募資金直接介入房地產開發領域。

　　 變化三:保障房市場將受追捧。尤其是擁有一定社會資源的開發企業、大型國企分羹保障房市場。要保證保障房建設快速順利推進，適當的經營利潤必不可少，對開發企業而言，這將是一塊巨大的低風險甚至是無風險的市場蛋糕。在前所未有的問責風暴之下，全國的保障房建設將會進入高速發展階段，年均1000萬套的保障房建設任務指標將成為房地產開發企業的香餑餑。

　　 變化四:三、四線城市市場將加速崛起。雖然一、二線城市仍將是房地產行業的主戰場，但城市化進程的加快，“十二五”規劃的陸續展開，三、四線城市的市場需求勢必日益旺盛，加之宏觀調控對三、四線城市影響較小，未來幾年在一、二線城市成交低迷的情況下，三、四線城市將成為新的市場熱點。此外大型開發企業紛紛布局三、四線城市也將大大推動當地樓市的發展，今年以來，萬科、金地等大型開發企業紛紛表態今年將以受調控影響較小的二、三線城市為主戰場，將今年主要的銷售目標放在二、三線城市也從側面印證了中小城市市場的崛起。

來源：理財一周報

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