房地產調控緊跟 2011年樓市投資將成為泡影

連續的樓市調控，一輪緊過一輪，不管從行業發展周期，還是從經濟調控需要，樓市投機的日子真的要到頭了。

春節前，樓市根本沒有時間來品味限購令和房產稅，但并不是說完全沒有反應。由于限購令、房產稅在出臺之前，已經基本亮明了矛頭指向，即家庭新增購房。所以很多的投資、改善力量集中發力，搶在政策之前將新增購房轉化為家庭存量房。

1月份的搶跑熱潮，讓大家看到一個截然不同于以往的新年起步。上海市二手住房當月成交20125套，環比增長7.74%，同比增長91.89%。

真正奇怪的在節后。按道理來說，一方面是春節假期的影響；第二是限購令房產稅的全面落地；其三是新政執行是逐步明朗的，其間不少需求在等待具體操作程序，這些牽制因素都在延緩樓市交易步伐。最終，上海全市成交二手住宅7437套，環比減少63%，同比增長60%，是2007年以來，成交量最高的一個春節月份。跟媒體普遍反映的一片哀鴻之聲完全不同。

事實上，樓市中有那么一批人，聲音是最響的之一。他們有投資的想法，但不是投資的主力；他們有自住的意愿，但并不是所有的房子都會住人。限購令出來之后，他們一直在惜售，并揚言市場供應將因此變得緊俏，房價還會猛漲。事實上，2月份上海一手商品住房供應3400多套，成交1600余套，歷史存量693萬平方米；二手住宅掛牌量從1月底14.6萬套重新回到15萬套以上，市場上真的還就不缺供應。

真正的投資客眼下只管掛牌出貨，曾經是價格風向標的中心區樓盤，進入3月份以后開始價格松動了。盡管仍充斥著提價10%，降價5%的游戲，但這次藏貓貓的過程中，賣家沒有了以往的底氣，惜售在投資集中度最高的高端物業中并不突出。

從理性投資的角度看過去，眼下也不是投資者惜售的好時機。且不管調控最終能否修得正果，最起碼現階段房價已經不再猛漲，惜售囤積的意義比2009年、2010年都要小很多。

在純粹的投資者眼中，資金閑置不動也要產生財務成本。加上CPI、流轉稅費等因素，房價漲幅10%以下的都可以算賠掉了。而且政策已經在2010年展示了對于房價上漲的遏制作用。

去年1-4月份，上海一二手住宅價格漲幅在15%上下，其后的7個多月中，房價的漲幅只有5%上下。今天調控政策更加嚴厲，房價雖然可以在慣性之下繼續一個上揚的姿態，但力度難免越來越弱，同時也不排除局部下跌的可能。對投資者來說，2011年不敢說一定就是樓市滑鐵盧，但陰霾不定的黯淡足夠讓這一年的投資期許成為泡影。

限購令究竟扼殺了多少購買力？是一個各方感興趣，但似乎又說不清楚的話題。根據觀察，至少有2-3成是直接被限購令和房產稅逼至死角，毫無還手之力的。

另有3成左右的改善型群體會在允許的尺度內做一些置換調整，將政策許可利用到最大，比如共同產權的子女婚房問題。但局限性在于，除了首套房可以不觸碰任一條限購條令外，家庭住房改善仍難逃房產稅的柔性阻擊。

現在的僵局在于"買也難、賣也難"，但這種艱難都是在超出首套房的改善層面。不管買賣雙方把自己描述得多么無辜，其背后都難掩飾無法繼續樓市投資/ 投機的遺憾。嚴格來說，不管是限購令還是房產稅，都沒有對家庭存量房痛下殺手。姑且不論這背后的阻力，現有政策客觀上都極為仁慈。

也有很多的業內人士說限購令撐不了幾天，并列舉出政府負債等因素來予以佐證，預言"救市"大門會重新打開。

僅僅是專家惑眾也就罷了，網上熱點這么多，很快就會被忘掉的。但人就是這么短視，把目光集中在限購令，不自覺地忽視房產稅。

很多人說限購令是短命的，但鮮有人說房產稅也是短命的。其實，如果客觀評價制約力度的話，你就會發現，即便是上海版的這么高起點、低稅率的房產稅也要遠遠大于限購令。就是那個"60平方米"，基本上可以讓一家三口毫無雜念的困在180平方米以內。

房產稅試點才剛剛開始，還不具有全國鋪開的經驗基礎，但這一條路遲早會走到羅馬。

據內部信息，將來政府穩定的支柱性收益會落在兩個稅種上，東部發達地區靠房產稅，西部靠資源稅。現行試點的"房產稅"不管從法理依據上，還是從執行程序上，都還很不完善。但仍不妨礙"先上車后買票"，將來還可能換一個名字。

來源：觀點地產網

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