房地產：長期制度建設重于短期市場調控

　　各地正在相繼出臺“新國八條”細則，房地產行業似乎走到了十字路口，在“十二五”的開局之年，房地產的產業政策將如何調整？房地產開發企業應當如何應對？種種疑問縈繞在人們的心頭。2月25日，在中國指數研究院等多家單位共同主辦的第十一屆中國房地產發展年會上，住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹對影響房地產業發展的政策進行了整體解讀，從中人們或許可以看到未來5年中國房地產業發展的脈絡。
　　

　　竣工量降低影響供應量
　　

　　 對于2010年的房地產行業，秦虹的評價是房地產開發量不少，竣工量降低，房價漲幅不均，但是全國平均房價漲幅有所下降，企業分化越來越明顯。

　　 中國指數研究院發布的《2011中國房地產新政解析與市場展望》顯示，從房地產開發來講，盡管遭遇嚴厲的政策調控，但開發企業的投資信心并未受到顯著影響，2010年全國房地產開發投資額達48267億元，同比增長33.2%，較2009年提高17.1個百分點，也高于正常年份的平均水平25%。其中住宅開發投資額為34038億元，同比增長32.9%。在加大土地供應等政策的帶動下，2010年土地出讓面積和金額顯著增長，全年土地出讓總價款為2.7萬億元，較上年增長69.4%；土地出讓總面積為42.8萬公頃，較上年增長104.7%。其中住宅用地實際供應12.54萬公頃，同比增長64.1%，完成年度供應計劃18.5萬公頃的67.9%，其中中小套型商品房用地6.51萬公頃，完成計劃的80.9%。秦虹說：“盡管土地購置總面積和前幾年相比增長不是很多，但是和2008、2009年相比，土地購置面積的增長速度非常快，達到了28%。新開工面積增幅達到40.7%，遠遠高于正常年份16%的增長率，處于歷史最高位。”

　　 去年成交量不少主要是商品房的銷售面積超過了10億平方米，其中的結構性因素非常突出。一是中西部地區對增長率的貢獻特別大，去年全國商品房銷售面積增長速度達到10%，其中中部地區是全國平均速度的兩倍，達到20%，西部地區達到14%，東部地區實際上增長速度是低于全國平均水平的，只有4%。從城市住宅銷售來看，全國平均總體增幅達到了8%，銷售了9億多平方米的商品房，但全國35個大中城市的銷售面積是負增長7.2%，即非重點城市的增幅非常明顯。從物業結構來看，去年非住宅物業銷售面積的增長速度是住宅物業的2～3倍，這種高增長速度是近10年以來沒有出現過的，所以商品房銷售面積結構性增長表現特別突出。與此同時，房地產開發企業的分化越來越明顯，去年全國銷售額超百億的企業數量明顯增多，達到了35個，而2008年時只有13個企業超百億，2009年有27個企業超百億。全國前十大企業銷售額占全國商品房銷售額的比重首次超過了10%，達到了11%，較上年提高了2.4個百分點。
　　

　　調控為何不盡如人意
　　

　　 對于2010年的房地產政策，秦虹歸納認為有3個特點：政策變化緊跟市場變化，政策出臺密度大，涉及面比較廣。經濟手段和行政措施并用不斷強化地方政府的責任，抑制投機、投資性需求和增加供應量多項政策措施并用，特別是保障性住房政策落實力度比較大，開工效果非常好，包括保障性住房用地供應和落實以及新開工面積的落實都完全達到了政策預期目標。她評價說，去年的調控政策具有一定成效，全年12個月可以分為3個階段：“國十條”出臺的4月之前，房地產的銷售面積和價格上漲速度都處于高位。“國十條”出臺之后，整體房地產市場成交面積增長速度出現明顯下滑。“9?29新政”后，整體房地產市場成交和價格上漲都低于4月份之前。土地市場也是如此，政策出臺后，去年土地成交價格的漲幅總體出現前高后低的市場變化。比較全國十幾個城市商品房的成交面積可以看出，凡是出臺了“國十條”實施細則政策的，去年商品房的成交面積下降的幅度都比較大，如北京去年商品住房成交面積同比下降了35%，上海下降了40%，深圳、杭州下降幅度超過50%，而沒有出臺實施細則的城市相對來說成交量的調整都不是特別明顯。

　　 對于調控效果還不盡如人意的原因，秦虹認為有4個：第一，房地產市場目前房價漲得過快、投資比例過高、供求關系失衡，這是幾年來積累的結果。如房地產供求失衡的問題，2005年便已開始，而且越來越嚴重，對于積累多年的市場問題，很難要求政策出臺短短幾個月就徹底加以解決。第二，影響房地產市場的外部因素對房地產市場的影響特別大，如投資渠道非常窄、通貨膨脹預期非常明確、政府的土地財政依賴機制等一系列問題，都是房地產市場之外更加宏觀的經濟或者政策因素導致的。這些問題在房地產市場得到了一些反映，房地產市場的一些情況反映了宏觀層面的問題。因此，當外部的宏觀環境和政策機制體制沒有真正得以扭轉和改善的情況下，僅靠房地產出臺政策來徹底解決房地產的問題顯然是期望太高了。第三，目前隨著房地產行業的大企業越來越大，商業銀行越來越發達，市場各方主體利益訴求不一致，各方市場主體對調控政策的理解程度、執行程度顯然是有差異的，因此調控政策的落實非常關鍵。第四，房地產市場從住房制度改革以來開始建立已經有10多年了，市場快速發展的同時，迫切需要一個支撐房地產發展和房地產市場相吻合的長期的制度建設，靠長期制度自動調整房地產市場的運行，而不是主要靠政策調整，市場的基本運行還是要靠長期制度的支撐。如果缺少長期穩定影響預期的制度，那么市場預期將是不穩定的，市場在短期內受政策的波動會非常大，所以市場特別需要長期制度的建設。
　　

　　 房產稅和“新國八條”形成政策組合
　　

　　 對于2011年房地產的政策環境，秦虹認為，今年調控政策仍將持續，“新國八條”政策是深化落實“國十條”的政策，兩者在內涵上是完全相同的。如果說有不同的話，“新國八條”對“國十條”如何深化貫徹落實制訂了更加詳細的規定。關于“國十條”里面的一些重點政策，比如說強化地方政府責任、繼續控制投資、投機性需求、繼續保證普通住房供應，其中也包括對普通商品房的土地供應、加強保障性住房建設的政策，在“新國八條”里都有了更加明確的要求。

　　 對于新出臺的房產稅，秦虹認為應將其視為是2009年政府要出臺的政策。她強調說：“對于上海方案和重慶方案，大家應該更多地關注兩者的共同點。因為它們的共同點是今后房產稅在全國推廣的一個方向。”

　　 秦虹分析說，滬渝房產稅的共同點有4點：一是上海和重慶的試點方案的征稅方向以新增購房為主，主要是獨棟別墅，把重點鎖定在新增住房，可以看出通過政策管理市場預期的作用是非常清晰的，今后要買高價房就要多交稅。二是差別化稅率指向控制高價住房，抑制高價房的政策意圖非常明確。上海、重慶都設定了兩檔和三檔不同的稅率，高價房交高稅，通過稅率調整控制高價房是非常清楚的。三是設定了比較寬松的免稅條件，充分保證當地居民居住的做法非常明智。上海規定人均60平方米的免稅，重慶也有100～180平方米的免稅條件，充分保護了本市居民的自住性需求，其中也包含了改善性需求。四是對沒有在本地工作生活居住的居民購房征稅條件比較嚴格，遠遠嚴于本市居民，控制外來投資性需求的政策意圖非常明朗。她認為，房產稅試點不會永遠試下去，房產稅試點的目的是為了在全國更多城市開征。所以房產稅和“新國八條”這兩項政策形成政策組合，對市場預期一定會產生影響作用。

　　 至于貨幣政策，秦虹說：“貨幣政策仍然會趨緊，可能每一次加息對房地產市場的影響有限，但是對累計加息效果對房地產市場的影響，我們卻不可忽略。”

來源：中國經濟導報

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