“退燒”的代價：警惕樓市“限購令”后遺癥

此輪調控樓市硝煙已經彌漫一年多，隨著樓市價格以我自巋然不動的姿態屢屢占得上風之后，政府調控火力不得不越來越緊，甚至出臺了一些廣遭爭議的政策，不少人感嘆現在的樓市調控越來越看不懂了。尤其在限購令一再加碼之后，不少人預測，限購令結束，必然會有惡性反彈。

這些批評的聲音都有其道理所在，但也有業內分析人士指出，目前除了限購，還有什么辦法呢？保障房的大規模建設，又會對商品房市場產生何種影響？不如我們統觀樓市全局，謹慎分析利弊得失和政策困境之后，來試著解析某些看似令人費解的調控政策。

房地產挾風險疾行

2010年以來，國家層面的政策已經出臺三輪，“國十條”、“國五條”以及剛剛出臺的“國八條”，動用了包括稅收、信貸等一切市場調節手段，但房價一直巋然不動甚至逆勢攀高。

從2010年全年70個大中城市價格指數來看，全年均呈現同比大幅增長的走勢，僅有個別月份環比價格出現微弱的下降，年尾時又再度呈現強勢上升趨勢。

與此同時，房地產市場呈現出來的投機、投資性更加明顯地顯現，金融風險進一步加劇。

“當前我國商品房市場總體上表現的還是居住屬性，但其中包含的大量投資和投機的需求確實已非常嚴重，由此形成了當下房價非理性的形勢，直接影響到民生和社會穩定，更潛藏著一系列的風險。”中國社科院世界經濟與政治研究所助理研究員李春頂博士向《中國產經新聞》記者表示，其中金融領域的風險主要在于直接引起資金錯配，未來一旦房價下跌，房地產業鏈條上的每一段資金都面臨破產，包括開發貸款和銷售房貸。

雖然國家在2010年的政策調控中嚴格了對房地產信貸的投放，但流入房地產市場的信貸量依然在增加，歷年來累積到房地產市場的信貸資金已經達到一個相當大的規模。

其實，房地產“泡沫”帶來的風險還不僅僅存在于金融領域。李春頂指出，房地產“泡沫”可能引發的實體經濟風險同樣很大，尤其是在當前社會資金的配置、經濟增長的主體以及財政收入的主要部分都是來自房地產的形勢下，可以說如果任由這一“泡沫”膨脹，那么未來泡沫破滅的損失將是無法估量和承受的，所以宏觀調控是必須的措施。

李春頂指出，由此政府調控陷入困境：人們的預期難以改變，而大量的資金已經進入或正在進一步進入房地產市場，如果不加調控和壓制，房價可能會進一步無理性地上漲，而最終的泡沫破滅將帶來巨大損害；如果進行控制和干預，不僅短期可能難以奏效，也可能會放緩“去泡沫化”的過程，從而無法從根本上解決問題。

全國政協委員、原復旦大學副校長鄭祖康也向《中國產經新聞》記者分析了調控政策的困境，他認為，不調控，影響民生、影響社會安定；調控，則尺度不容易掌握。房地產關聯產業很多，對中國經濟影響巨大，控的過嚴也可能傷害經濟的發展。

爭議滿身限購令

控還是不控？溫和調控還是嚴厲調控？

最終，嚴厲的限購令落地。

嚴格來說，在國家層面上政策明確用行政手段限制購買商品房，而不僅僅是信貸限制，是此次年初才出臺的《國八條》：“原則上對已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。”

而地方版的限購令其實在2010年5月就開始實施了。

去年5月1日開始，按照北京的限購措施，同一購房家庭只能在北京市新購買一套商品住房。如果違反規定，新購了多套住房，將無法辦理網上簽約，也無法辦理房產證。此后，上海等城市跟進，截至去年10月，已經有14個城市出臺限購令。

進入2011年，隨著“國八條”正式提出限購政策，短短一個多月，20多個城市限購細則出臺，2月20日，無錫市政府辦公室下發《市政府出臺十條措施貫徹國務院房地產調控政策》，推出限購令，成為全國第一個地級市出臺的限購政策。

應該說，這意味著房產限購令以史無前例的規模鋪開了。

限購令甫一露面，就遭到痛斥。這不僅僅因為其用行政手段干預市場的做法直接威脅到開發商利益，也疑似超越了政府權力的界限，而且還因為在大多數持堅決反對意見的人看來，用行政手段壓制需求，并未解決問題的根本。

例如，任志強針對近期地方頻出的限購令評論，調控政策似乎從來不從源頭解決供給，反而從市場限制消費和購買，而后者恰是“傷敵八百、自傷一千”的做法。

理解限購令

將近一年過去，廣遭詬病的限購令不但沒有消失，反而更大規模地推開，為什么？

“限購令本身存在這樣那樣的問題，但它精準地打擊了投機、投資需求，在此時此地，除了限購令還有什么辦法呢？”中原地產市場總監張大偉向《中國產經新聞》記著指出了調控政策面臨的困境。

“我以為，調價格還不如調成交量，從根本上調節市場的供需，短期內成交量下來了，價格也就下來了。”鄭祖康認為限購政策的效果立竿見影。

“限購正是在間接調控手段無法奏效的情況下，才頒布實施的直接干預市場需求的措施，以一種‘物理的手法’給高燒的房地產‘降溫’。政策的意義在于阻止和預防風險的進一步惡化。”李春頂則指出，這屬于特殊情形下的“非常措施”，一旦市場得到降溫，限購應該不會成為一種常態。

全國政協委員、著名經濟學家李稻葵則給出了更為詳盡的解釋。

李稻葵指出，與過去5年多以來各個地方政府采取的稅收、利率等措施相比，房地產限購這一制度安排控制投資需求的力度是高了幾個數量級。以差別化房地產貸款利率為例，它對不需要貸款的投資者無可奈何，也管不了從其他渠道融資的投資者。以地產交易稅為例，它無法甄別兩類購買者。至于房產稅，它的力度1%左右無法抵抗年復一年10%以上的房價上漲預期。限購是常規調控手段失效的情況下所能采取的最后一劑藥，在目前地產價格持續攀高的形勢下，限購就像給高燒病人的一劑退燒針，有其副作用，但無疑是必需的。“房地產限購的實質就是做兩件事：第一，把對房地產的需求分拆為消費需求和投資需求，對于消費性住房需求，基本不予干預，但有上限，如兩套房；第二，對投資性的需求加以嚴格限制，這是控制房地產投資需求一個最直接的辦法。其本質就是局部性的資本管制，類似于不許境外熱錢進入境內資本市場。如果把中國的資產市場看成由股市、債市、房地產、古玩文物等市場組成，那么，房地產限購的一個本質無非是在房地產投資這個局部市場實行直接的、嚴格的資本管制。”

同李春頂觀點相同，李稻葵認為，房地產限購的成本是誤傷無辜，因此只屬于過渡性的制度安排。

不過，所有人都想問的更關鍵的問題是，限購之后怎么辦？

“堅定不移地搞好房地產市場調控。加快健全房地產市場調控的長效機制，重點解決城鎮中低收入家庭住房困難，切實穩定房地產市場價格，滿足居民合理住房需求。”這是2011年政府工作報告對于房地產調控目標的表述。不少委員向《中國產經新聞》記者表示，最關鍵的就在于“長效機制”如何建立，過渡性制度只管退燒，而長效機制才是避免惡性反彈、穩定房地產市場的關鍵。具體建立何種長效機制，期待政府盡快推出。

被寄予厚望的保障房

除了商品房，房地產市場的另一面就是保障房。

不少全國政協委員指出，即便不考慮保障房建設對商品房市場的影響，單單考慮保障居民住有所居的必要性，考慮社會的穩定性，保障房建設也必須大力加強。正如住建部部長姜偉新所言，保障性住房的任務不僅是一項經濟任務，“更是一項政治任務”。

今后幾年，國家大力建設保障房的政策已經確立。

配合保障房建設，國土部對于保障房用地也有了明確的說法，國土資源部部長徐紹史近日表示，今年制定的建設1000萬套保障房的土地供應計劃，將在本月內編制完成。各地的房地產用地供應計劃，將確保“三類住房”保障性住房、棚戶區改造和自住中小套型商品房用地不低于住房建設用地供應總量的70%，1000萬套保障房用地一定能做到應保盡保。據了解，未來幾年，土地供應的50%至70%都會用來建設保障性住房。

與此同時，各地政府就保障房建設紛紛立下“軍令狀”，而中央也就此啟動問責機制。

有人測算，要完成1000萬套建設目標，若以每套保障房70平方米，每平方米建設成本2000元估算，共需投資約1.4萬億元。全國人大代表毛小平認為，這是一個龐大的數字，僅依靠財政也是不可能解決的，應該有多渠道籌資。

由此看來，政策、土地、監督機制均已到位，只差資金渠道仍需進一步考慮。看起來，此次保障房建設大動員是動真格的了。

保障房建設被寄予厚望，甚至被不少人看作是解決中國住房大問題的根本措施。雖然住建部表示房產限購令尚無退出時間表，但在不少人看來，限購政策正是打一個時間差，保障房建設一旦到位，限購令則有望退出。

那么，此次保障房建設的規模到底可以解決多少人的住房問題？對于商品房市場又會帶來何種影響呢？對此，市場上看法分歧很大。

在房地產商潘石屹看來，未來五年修建3600萬套保障性住房建設資金約5萬億人民幣，差不多可以解決1.3億人的住房。保障房建設政策的推動影響最大的則是高端住宅的銷售。

安邦咨詢分析師蘇晶向《中國產經新聞》記者表示，保障房的大規模建設對于緩解商品房市場的供需矛盾肯定有所幫助，對于穩定商品房價格有所裨益。

李春頂則表示，從機理上來說，保障房的大幅擴建必然是有益于降低房價，但在我國實際情況下基本不會起較大作用，原因是保障房所占的比例很小，對巨大的“剛性需求”來說無異于滄海一粟。保障房建設的目標主要在于維護民生，緩解和保障困難群體的基本住房需求，而不是影響商品房價格的措施或手段。

張大偉則認為對商品房市場是一個負面的影響。他認為，房地產建設用地有限，保障房用地擴張，商品房用地必然減少，會減少商品房供應。“大建保障房，一方面減少商品房供應，一邊減少商品房需求，但由于覆蓋人群有所差異，因此需求的減少肯定不及供應減少的幅度大。”

不過，對張大偉的觀點，李春頂表示并不贊同。保障房建設總體上應該會對商品房價格有負向的影響作用，因為保障房用地即使被用來開發商品房，其對于市場“剛性需求”的填補作用并不會大于保障房，問題的關鍵是保障房所占的份額太少，根本無法在較大程度上解決高漲的需求。

來源：中國產經新聞報

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