保障房井噴撼動高房價？

正在召開的兩會上，“加大保障房建設”成為最熱點的話題之一，未來五年全國要建設保障性安居工程3600萬套，覆蓋率達20%。

而根據市政府透露，南京的經適房在2010年已經開工600萬平方，2012年完工。此外，今年還要再啟動丁家莊二期等6個保障房建設新項目，總建筑規模約1000萬平方米，爭取在2014年完成。而在“十二五”后期還將再規劃選址另外一個1000萬平方米的保障房項目。

這一切都讓“我想有個家”的人群充滿期待。保障性住房集中上市之后，對商品房的價格會產生什么影響呢？本期的《觀點地產》邀請了南京和鳴營銷機構總經理繆中青和南京嘉業房地產開發有限公司營銷總監嚴翔來談談各自的觀點。

觀點1 和鳴營銷機構總經理　繆中青

凱撒的歸凱撒，耶穌的歸耶穌。保障房建設是房地產供應不可或缺的必要組成，是政府在十二五計劃中改善民生的舉措，但對于商品房價格的影響還有待觀察。”

經濟適用房、公租房與商品房開發面向的購買人群各不相同。保障房主要面向低收入住房困難家庭，根據南京的最新保障性住房政策：家庭人均月收入在1700元以下，人均居住面積在15平米以下的家庭才有資格申請。而這些收入的家庭基本只能望房興嘆，保障房對他們是雪中送炭。

但是，雖然2010年竣工的保障性住房有300萬平方，2011年新啟動的保障房項目總建筑面積也超過了1000萬平方米，但是這部分保障性住房部分要滿足拆遷戶的安置需求。某街道負責保障房登記的工作人員曾坦言：“這兩年在我手上申請保障性住房的有30多戶，一直在排隊等房，今年春節才安排了一戶。”可見，保障房要大規模供應還要等一段時間，影響是長期的，不會立竿見影。

隨著商品房房價越來越高，經濟適用房、公共租賃房早該大批量建設，而且應該在資格認證、銷售、后期管理等方面迅速完善、規范起來。之前聽說好多奔馳寶馬車驚現經濟適用房小區，說明目前在購房環節中還存在著不少的弊病，如何杜絕不公平現象，讓真正困難的家庭能夠享受到政府福利，也是推行保障性住房過程中要引起重視的方面。

高房價是近幾年最受關注的民生問題，中央政府抑制房價過的快增長的決心不可謂不大，但嚴格地說，雖然保障房建設是房地產供應不可或缺的必要組成，是政府在十二五計劃中改善民生的舉措，但對于商品房價格的影響可能不會太大。

真正能對城市商品房價格造成影響的，是今年的限購令以及各城市出臺的限購細則。政策造成了買房者的觀望，帶來結構性價格下浮，部分樓盤出現價格下跌，板塊、城市冷熱不均的現象頻出。

觀點②

南京嘉業房地產開發有限公司營銷總監　嚴翔

“到了社會結構穩定、樓市供需平衡的狀態，房價會逐步回落。在這個過程中，加大保障房的供應是平穩房價的一個措施，其作用不可忽視。

保障房的大量上市確實會對商品房的房價產生一定的沖擊，打掉其中的一部分泡沫，使其變得更加合理。這主要是因為市場中的供求關系產生了一些變化，部分低收入者可以通過保障性住房實現“居者有其屋”。

目前，房價過高、大部分老百姓買不起房子的矛盾日益突出。政府對此已密切關注，著手來解決這個問題，加大保障房的建設與供應上升為政府行為，成為一項民生工程。但保障房是否能完全遏制房價，這不是一個簡單的問題。首先要了解房價上漲的因素，我認為，近年來房價不斷上漲主要原因有兩個。

第一是城市化進程的需要。隨著經濟的快速增長，大量人口由農村遷往城市，城市化水平由1978年的17.9上升為2009年的46.6，還有大批農村剩余勞動力涌入城市，這都增加了對房地產的需求。另外，很多居民也不斷改善原有住房條件。需求總量的不斷擴大，拉動了房地產價格持續上漲。

第二是貨幣政策，這是拉動房價上漲的深層原因。近年，國家實行比較寬松的貨幣政策，特別是2008年年底，國家宣布了4萬億元救市計劃，同時調低銀行利率。受此影響，社會閑散資金大量進入房地產；再加上一定的人民幣升值預期，國際熱錢涌入我國。各種效應疊加，導致大部分城市的房價迅速攀升。

如果把房地產的發展分為5個階段，我認為我們正處于第3個階段的后期，還屬于鼎盛時期。國家為了正確引導行業發展，抑制房價過快上漲，也在不斷出臺一些調控的措施。在這個過程中，加大保障房的供應是平穩房價的一個措施，是非常必要的，其作用不可忽視。

來源：揚子晚報　 作者：趙曉黎

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