商業地產的春天 多行業進入商業地產藍海

2011年伊始，國務院再度推出八條房地產市場調控措施，要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

那時，距離春節還有8天，一只重拳再次砸向讓人歡喜讓人憂的房產市場，而位列新國八條第一條的，便是“進一步落實地方政府問責制”。于是，在這個初春，全國幾十個城市相繼頒布地方細則，“限購”無一例外地再次出現在各地方細則中。與2010年的限購政策不同的是，在2010年，不論這個家庭擁有多少套住房，都允許其再購買一套。新國八條則徹底堵住了擁有兩套住房者再次購房的口子。限制購買，無疑成了今年的主基調，有人將2011年稱為“限購大年”。

從2010年開始，一系列劍指住宅的房地產政策調控，使樓市格局發生了變化，不在調控范疇的商業地產的成交量占比明顯上升，一個不爭的事實是，不甘心進入炒大蒜、綠豆行列的民間資金開始尋找出路，房地產中以往“只可遠觀不可褻玩”的商業地產成了眾多投資者、開發商鐘情的“硬通貨”，紛紛棄宅從商。一份市場調查顯示，后調控期的首選商業地產的投資者，占比達到38.2%，而選擇住宅的銳減，只有12.3%,選擇股市的最少，只有8.5%。

于是，坊間流傳“2010年為商業地產元年，2011年是商業地產大年”。

莫非樓市中真的存在“宅”、“商”銷售此消彼長的杠桿定律？畢竟，商業地產是國民經濟發展的重要增長點，它有別于住宅地產，是投資型市場，投資資金回流慢，需要巨大的資金、精準的定位、長期的營運、專業的管理、嚴謹的監督，才能有穩定的回報，不能像操作住宅地產一樣，以直接產權銷售迅速獲取利潤。

記得電影《立春》中，蔣雯麗有這么一句臺詞：“立春一過，實際上城市里還沒什么春天的跡象，但是風真的不一樣了，它好像在一夜之間變得暖熱潮濕起來，”

從宏觀市場，到微觀市場，吹進商業地產市場的風，已經變得暖熱潮濕起來……

{現狀}

劍指住宅的政策調控帶來樓市格局變化的春天

從2010年到2011年，中國樓市面臨了貫穿兩年的房地產政策調控，從2010年的1月調控初期國十一條出臺，4月新國十條出臺，實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，樓市調控全面展開，到8月，京滬深杭四地銀行全面叫停第三套貸款，10月全國多個城市出臺限購令，11月公積金貸款全面收緊，年末調控走向深入，直到2011年2月新國八條各地方細則出臺，政府一系列的樓市調控劍指住宅，在貸款、利率等方面都實行了收緊政策，使得購買住宅與商業地產間的信貸杠桿不再，促使樓市格局發生了變化。

來自戴德梁行的數據顯示：2010年5月，重點城市住宅成交面積全部下跌，總跌幅達45.72%。開發商和購房者觀望情緒嚴重，30個城市總成交面積幾乎全線下跌，總跌幅約44.18%。

就2009年-2010年杭州寫字樓、住宅成交套數走勢來看，2010年4月新政之后兩者銷售套數開始有了明顯的變化。2009年全年杭州寫字樓銷售637套，而在2010年銷售3123套，數量增長了近5倍。住宅的銷售套數則由2009年的66319套跌至2010年的35960套，下跌了近50%。

商業地產憑借仍然保持著的“5成首付和貸款利率為基準利率1.1倍”的投資門檻，開始走俏，有著批量甲級寫字樓的錢江新城迎來了杭州以及其他城市購房者的關注和下單。

今年初，一位寧波80后年輕女子獨自駕著勞斯萊斯來到杭州錢江新城的泛海國際項目現場，打算一次性付款買下整層寫字樓，據工作人員介紹，這位姑娘是為她在寧波的公司到杭州來開辦分公司，其中部分作為杭州公司自用，部分用來出租，“這位姑娘說，就算公司經營不利，至少作為固定資產的整層寫字樓會得到保值增值，說不定獲利會超過公司經營。”

這位寧波姑娘的話或許代表部分寫字樓購買者的心態：自用與投資兼而有之。而不少公司也開始通過購買固定資產來保持公司貨幣的價值。據記者了解，位于天目山路的杭州天際大廈，目前盡管還沒有開盤，但因其地處黃龍商圈的稀缺地段、超前設計理念以及本身高品質的定位，已經吸引到足夠多的客戶的眼球。

杭州2010年下半年寫字樓成交量前五名的樓盤中，除錢江國際時代廣場和中華·錢塘航空大廈為酒店式公寓和寫字樓的混合物業外，信雅達廣場、杭州東部國際商務中心，以及泰地·北上新城三個樓盤均為酒店式公寓。

酒店式公寓以其“住宅辦公”的雙重身份，以往在市場上不溫不火，但在調控政策下，酒店式公寓因為投資成本相對較低、購買套數不受限制，而迅速躥紅市場，特別是一些地段較好、交通便捷且帶精裝修的酒店式公寓，一開盤就熱銷。

2010年10月，杭版限購令出臺后，作為商業地產中的重要一員，酒店式公寓銷量逐月攀升，10月，杭州主城區酒店式公寓共成交361套；11月，成交880套；12月，成交1401套。在此過程中，包括良渚文化村“春漫里”酒店公寓、中凱東方紅街酒店式公寓等，都受到極大的關注。當然，除了不受限制的政策便利性外，這些酒店式公寓，都各自身處自己所在區域的核心商業區，周邊配備足夠讓人心動的利好，無論是良渚的環境，還是火車東站的交通，都讓人怦然心動。

此外，商鋪，包括社區商鋪都受到了不同程度的青睞。據科威國際不動產商業地產部的劉芊介紹，新政以來，杭州商鋪成交從售價到面積并沒有太大的變化，但是客戶的購買意向發生了傾向性的變化，以往首先關注的是住宅，而現在咨詢的次序則了商鋪-寫字樓-住宅。他們代理銷售的華豐地塊某商鋪項目，有2/3的客源是溫州人，“以前溫州人掃樓，現在開始掃鋪啦”。600多平方米的商鋪，每平方米均價3萬多元，尚未做什么宣傳推廣，只通過渠道銷售，便已去化大半。

毫無疑問，劍指住宅的房地產政策調控下，樓市格局的變化為商業地產送來了一縷春天的利好暖風。

城市多核心發展帶來商業版圖擴展的春天

隨著城市的發展，杭州地域與空間的跨度越來越大，已從“西湖時代”走向“錢塘江時代”，已逐漸由單一中心向多個中心發展，而建設100個多功能城市綜合體的規劃，為杭州商業格局打開新局面，也為杭州的商業地產投資提供了全新天地。

商業地產的業態有很多種，寫字樓、酒店、餐飲、酒店式公寓、商城、社區商鋪、地鐵上蓋物業等等。縱觀杭州目前的商業地產，其中不乏可圈可點的項目。

錢江新城——杭州的CBD，多年來，錢江新城在政府的傾力打造下，目前已經完成基礎設施建設，實施景觀綠化100多萬平方米，13個政府投資公建項目，30多家企業集團落戶。中華·錢塘航空大廈、高德廣場、來福士廣場、泛海國際中心、華聯UDC、宏程大廈、迪凱國際、東杭大廈等一座座氣勢雄偉的寫字樓拔地而起，使錢江新城成了眾多外資銀行、保險、期貨、咨詢等金融業上下游行業以及IT等行業集群入駐地。

據悉，未來錢江新城商業的總體量（含地上和地下）將達到70萬平方米。隨著地鐵線的貫通，其余城市綜合體的拔地而起，錢江新城的商業地產將有一個非常大的提升空間，這使得包括中華·錢塘航空大廈、中豪·五福天地等在內的商業項目，在目前的市場上受到積極的追捧，比照目前錢江新城住宅的價格，這里的商業地產市場恍然間讓人有種“價值洼地”的感覺，類似住宅與寫字樓間價格如此倒掛的現象，在北京、上海等大城市的CBD區域很難想象，這給了這里的商業地產以遐想的空間。

2010年4月，萬象城購物中心正式開業，這里匯集了眾多首次進入中國內地或杭州市場、代表國際最高行業水準的品牌商家：如泰國尚泰百貨、Olé超級市場、擁有IMAX影廳的中國香港百老匯影城、奧運標準的“冰紛萬象”滑冰場、NOVO新概念、新加坡特色書店Pageone、蘇浙匯、大食代美食廣場等；同時，還有國際品牌LOUISVUITTON、DIOR、FENDI、MIUMIU等旗艦店，豐富的業態組合，加上精彩的活動，日客流量高達4萬人次，儼然已成為杭州乃至浙江的頂級時尚地標。

24萬平方米的萬象城是集大型購物中心、甲級寫字樓、超五星級酒店、高尚住宅等諸多城市功能為一體的大型都市綜合體項目。在錢江新城的發展中，萬象城扮演了一個區域發展的發動機的角色，它的出現，標志著杭州從傳統的以百貨超市為主的商業時代進入到都市綜合體時代。這將是杭州未來十年甚至更長時間的城市發展模式。

世貿麗晶城（EAC）——黃龍商圈租售并舉的三高型寫字樓，2006年初次亮相杭城的EAC便提出了“只為世界500強”的口號，接著不斷聯手全球領先的服務式寫字樓運營商雷格斯、酒店式服務公寓運營商奧克伍德、全球著名的餐飲及后勤服務巨頭法國索迪斯、全球房地產服務五大行之一的仲量聯行等世界級品牌服務公司，以服務世界500強的標準完善產品，現已吸引了瑞士信貸銀行集團、新加坡星展銀行、德勤商務咨詢公司、奔馳、星巴克、帝寶星、平安銀行、東芝電腦、羅氏診斷、珀萊雅控股、正佳投資集團等世界500強及國內外知名企業入駐，入駐率已達90%。

EAC作為老城區綜合體的開拓者和引領者，將租售并舉結合得非常完美，目前平均租金為6.8元/平方米/天，入住率已經超過95%，實現了高租金、高入住率、高品牌企業的“三高”。

坤和中心——浙江首個LEED金獎寫字樓，地處武林CBD的坤和中心銜接杭州大廈購物城與西湖文化廣場，總體量11.2萬平方米，是門戶地表性城市綜合體，由德國著名的GMP建筑師事務所擔綱建筑設計，硬件配置全部采用國際一線品牌，在智能化及綠色環保方面的成就成為同類項目的翹楚，成為浙江首個美國綠色建筑委員會頒發的LEED認證金獎寫字樓。

翡翠城——城西一站式生活服務的社區商鋪，作為城西板塊西溪濕地旁的一座“袖珍城市”，未來有近10000戶住戶，區域內缺乏大中型超市和大型餐飲。翡翠城在規劃初期便將社區生活各個方面綜合考量，5萬平方米的社區商業中心，與沿街而立的東南區風情商街近在咫尺，共同組成具有周邊核心影響力的社區商圈。

此外，尚在規劃、建設中的商業地產項目更是為構筑杭州城市未來商業格局提供豐滿藍圖。

如2010年開工的國大城市廣場，三年后，原址上將矗立起一座130米，28層的新樓，并與五星級雷迪森酒店及裙樓共同形成一個集體驗式商業、國際級酒店式商務港于一體的大型品質生活綜合體。據悉，未來通過地鐵上蓋物業建設、區塊改造、杭州國際大廈改造等工程擴充中心區域的發展空間，武林商圈將會更好發揮中心商圈的商業價值凝聚力。

位于下沙核心區域的金沙湖動工建設則開啟了杭州東部商務新中心。目前在金沙湖板塊內，希爾頓酒店集團已正式入駐；集辦公、居住、休閑、購物、商貿、娛樂為一體的綜合商業項目——盈都商業廣場項目也已經正式簽約。總投資一億美元的天福廣場將建成功能全面的集辦公、休閑、購物、娛樂和商務為一體的綜合體；而投資達15億的下沙三甲醫院也將于2011年年底投入使用。隨著區域的持續開發建設，金沙湖板塊所具有的聚合能力將會發展得越來越好。

2010年，杭州新天地集團攬下新天地板塊5宗商業用地，以“一心、一環、兩軸、四區”為總體架構的百萬平方米地標性城市綜合體即將啟動，志在將城北打造成杭州次級商務商業中心。

2010年3月，港鐵入股杭州地鐵，據悉，香港鐵路有限公司將出資22億元，與杭州市地鐵集團合作成立特許經營公司，獲得杭州地鐵1號線25年特許經營權，其營運模式的核心就是地鐵上蓋物業，這在杭州屬于全新的商業領域。

2010年11月，銀泰奧特萊斯與中大房產訂立框架協議，杭州銀泰將以2000萬元收購中大房地產轉讓的杭州中大圣馬置業有限公司40%股權，共同打造城北百貨航母中大·圣馬廣場，擬開發成集零售、商務與住宅于一體的綜合體，其中零售部分將以銀泰品牌經營。

而之前的銀泰都市綜合體、44.95公頃的藍孔雀綜合體以及建工麗晶灣則拉開了城北申花板塊的CBD建設序幕。

那些棄宅從商的熱錢

帶來投資心理變遷的春天

提到中國樓市，我們無法回避這樣一個事實，那就是投資熱錢的涌入，商品住宅在相當一段時間里，成了人們的第一投資品。以溫州炒房團為代表的民間資金以快進快出的動態在樓市里大量翻滾；其他如外資基金、私募資金、國際游資也時有出現。這些資金的最大特點，就是短期、套利、投機。

資本的逐利性決定它在進入以居住剛需為第一目的的商品住宅市場時，考慮的不是自己居住，而是有沒有上升空間和有多大的贏利機會，這在某種程度上是導致了房價高漲的一個重要原因。

經歷了去年來一系列旨在遏制房價過快過高上漲的嚴厲調控，尤其是一紙限購令讓住宅投資客亂了陣腳，開始撤離住宅市場，向四處散去。

可是，除了炒大蒜、綠豆，還有不爭氣的股市，民間資本仍對房地產情有獨鐘。在通脹的壓力下，為了避免貨幣資產大幅縮水，投資購買固定資產，以固定資產保值成為了許多資金持有者的選擇。“二次調控”停止了三套及以上的住房貸款，商業地產不受政策影響仍然保持著首付5成的投資門檻，許多住宅市場的投資者被商業地產吸引，轉戰商業地產。

在住宅市場難有起色的情況下，酒店式公寓、寫字樓、商鋪開始走俏。去年底，一家企業看中錢江新城某寫字樓，下定單吃進幾個整層；今年3月，上海有投資客一次購買十幾套商鋪。種種跡象顯示，許多資金開始棄宅從商。

此外，2010年允許保險資金投資未上市企業股權以及不動產，意味著商業不動產、辦公不動產又迎來了一股新的資金。

各路資金的注入對需要巨大資金投入的商業地產來講，無疑是一個利好，但同時也是一把雙刃劍。以民間資本為例，所追求的是短期見效的利潤；而動輒十幾個億投資的商業地產需要長期的專業運營，才有穩定回報。“以商鋪為例，一般需要兩三年的養鋪期，這個過程投資者是否承受得了？”五合智庫總經理鄒毅表示，若是將商鋪進行產權銷售，只追求短期利潤，炒高的是鋪價，套牢的是投資者和商戶，無法實現商業地產的真正使用價值。

有資金流入固然是個利好，但如何有效運用各路資金，是擺在商業地產面前的一個課題。

{動向}

土地市場商業類用地占比上升

就商業用地與住宅用地面積的比例來看，2010年有了較大的逆轉，調控政策下商業地產用地的成交量開始顯露，2010年共出讓土地108宗,面積近340萬平方米,其中商業用地約113萬平方米，占總出讓面積的33.3%,較2009年同期上漲近2倍。

2010年出讓的41個商業地塊，西湖區出讓商業金融用地面積居首，共成功出讓8塊金融用地，成交面積約386600平方米，其中杭政儲出[2010]33號文化旅游商業用地，出讓面積192015平方米，為當年出讓最大的商業用地。同時江干區、拱墅區也有多塊商業金融用地成功出讓。錢江新城目前是杭州甲級寫字樓供應最大的區域，很受關注，2010年年末該區域成功出讓了一宗商業金融用地，成交樓面價9046元/平方米。

2011年以來，受調控政策影響，杭州的土地市場也是商業類用地占據絕對多數。統計數據顯示，今年以來，杭州主城區僅2月28日成交了4宗商業金融類用地。

從城市中心區實際成交的土地價格可以看到，地段的稀缺性導致所有城市中心區的土地價格直線上升，這對于商業綜合體來說，最直接的影響就是租金的同步大幅提升，在商家利潤增長速度不及租金的情況下，商家的盈利空間將被壓縮。

另一方面通貨膨脹以及國家節能減排政策的推行，導致能源價格提高，從一般商業運營的經驗數據來看，商業的能耗成本約占總支出費用的10%-30%，占到總銷售額的1%-4%，這樣壓在商家身上的成本負擔再次增加。

為了在同等租金下增加商業綜合體的競爭力，對于開發企業來說，降低商業的運營成本是出路之一，而運用高科技生態節能技術節約運營成本將成為一大趨勢。

地產商重新布局，多行業進入商業地產藍海

去年開始，國內眾多開發商重新戰略布局，從純粹或大量開發住宅項目，逐步轉戰商業地產。“只做住宅”的萬科、金地、世茂、復地等傳統住宅開發商相繼將資金投入到商業地產的開發中，加大持有物業的儲備，并且均有表示將專注于二三線城市的商業綜合體開發；SOHO中國連續收購了上海外灘項目、大虹橋板塊的商業用地與市中心的項目，把戰略布局的重點放在商業地產開發上；中糧集團旗下商業地產業務開始進入全國布局階段，將旗下所有的地產業務擬進入統一融資平臺，實現整體上市；綠地集團與新鴻基集團也在今年發力商業地產，實現版圖擴張。

五合智庫總經理鄒毅表示，由于商業地產具有資金投入量大、回收周期長、專業要求高等特點，在房地產開發的暴利時代，眾多房地產企業更愿意參與住宅開發。從一定程度上講，2010年開始至今的樓市調控是一次推動開發商轉變經營策略的機會。“對開發商來講，將住宅市場上的獲利投入到商業地產的開發中，不僅可以避稅，還可以持有自己的酒店、寫字樓等商業不動產，除保值增值外，還可以融資。”

由于國家針對房地產從嚴的信貸政策以及房地產上市企業融資暫緩審批等事宜影響，使得商業綜合體的開發門檻由于受到資金的限制也變得越來越高。此時一些非房地產開發企業如銀泰、國大，積極開拓商業綜合體市場，將其所屬行業的特色引入商業綜合體的開發，引導商業綜合體的新時代。有理由相信，這些非房地產開發企業擁有雄厚的資金優勢，同時其產業鏈整合能力對于商業綜合體的運營能起到關鍵作用，未來必將成為一股不可小覷的力量。

投資環境吸引超百家世界500強進杭

杭州作為華東地區的經濟中心，具有強大的消費能力和消費容量，商業基礎十分優越。然而長期以來，杭州的住宅市場和商業地產市場存在著嚴重的價值倒掛。以錢江新城為例，一線江景住宅每平方米高達五六萬元，而一線江景寫字樓每平方米則是3萬多元。

這個現象讓很多人覺得奇怪，因為在租賃市場，通常商業地產的投資回報率為7％－8％，高過銀行存款利率，而住宅的回報率則為2％-4％。但是在買賣市場，住宅明顯高于商業地產，一年甚至幾個月，就會有十幾萬甚至上百萬的利潤，而寫字樓的價格相對穩定，即使在住宅調控嚴厲的2010年，錢江新城寫字樓一年最多每平方米上漲800元。于是，在住宅市場買賣火爆的行情下，更多投資者愿意將資金投入住宅進行短線炒作，而不愿意進入商業地產。

業內人士指出，寫字樓市場跟一座城市的經濟格局有著千絲萬縷的關系。杭州是長三角南翼一座開放型城市，作為浙江省省會，近年來經濟發展極其迅速，受到了越來越多服務、金融、保險、醫藥、IT等行業的青睞，在2010年杭州寫字樓租賃市場，這些行業成為主力軍，租金穩中略揚。

2010年7月12日，美國默沙東公司在杭州經濟技術開發區破土新建3萬多平方米的工廠，是其在亞太地區規模最大的工廠之一。許多外資企業被杭州政府的經濟扶持、經營環境以及當地勞動力素質吸引而來，目前已有超過100家的世界500強企業在杭州落腳。這些企業的入駐都將為杭州商業地產帶來新的活力。

謹防商業地產中的倒春寒

商業地產是投資型市場，它有別于住宅地產這一剛性需求市場。商業地產對中國國民經濟的發展起到了拉動作用，且促進國民經濟持續向前發展的勢頭已經顯現。商業地產也是國民經濟發展的重要增長點。我國經濟的發展需要“三駕馬車”，即固定資產投資、消費與對外貿易。固定資產投資中有很重要的一塊就是商業地產，擴大內需絕大部分同樣是靠商業地產來實現。

商業地產形式多樣，主要包括購物中心、超級購物中心、大賣場、商業街、主題商場、專業市場、寫字樓、酒店式公寓、酒店等物業類型。

隨著城市化進程的發展，常見于一線城市的商業綜合體開始出現在二三線城市，這是融合了購物中心、寫字樓、酒店、酒店式公寓等多種業態功能的組合體，如今，像萬象城這樣的以零售商業為核心的綜合體日益增多。近幾年華潤置地、中糧地產、世茂集團、萬達集團等諸多知名房地產企業都打出了商業綜合體提供商的姿態，成功打造了萬象城、橡樹灣、大悅城、世茂工三、萬達廣場等一系列項目。商業綜合體在充分實現自身價值的同時，帶動了項目地塊的價值、區域土地價值、產業價值的提升，同時也帶動了整個城市房地產業的價值提升。

城市商業綜合體一般都是地標性建筑，應對城市進行科學布局和配置，充分考慮區域特點、市場容量和消費水平，是一項系統工程，涉及諸多方面，需要與周邊城市環境良好銜接，需要金融環境的支持，需要精通房地產、金融、商業的復合型人才等。而商業綜合體必須通過長期專業而全面的營運，才能得到穩定回報的特性，對開發商來講，投資這樣的商業綜合體項目，動輒至少十幾個億，必須要有強大的資金做支撐，還得有長期的商業營運能力，并設立嚴密的監督機制，不能追求短期利益。

而對于民間投資者，短期獲利為目的的炒作無疑會制造一股倒春寒。畢竟，目前的市場形勢只為商業地產的春天帶來了動力引擎，真正的商業地產春天，還在于國民的消費能力。

萬科良渚文化村春漫里就坐落于如此的人間仙境。

來源：365地產家居網

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