住宅回歸居住功能 商業地產能否迎來春天

繼去年4月出臺“新國十條”、9月底出臺“新國五條”之后，今年1月，國家再度推出“新國八條”，對此前兩輪調控中已有的措施進行了強化，如二套房首付比例由“不低于五成”提升為“不低于六成”，“三套房停貸”提升為“停購”。記者發現，“新國八條”出臺一個月以來，烈火烹油的樓市漸漸冷靜，在投資方向動蕩的2011年的開端，資金將往何處去？利潤將從何處來？處于調控之外的商業地產會不會成為投資者的避風港，創造出一番作為的天地？我們拭目以待。

炒房遭遇寒潮

2011年早春，市區一位從事房地產投資8年之久的炒房人葉光明感到前所未有的寒意。他說，這次“國八條”可謂來勢洶洶，氣勢凌厲，著著兇狠，提高利率、提高首付比例、提高營業稅等等，甚至限購，地方政府問責，都是從未有過的嚴厲，說明政府確實下大決心調控房地產。“逆勢而動肯定不行，就算泰州不出限購令，我目前也不準備再買房了。”葉光明給記者算了一筆賬，買的時候，首付比例提高一成，100萬元的房子就要加10萬元，到60萬元；賣的時候，不足5年的全額繳納營業稅，100萬元的房子估計要多繳3萬左右，再加上幾次加息，利率提高到1.1倍，里里外外算下來，成本高了很多，除非房價還要保持去年這樣的快速增長，不然，根本賺不到錢了。

市區一家房產中介工作人員李歡也感覺到了寒意，“目前，樓市觀望氣氛很濃，買房人認為價格應該會有松動，總想討價還價，不會輕易出手，賣房人卻不是太急于賣掉，認為房價有支撐，拒絕松口，所以成交很淡。”

對于限購限貸對泰州樓市的影響，市房產協會副會長沈瑜認為，“限購令”更多的是影響到人們的心理預期，特別是房產開發商。“新國八條”規定，房價上漲過快的城市要出臺限購政策，泰州目前還沒有出臺限購令，但有“限購令”懸在頭上，房產開發商制定價格時會慎之又慎。至于限貸，已經發揮作用，不少有多處房產的買房人在銀行貸款時已經遭到拒絕，這些都會對炒房行為形成有效抑制。

保障房大增遏制房價沖動

房價還會瘋漲嗎？根據“新國八條”要求，2011年各地政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。

市房產協會副會長沈瑜說，政府公布新房價格的控制目標，意味著地方政府必須要將房價控制在何種水平上公布于眾，這樣做可以打消投資、投機者對預期的追逐，同時，讓有合理購買需求的購房人不再恐慌性購房。

更重要的是，保障房供應力度加大，進一步滿足市場需求，使住房不再是稀缺商品，猶如釜底抽薪，從根本上遏制房價瘋漲的勢頭。剛剛結束的省十一屆人大四次會議明確，2011年，在解決低收入群體住房需求的基礎上，將保障對象的范圍擴大到中等偏低收入人群，確保收入倒數的40%的人群擁有經濟適用房購買權。

沈瑜說，在兩年之前，泰州就已經擴大了住房保障的面，其中2010年超額完成省下達的保障指標。并且，在“十二五規劃”中提出了“五級”住房保障體系，從根本上實現了保障房體系的“無縫銜接”，讓保障制度覆蓋面更大。

同時，我市還規定，凡是在市區范圍內投資開發建設的普通商品住房、限價商品住房、經濟適用住房等商品住宅項目，住宅建筑面積大于10萬平方米的，都應按2%的比例配建公共租賃住房。

據悉，今年我市規劃建設的保障性住房將達到6000多套，保障門檻也將進一步放低，逐步實現“應保盡保”。

自住需求仍可買房

對于很多市民關心的目前能不能買房？房價會不會往下走的問題，一直關注泰州樓市的省社會科學院泰州分院副院長湯衛國認為，如果抱著投資的心態買房，目前應該不是一個好的時機，但如果是自住需求，目前還是可以買的，泰州房價可能會在一段時間內處于膠著狀態，不會明顯回落。“住宅本來就是住的，附加在它身上太多的投資色彩，是房價不能承受之重。”湯衛國說。

湯衛國說，正常情況下，一個城市的GDP排名、人均收入排名與房價的排名是基本一致的。而去年，泰州在全省的GDP排名、人均收入排名遠高于房價的排名，所以，我當時預測泰州房價會有一個填補洼地的行情，此輪房價的快速上漲印證了我的預測。

而目前，泰州經濟發展勢頭良好，大企業不斷落戶，隨著機場、泰州大橋的建設完工，泰州投資環境也日趨完善，會吸引更多的人才和資金。再加上舊城改造和城鎮化進程的加快，泰州房價是有剛性需求的支撐的，所以不會出現明顯回落。加上土地價格、人工成本、原材料價格仍有上漲趨勢，房價在膠著一段時間后還會穩步回升，但趨勢會放緩。

商業地產機遇是否來臨

城市化是中國未來的必然趨勢，商業地產作為城市建設的中堅樓宇，正是提升第三產業以及消費產業鏈的有效推動力。受到“新國八條”影響，投資性需求會向不受政策影響的商業地產分流，而獲得一次全新的發展機遇嗎？

記者注意到，“新國八條”出臺后，北京、上海等城市商業地產出現旺銷，寫字樓與住宅倒掛的現象已經得到扭轉，泰州的情況如何呢？據現場走訪，市區一些商業地產項目銷售中心內普遍出現忙碌景象。“與住宅市場相比，商鋪不限購、不限貸，貸款還能最高貸到五成，利率方面又與二套房貸一樣，對投資者來說，當然更具吸引力。”市區某綜合體項目一位售樓人員告訴記者，她接待的客人中有不少原先準備買住宅的，“新國八條”出臺后，轉而買商鋪了。

集公寓、購物、餐飲、休閑、娛樂等于一體，打造“一站式”生活理念的城市綜合體對泰州人來說，已不再是新鮮事。已經開業的金鷹天地、華鉅活力城，即將開業的鳳城國際，正在建設的萬達廣場、泰茂廣場，還有即將開工的深圳茂業老東站項目，雖然規模不等，都是打著“一站式”旗號的城市綜合體，而在眾多商用物業中，綜合體商鋪也因人流量大、回報率穩等功能，受眾多投資客的關注。

湯衛國認為，隨著城市化進程的進一步推進，經濟實現內需主導的戰略轉型以及國人收入不斷增長所催生的消費升級需求，商業地產將迎來新的發展契機，加上“新國八條”對住宅市場的抑制，從理論上講，商業地產確實迎來一個發展機遇。但是具體到一個城市，商業地產的業態、規模、分布是不是和城市規模、人口結構、消費能力相匹配？再具體到某一個投資人，是不是適合投資商業地產？選擇什么商業地產項目？都不可一概而論。泰州商業地產發展還不成熟，有過一些失敗的案例，值得投資人研究借鑒。

做好長線投資的準備

湯衛國說，對于以前習慣于購入住宅物業的投資者來說，如果準備投資商業地產，投資前須有資金和心理上的多重準備，投資回報周期會更長，資金投入量也更大，模式和途徑更加復雜和多樣化，投資者可以根據自身的經濟實力、投資目的、收益要求等因素綜合選定合適的商業地產投資項目。

選擇一個好的商業地產投資，不僅僅是看它的商業形態和商業組合，更重要的是看它的商業經營者的運營能力，這個企業有沒有成功的運營過一些商業的經驗和案例，這個企業他有沒有很強的專業研究能力、定位能力，這個企業有沒有很強的招商和商家組合號召能力等。

對于很多投資人看好的城市綜合體項目，他認為，城市綜合體凝聚居住、辦公、商業、休閑、酒店等各大城市功能于一體，會促使城市向多中心、多特色方向發展，并帶動一座城市整體現代化水平的躍升，從周邊一些城市成功的商業地產案例來看，一些有品牌支撐的綜合體項目確實有巨大的商業潛力。

業內人士提醒，不要以為商鋪不受調控影響就可以盲目下單。商鋪轉讓時有兩個稅費較高：一是土地增值稅，按照該商鋪賣出后的利潤率的高低，對凈利潤部分征30%至60%的稅；二是營業稅，按照凈利潤的20%征稅。對小投資者而言，投資商鋪與投資住宅遠遠不是一回事，一般來說商鋪換手率極低。這主要是考慮到轉讓交易過程中的高額稅費，通常上家需要繳納的稅費占其利潤的55%以上，因此，絕大多數商鋪投資者選擇長期持有，通過收租獲取利潤，這和投資住宅講究高拋低吸賺取差價的贏利模式有根本的區別。

　
作者：孫飛 來源：互聯網

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