春節后樓市調控升級 成交量呈現"冰火兩重天"

　　春節前后樓市調控加碼，利空消息頻出，房產稅、加息、限購甚至禁購等政策的疊加效應讓新春樓市“速凍”。對于青島樓市而言，限購令前后，樓市的成交量呈現冰火兩重天的狀態。

　　市場反應強烈

　　特別是成交量，春節前，島城樓市隨著“限購風”愈演愈烈，不少市民抓住限購令正式出臺前突擊簽約。

　　加上島城多個樓盤順勢開盤，催生了1月份下旬的成交小高潮。但隨著2月14日青島版限購令細則的正式出臺，島城樓市隨著春節假期徹底“休眠”。 2月8日年后首次加息0.25個百分點，使本來就寒冷的市場雪上加霜，當日僅1套成交。隨著“限購令”出臺、市場觀望情緒濃厚，住宅市場成交日益下挫，2月14日至21日，日均成交量不足150套，較年前冷熱顯著不同。

　　而分析人士則預計上半年還將加息1-2次，累積效應顯現樓市將逐步回歸理性，在進入加息通道后，年內還將繼續加息，加息的累積效應已逐步顯現，房產購置成本將逐步增加，這勢必對樓市產生深遠影響。

　　利息支出大增

　　“新國八條”、房產稅的影響尚未全面顯現，2011年首次加息再度沖擊房地產市場。有機構測算，自2010年10月起三次加息之后，一筆100萬元30年期限的貸款，總利息支出已比原來增加10多萬元。

　　“單看一次加息，月供增加并不太多，只有100多元，但連續加息，月供將不斷增加。 ”剛買房不久的王小姐表示壓力很大。

　　島城某商業銀行工作人員給記者算了一筆賬：“以一筆100萬元總額、30年期限、采用等額本息還款方式的貸款為例，三次加息后，基準利率下月供較以前增加了400余元，第一套房總利息支出增加近15.47萬元，第二套房約增加17.57萬元。”

　　業內人士表示，連續三次加息及優惠利率的取消使購房成本顯著提高，對樓市的影響非常大。

　　另有分析認為，公積金貸款與商業貸款相比優勢更加突出。購房者使用公積金貸款需求在加息后可能翻倍，目前，首套房貸款五年以上公積金貸款利率為4.50%，而首套房商業貸款基準利率為6.60%，貸款利率差由之前的1.14%擴大到目前的2.1%，更遑論許多城市商業貸款已經上浮至1.1倍或更高利率水平。此外還有分析指出，公積金利差拉大，剛性需求及實際改善性需求將公積金貸款買房當做首選。

　　不至于“斷供”

　　加息讓購房成本不斷提高，有業內人士擔心繼續加息可能會出現“斷供”現象。對此，太平洋房屋山東區域總部總經理林憲周表示，“是否‘斷供’取決于房價，而非利率。”

　　“換句話說，只要房價不跌，‘斷供’是不可能出現的。而且就算房價下跌，也不太可能出現‘斷供危機’，因為有很大一部分買家是在房價還沒有達到高峰時進場的，他們的成本相對來說較低。 ”他解釋道。

　　另外，林憲周表示，對于去年第四季度入場的消費者來說，由于點位較高，且利率也已經提高，因此斷供現象在今年年內可能會出現個例，但不會擴大范圍。不僅如此，隨著調控的升級，貸款買房的首付比例越來越高，從銀行所取得的貸款成數都比較少，而且從青島市場來看，選擇一次性付款的購房者已經超過一半以上，因此不可能會出現大范圍斷供現象。

　　聲音

　　還將繼續加息

　　著名財經評論人葉檀預測，上半年還會加息1至2次，如果央行繼續加息三到四次，樓市首當其沖會受到很大的影響。

　　SOHO中國董事長潘石屹在今年初曾表示，抑制房價最重要的因素是貨幣政策，即加息，或者是提高按揭首付款的比例。“但（今年）加息的空間并不大，我認為最多不會超過4次。如果利息太高，對地方政府和其他企業的壓力也會非常大。”

　　另有業內人士表示，從今年1月中旬央行上調準備金率開始，即預示著2011年貨幣政策轉向穩健與常態化的序幕已經拉開，未來通過繼續上調準備金率、加息等貨幣緊縮政策及限貸、限購等房地產調控政策的雙向制約必將更為深入，其長期與長遠的影響會更為明顯。

　　該業內人士認為,中國已經進入了新一輪的加息通道，參照以往經驗，政府將會靈活運用利率工具，根據市場變化、通脹情況，以及CPI等統計數據做出調整。

　　另外，為防止大量熱錢流入，加息的頻次將會比較緩慢，周期會拉長。預計2011年上半年將有1至2次加息，全年加息之后的5年期貸款利率將突破7%。

　　背景

　　春節假期的最后一天，中國人民銀行宣布，自2011年2月9日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應調整。這是央行今年首次宣布加息。此前，央行曾于去年10月份和12月份兩次上調利率。

　　調控進入關鍵期

　　經濟學者馬光遠認為，房地產調控進入了最關鍵的時期，由于流動性過剩和長期負利率，房價虛火依舊旺盛，虛高的房價隨時可能成為影響中國宏觀經濟穩定的最大因素。加息意味著房地產開發成本和購房成本大大增加，有助于抑制投機性需求。

　　關注疊加效應

　　楊紅旭認為，對于房地產市場而言，加息的影響需要經歷一個由量變到質變的過程。每次加息都是小小的利空，在加息周期的前半段，總體影響較小。當前第三次加息后，對于樓市依然是“溫水煮青蛙”，不必夸大其效果。而累計加息多次，加息周期過半，其累積效應會顯著表現出來，不容小視。

　　加息打擊投機

　　中國社科院金融研究所研究員易憲容指出，信貸政策是刺破房地產泡沫的主要工具，是應對通脹最核心的策略。在負利率背景下，央行全年應上調利率3-4次，對住房市場將產生巨大沖擊。對此，住房市場投機炒作者不可不考慮。

來源：青島新聞網-青島日報 作者：鞠培霞

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