從之前的純住宅開發，到“旅游+地產”、“文化+地產”、“運動+地產”等開發模式，再到后來的商業地產、城市綜合體、城市配套綜合開發等多元化開發模式，房地產業的開發模式經歷了一個升級演變的過程。而本次“2011年地產高峰年會”，再次將人們的目光聚焦到了“多元化開發”與“城市建設”兩大熱點。
房地產開發正在向多元化演變
早前的房地產開發，單純的只知道走“拿地、蓋樓、銷售”的傳統路線，開發的不是住宅，就是辦公樓，超前一點的為商住兩用的高層，根本就不講多元化。
隨著市場需求的變化和地產開發模式的演變，一些開發商摒棄傳統的拿地、蓋樓、銷售的開發模式，而緊緊圍繞客戶需求，以產品承載人性化、智能化的生活價值。于是，出現了后來的“旅游+地產”、“文化+地產”、“運動+地產”等開發模式。
據一位業內資深人士講：“前些年，在西安炒得瘋狂的未央湖旅游地產、秦嶺山下度假別墅以及奧林匹克主題住宅等就屬于這個范疇。”而在南方一些城市，房地產由單純的居住房地產向酒店、度假村等經營性房地產發展，也是屬于這一范疇。但這還都不是最先進的開發模式。
現在國家正在推進城市化建設，而房地產開發又與城市建設關系緊密。房地產開發模式開始向多元化演變，提高項目綜合服務功能的同時，支撐城市建設。這符合房地產市場精細化發展方向，也符合城市建設需求。
于是，以商業地產開發為主的多元化開發模式應運而生，如城市綜合體、購物中心地產等等開發模式。一方面，商業地產、城市綜合體的出現，為社區居民提供了生活便利，另一方面，富余的服務功能也為周邊群眾提供了方便。而從一定層面講，綜合商業及服務功能建設，又帶動了區域發展，支持了城市建設。
多元化開發能提升城市宜居價值
在美國，城市中心的商業地產占據了開發商開發的主流地位。而在目前，國內也有許多房企把開發重心轉向商業地產。
在西安，以商業地產、城市綜合體為主的多元化開發模式已經成為時代先鋒，不僅提升了房地產開發水平，而且對城市建設及周邊發展都有帶動作用。比如，萬科、萬達、金地、中貿廣場等等。
據一位資深策劃人邢先生講，長安區的萬科城，擁有商業用地31.15畝，將旗艦店、特色商業街、酒店式公寓、SOHO辦公等業態有機結合，打造“長安新都心”，帶動周邊區域發展。而城區的萬達廣場、中貿廣場等項目，在城市中心發展城市綜合體，走多元化開發的模式，囊括了住宅、辦公、商業門店、賣場、休閑廣場等多種功能，帶動城區綜合發展。這兩種模式相比較，各具優勢。
在本次論壇上，高新地產張彥峰表示，在中國房地產界有兩個巨人，一個是萬科，一個是萬達。萬科是種莊稼，每年割一茬，天好了，收成就好，天差了，收成就差；萬達是栽樹，它的生命和價值一直是成長型的。
商業地產、城市綜合體以科學合理的方式整合各種消費資源，提升了居民的生活質量，因而也提高了城市的宜居價值。
城市建設離不開房地產開發
如今，大牌地產商不僅走多元化開發模式，而且參與到城市配套建設中來，成片開發某個區域，包括城市配套。比如，紫薇在灃河的項目西安國際社區。
對于這種趨向，城建專家指出，在城市建設過程中，房地產開發企業充當著城市建設先鋒隊的角色，在城市建設規劃、基礎設施建設、商業設施建設、住宅建筑等城市建設的各個環節，發揮著舉足輕重的作用。因此，房地產開發商實際上扮演著雙重角色，一是商人，二是城市建設者。第一種角色要求開發商不可避免地追求開發利潤的最大化，第二種角色又要求開發商追求開發的社會效應。
縱觀西安樓市，不難看出，天朗地產、紫薇地產、經發地產等本土著名品牌的很多項目，如天朗大興郡、紫薇田園都市、白樺林間等，皆能結合城市建設，在尊重城市文化與城市價值的前提下，將地產開發向城市區域開發的模式進行轉變，推進城市生活環境的改善，從而推動城市建設。
隨著房地產相關法規的不斷完善和市場自身的成熟，開發商的城市建設意識在逐步增強。多元化開發模式以及新城區的成片開發模式更具活力，也更加符合城市經濟發展和擴張，對房地產開發和城市建設的客觀要求。
正如西安世聯地產肖新志總經理在論壇對話總結中所說，在傳統的開發企業拿地、開發、回款模式里面，在經濟高速增長的情況下，已經不能滿足市場的增量需求和長遠發展。在未來的市場中將會看到區域運營，商業與地產、旅游與地產、公益配套與地產、文化旅游與地產結合等多種模式的出現，呈現出百花齊放的地產開發模式，也相信沒有哪一種開發模式可以滿足當今社會多元化的市場需求，需要更多的開發企業在市場的變化中積極去探索和創新。
來源：西安日報 作者：張軍
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