我國將建保障房3600萬套 徹底改變房地產格局

前日上午，溫家寶總理兌現去年與網友“勾指相約”的諾言，再次來到中國政府網和新華網訪談室同網友進行在線交流。在兩個小時的時間里，溫家寶總理回答了億萬網民最為關心的20多個問題。這些問題涉及稅收、物價、房價、醫改、增長、收入、戶籍、反腐……等諸多百姓關注的熱點。

就溫總理對多個經濟問題的相關表述，南方日報昨日邀請了多位專家進行詳細解讀。專家認為“十二五”的藍圖基本清晰，宏觀調結構與微觀調收入分配相得益彰，經濟對出口以及外資驅動的依賴將被大為削弱，擴大內部消費以形成內需拉動型經濟軌跡清晰可見，民生問題仍在政府的首位，經濟服務于人民生活將被空前強調。

■樓市

未來5年建保障房3600萬套，全國城鎮保障性住房覆蓋率提至20%以上

保障房成樓市穩定器開發商重要性將削弱

房價再次成為前日對話的焦點。繼此前公布的2011年計劃建設保障性住房和棚戶區改造住房1000萬套，總理再次透露“十二五”期間將新建保障性住房3600萬套。

3600萬套的數據一出，立即吸引無數眼球。這個量大約是過去10年建設規模的兩倍，意味著到2015年，全國城鎮保障性住房覆蓋率將從目前的7%—8%提高到20%以上。業內人士表示，這一變化將徹底改變中國房地產市場的格局，從前由商品房一統天下的格局將轉變為商品房與保障房并存的半市場化格局，開發商的重要性也將削弱。

保障房覆蓋率將提至20%以上

去年底，住建部向各地發出《關于報送城鎮保障性安居工程任務的通知》明確，2011年計劃建設保障性住房、改造各類棚戶區住房1000萬套，比2010年建設的580萬套增加72%。

1000萬套的計劃一公布，即讓不少人驚呼“不可思議”。大幅增加的保障房供應量，來自資金和土地的壓力不可謂不大，但溫家寶對此的回應是：政府有決心，有困難也要上。可見中央政府對于大力加大保障房供應的決心之大。日前，這1000萬套保障房建設任務也已經分解到各地，各省級政府也已簽訂了責任狀。

在前日總理與網友的交流中，這種決心再一次得到印證。溫家寶表示，今后5年，將新建保障性住房3600萬套，同時，每年還將改造農村危房150萬戶以上。“保障性住房以公租房和廉租房為主，再加上棚戶區改造，不要走偏方向”。也就是說，我國將進入保障性住房建設“加速跑”階段。

公開數據顯示，2009年全國保障性安居工程住房建設規模為260萬套，2010年為590萬套。再加上“十二五”期間的3600萬套，到“十二五”末，全國保障性住房將達到4450萬套。

粗略估計，中國目前有3億—4億個家庭，按照同期中國城鎮化水平將超過50%的口徑計算，城鎮居民家庭應在2億個左右，這意味著平均每5個城鎮居民家庭就可擁有一套保障房。

官方信息也顯示，“十一五”期間，全國1140萬戶城鎮低收入家庭和360萬戶中等偏下收入家庭住房困難問題得到解決，我國城鎮保障性住房覆蓋率已達7%—8%。而到“十二五”末，全國城鎮保障性住房覆蓋率將從目前的7%—8%提高到20%以上。

將徹底改變房地產市場格局

如此大規模的保障房建設力度，對商品房市場將帶來怎樣的沖擊？海通證券分析指出，未來5到10年內，房地產市場將重新定位，而之前的保障性住房建設就是定位變化過程中的關鍵環節。

按照保障性住房每套面積60平米測算，3600萬套保障性住房對應21.6億平方米銷售面積。如果平均分攤到5年，折合每年4.32億平方米。按2010年全年銷售10.43億平方米測算，就占當年銷售面積的40%。也就是說住房體系將逐步從之前完全市場化定位，轉變為保障性住房和商品房同時并存的半市場化或者適度市場化定位。

SOHO中國董事長潘石屹也表示，3600萬套的保障性住房，將徹底改變中國房地產市場的格局，由商品房一統天下轉變為保障性住房占到五成以上比例的格局，將有一半以上的住房市場將由保障性住房所替代。

從土地供應的角度來看，2010年，國家已經明確保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品房的用地須超過住房用地計劃供應總量的70%。未來，這一總體規模仍將保持，而保障性住房建設量的快速增加，在土地供應總量有限的前提下，更將對商品房用地形成“擠出效應”。

業內人士指出，按照這樣的趨勢，未來保障房的規模將能逐漸覆蓋到大部分的中低收入者。屆時，對于商品房的需求將大大減少，房價就可以由供需決定，并達到一個較為合理的水平。

此外，目前中央調控房地產市場的途徑除了增加保障房供應，仍繼續將平抑房價作為未來房地產調控的核心目標。溫家寶表示：“處理房價問題要分清政府應該管的事和市場應該管的事情。對于政府應該管的事情，我們毫不含糊；對于市場應該管的事情，我們也要密切加以關注，充分利用市場對資源配置的合理作用，抑制那些不合理的房價。我相信，我們一定會實現調控目標。”

開發商重要性將趨于下降

對于開發商，地產專家趙卓文表示，過去10年開發商在住房建設方面擔當了主力軍，未來保障房建設加碼，開發商的重要性將會下降。

潘石屹也表示：“競爭會更加激烈，普通住宅開發商的日子更不好過，他們與3600萬套的保障性住房很難拉開距離。”業內人士分析，未來普通商品住房競爭加劇，開發商將更加傾向于建設高端商品房。

目前，一些先知先覺的房企早已率先謀劃。從去年開始，萬科、保利、中建、綠地、遠洋、富力、首開等諸多大型房企都開始謀求大規模進入保障房市場。

通常來講，商品房的利潤在30%以上，而保障房的利潤一般只有3%—5%。一般開發商都不太愿意參與保障房建設。有業內人士指出，這一趨勢在一定程度上昭示著房地產由暴利時代進入了一個相對以前更為薄利的時代。房企進入保障房領域，既稀釋了利潤，同時稅費明晰并成本可控，有利于房價的均衡與穩定。

但這對開發商來說未必是一件壞事，房產專家謝逸楓指出，保障房建安成本較低，宣傳和銷售費用不高；需求穩定，資金周轉速度快；另外保障房更容易獲得銀行貸款，自有資金比例甚至可以低到20%以下，“如果成本控制得好，以自有資金來算回報率，保障房利潤可以放大到30%—50%。”

來源： 南方日報

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