調控緊逼誰得利 商業地產或將迎井噴期

房價不抑，調控不止。

從2009年年末到2011年初，中國的房企一直處于調控的重壓之下，從去年4月的“新國十條”，到2010年9月份的“新國五條”，再到剛出臺的“新國八條”，不到一年的時間里，三輪樓市調控接踵而至。

話音未落之際，央行又于2月上旬祭出了加息的利劍。

保障房市場大有作為

供需矛盾是房地產調控的難題。

2011年，全國計劃建設保障性安居工程任務是1000萬套，相比去年的580萬套增長了72.4%，與2008年相比，更是增加了10倍。

而北京、上海等一線城市更是宣布，“十二五”期間，保障性安居工程比例占到整體供應的60%甚至更高。

以北京為例，今年計劃新建開工20萬套保障性住房。由此可見市場之大。

業內人士分析，保障房建安成本較低，營銷費用不高;需求穩定，資金周轉速度快。

苗樂如表示，目前萬科、保利等房地產企業已經開始進軍公租房等保障房項目，開始研究房地產企業如何參與保障房建設，并且獲得相應的開發回報的問題。

另外，筆者從多家銀行獲悉，2011年房地產開發貸款將空前緊縮，但是保障房更容易獲得銀行貸款，自有資金比例甚至可以低到20%以下。如果成本控制得好，以自有資金來算回報率，保障房利潤可以放大到30%-50%。

實際上，即使開發商不主動參與，保障房建設也是大部分房企的必由之路。

根據國土資源部的要求，各地的保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品房的用地供應不得低于住房用地總量的70%。

2010年全年，全國住宅用地實際供應情況來看，這一比例更是達到了77%。因此，開發商想要拿地開發就難以繞開保障房的建設。

包括萬科萬科、首創、首開在內的房企也積極的順應政策走向，積極挺近保障房市場。

北京大岳咨詢公司總經理金永祥認為，目前一線城市出讓住宅用地幾乎都要求配建保障房，尤其是配建公租房，這些房屋還要求開發商持有，因此研究公租房等保障房項目如何盈利，是開發商們2011年需要集體補的課。

二三線城市逆勢擴張

中國 房地產指數系統“百城價格指數”對100個城市的全樣本調查顯示，2011年1月全國100個城市住宅平均價格為8645元/平方米，較上月上漲0.95%，其中漲幅在1%以內的城市數量共有69個。

據上述數據，十大城市平均價格為15662元/平方米，環比上漲0.89%。去年12月全國100個城市住宅均價環比上漲0.9%、十大重點城市均價環比上漲0.75%，相比之下，1月環比漲幅繼續擴大。

從各個城市數據來看，二、三線城市的價格漲幅明顯大于一線城市。1月住宅價格環比漲幅居前的城市分別是：常州、廣州、佛山、濰坊、吳江、新鄉、天津、揚州、湛江、沈陽。其中常州、廣州等六個城市漲幅在2%-3%之間，天津、揚州、湛江和沈陽漲幅在1%-2%之間。漲幅居前的城市中除廣州外，其余均為二、三線城市。

苗樂如表示，近年來連續出臺的房地產調控政策，重點一直是一線城市和一些熱點二線城市。對于大部分的二三線以及四線城市而言，價格和成交量都沒有太大變化。

筆者發現，二三線城市的銷售業績已經成為企業成長的決定性因素，一線房企進軍二三線城市早已顯露端倪。

以保利地產為例，去年該公司在二三線城市的累計銷售金額超450億元，占比總銷售業績三分之二的份額。

苗樂如在理財周報主辦的“2010中國地產財富年會”上表示，全國有2000多個中小城市，占全國人口約70%的城鎮人口。目前，我國城市化率接近50%，并且以1%—1.5%的速度遞增。如此計算，每年有2000萬的農民轉為城鎮居民。

商業地產發力

長遠來看，多元化經營將成為未來房地產企業的發展趨勢，而單一的住宅開發蘊藏的風險較大，相比之下，持有型商業物業的收入來源會給企業帶來穩定的現金流增長

2010年以來，包括金地、萬科、中糧、保利、中海、富力等國內一線開發企業均高調宣布其商業地產發展戰略。

綜合地產商綠地集團甚至計劃每年投資額的30%集中在商業地產項目。

遠洋地產董事長李明也表示，從今年開始，遠洋地產將陸續在北京、天津、沈陽、大連、杭州以及中山等城市發展30個以上的商業項目，打造遠洋全新的商業地產格局。

以商業地產龍頭萬達為例，僅2010年第一季度，萬達實現合同銷售金額約152億元，相當于2009年全年合同銷售額的50%。

分析人士認為，地產調控年，商業地產將迎來“井噴”期。

而值得一提的是，對于面臨轉型的開發商來說，出路之一是通過行業整合，淘汰一部分開發商;另外就是向商業地產轉型。

此外，在房企的經營市場發生改變之外，隨著調控不斷深入，住宅產品結構也會隨著發生轉變，趨向于高端、綠色的住宅產品。

來源：理財周報

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