2011住宅遇“春寒”商業地產或成“藍海”

　　　在接二連三的房產調控“棒槌”落地，南京的住宅成交近來遭遇明顯“寒流”，目前商業地產的商機被很多先知先覺的人“嗅”了出來，商業地產作為商業投資的新領域，也越來越受到市場閑置資金的“追捧”。業內人士指出，雖然現在的商鋪和寫字樓租售并沒有“大熱”，但在嚴厲的住房價格調控下，暫時政策還未見緊的商鋪、寫字樓等商業地產，被認為是避險資金的好去處，投資潛力也被愈加看好。
　　

　　住宅遇“春寒”
　　

　　隨著史上最嚴厲的樓市調控政策“新國八條”在春節前的出臺，春節至今全國多個房地產熱點城市樓市成交遭遇寒流。記者了解到，包括上海、北京、南京在內的大中城市、省會城市，繼春節期間僅交出成交幾十套的“答卷”后，年后成交也越來越“疲軟”。
　　

　　今年的樓市調控重拳接二連三，包括南京在內的各大城市也出臺了具體的限購辦法。二套房貸款首付提升至六成，貸款利率上調至基準利率的1.1倍，限購三套……無疑，再投資住宅，不僅成本大增，門檻也被加高N個臺階。大筆資金被“卡”住宅市場之外，南京也不例外。
　　

　　記者從南京網上房地產了解到，2月23日，南京商品住宅共認購房源104套、成交140套。雖然看似這個成績過百，但是如果仔細一分析就發現，認購的“主力”集中在江寧、江北和六合，而傳統的江南八區僅認購18套房。不到20套的認購量，在這個陽春三月無疑是“倒春寒”，買賣雙方陷入觀望僵局。而毫無放松跡象的限購令讓人對于年內的住宅樓市能否有起色報以懷疑態度。

　　
　　商業地產或成“藍海”
　　

　　與此同時，越來越多的“聲音”認為，商業地產今年大有可為。因為接二連三的金箍都戴在了“住宅”的頭上，而商業地產似乎“幸免”。不少目光長遠的市民開始認為，投資商業地產可以暫時規避樓市限購令。也正因為如此，商業地產的投資潛力越來越被看好。而事實上，從全國范圍來看，商業地產在北京、杭州、上海等地的一線城市已經開始有了起色：北京的商業和辦公樓開發投資額占整體開發投資額的比重已經呈現出逐步回升的態勢，北京土地市場今年1月份成交的地塊大部分均有商業屬性。2月份整個杭州共有13宗土地出讓，而且這13宗土地只有1宗屬于純住宅用地，另外4宗為商住用地，而純商業用地就達到8宗。
　　

　　這些似乎在昭告，商業地產的春天即將到來。而“春江水暖鴨先知”的房地產商們，早就已經先知先覺，數據顯示，萬科、綠地和保利等房地產企業紛紛轉戰商業地產，涉及資本超過千億元。其中，一向以住宅專業化為目標的萬科公開表示要調整產品路線，商業地產將占到其開發量的20%左右。保利地產公布的公司計劃顯示，未來3年內，預計將持有商用物業面積增加到300萬平方米，將商業物業的投資比例逐步提高到總體投資的30%；華潤、金地也先后宣布自己的商業地產計劃和目標……
　　

　　商業地產最先被開發商看好，自然其資本價值也能漸漸被發掘。仲量聯行的一份報告顯示，去年北京、上海和香港三地的商業地產資本價值已經增長了7%至12%。就南京本地來說，戴德梁行的一組數據顯示，在高鐵的帶動下，南京寫字樓市場有了新的起色，南京第三季度甲級寫字樓的租金環比漲2.24%，同比漲8.1%，達到每天每平方米3.19元。商鋪平均租金從一季度每天每平方米28.25元和二季度的28.73元，在三季度一舉提升至29.83元，環比上漲了3.82%。

　　今年商鋪銷售面積 尚不到住宅的15%
　　

　　縱觀商業地產去年的運行情況發現，去年比較熱的月份，出現在4月、6月、9月和11月，這些月份均是因為出現了諸如玉橋國際、大體量商業項目的開盤，才帶來了熱銷。而11月份商鋪的成交大漲，源于明發商業廣場等項目的銷售。從另一大商業地產主力產寫字樓去年的成交來看，整體成交比較平穩，出現銷售的高點同樣在11月份，這主要是由于當月市場在售大型寫字樓項目，例如南京國際化工商貿城與曉莊國際廣場寫字樓開盤熱銷帶來的。
　　

　　今年以來，商業地產的銷售還算是“不溫不火”。但如果和住宅的成交走量相比，商業地產的成交就是“小巫見大巫”了。記者在南京網上房地產查看數據發現，今年以來全市住宅的成交面積是945785平方米，而辦公用房的成交面積僅為75632.16平方米，商業用房僅為56923.3平方米。計算一下，如果按面積計算，就算商鋪和辦公樓加在一起，還不到住宅的15%。
　　

　　如果從套數看，南京近期成交數量也不算大，昨日截至中午13時許，全市認購的商鋪7套，成交6套，寫字樓昨日認購7套，成交21套，大部分成交的寫字樓位于下關。
　　

　　專家看好南部新城、浦口新城、河西
　　

　　從商業地產的層級來看，南京問策商業管理顧問有限公司總經理蘇曉晴曾表示，一般一個城市有幾級商業中心，第一級是都會中心城市CBD，第二級是區域中心，如南京的湖南路，第三級是地區中心，如南京的龍江、新江東，第四級是社區中心，即社區商鋪，國際慣例是，現有工業進駐郊區，從而形成居住郊區、商業郊區，再形成辦公郊區。
　　

　　如果從用途劃分，商業地產最基本的就是寫字樓、商鋪和城市綜合體。記者了解到，目前河西板塊偏重大戶型商鋪，江北以小戶型社區商業為主，位于江寧大學城等新興商業板塊成交量大、成交單價相對比較低，投資門檻相對比較低。
　　

　　到底這么多區域，專家比較看好哪些地塊呢？南京市社科院經濟發展研究所所長唐啟國接受采訪時表示，從長遠看，他比較看好的是浦口新城、南部新城包括東山的商業地產。記者了解到，據最新規劃，浦口新城是未來南京浦口、乃至江北的核心地帶，將與河西新城共同構建南京沿江區域，而隨著南京鐵路南站即將開放，南京南部地區也將在更大范圍內整合資源、抓住高鐵機遇，整個區域得以提檔升級。
　　

　　南京蘇鼎房產研究所所長宋堅的看法，和唐啟國也有很多相通之處。他表示，江北目前的住宅不少，但是寫字樓卻比較缺乏，因此他看好江北新城的寫字樓和商鋪，他認為南京南站附近，如果總價低，未來發展潛力也很大。他同時也看好河西CBD，表示那里的商業地產比較密集，但是如今價格已經不低，如果能淘到便宜一兩千的價位的商業地產，就可以出手了。
　　

　　相關風險也要留意
　　

　　雖說商業地產今年的確有可能迎來“春天”，但是其風險也要留意。宋堅表示，畢竟南京的商業地產的整體價位已經不低，加上商業地產大多是零售商業為主，租金的利潤不算太高。要注意的另一個風險是，限購令雖然有將資金吸引到商業地產蓄水池的可能，但其實很多樓市資金也正在暫時沒有限購的二三線城市，例如鎮江、揚州、常州等都已經漸漸走熱。
　　

　　此外，商業運營的模式，也有可能給商業地產帶來不確定的變化。“目前，很多商鋪都在進行網上銷售、電視銷售，這對傳統的商業模式帶來了挑戰”，他表示，不少商家不再需要正正規規的寫字樓，轉向網絡銷售的商家，可能更需要的是售后，或者發貨等服務，這樣一來，有的住宅也可以完成，所以還需要留意其寫字樓將來利潤提升的空間。
　　

　　另外，房地產市場的政策風險也要留意，面臨前所未有的嚴厲調控，今年冬天的房地產行業特別“嚴寒”，雖說現在商業地產還沒有在限購范圍，但今后的政策變化要隨時關注。其次，因為商鋪換手率相對較低，所以轉讓交易過程中稅費就不少，如果投資，業內人士表示最好做長期持有的準備。
　　

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