外媒聚焦中國樓市調控細則 稱房價將遏制

　　在北京、成都16日出臺樓市調控細則后，其他城市也將根據“國八條”于近期推出樓市細則。外媒認為，這次中國政府的“新國八條”迅速在地方落實，折射出中國各地百姓面對高房價都不堪重負，而在通脹壓力和貨幣政策收緊的雙重鉗制下，中國房市進一步升溫的可能性很小。

　　中國各地出臺樓市細則引外媒熱議

　　美聯社2月17日報道說，目前，中國已有北京、上海、青島、濟南、成都、南寧、貴陽和長春8個城市出臺了貫徹“新國八條”的實施意見，推出各種版本的限購令或者升級版限購令。按照相關要求，未來幾天還會有20多個城市密集推出限購政策。分析人士認為，中國新一輪的房地產調控，比市場預計的更迅速、更猛烈。

　　18日，中國官方會公布1月份樓市新數據。在政府接連出臺樓市調控舉措的背景下，1月份的樓市數據備受矚目。值得一提的是，中國國家統計局在17日表示，該機構將不再發布70個大中城市房價漲幅平均數，因為該指數一直被認為低估了中國房地產泡沫的嚴重性，尤其是大城市的漲幅被小城市的漲幅削弱了。中國國家統計局將只發布單獨的全國70個大中城市房價漲幅指數，并采用新的統計方法，只計算住宅房價，不包括商用建筑價格。

　　路透社的分析認為，除了“國八條”的限制措施外，中國央行自去年10月以來已經三次加息，同時從去年初以來，連續第七次上調存款準備金率，這些都是對中國消費市場，尤其是樓市所下的“重手”。日本財經雜志《金融關注》也表示，長期以來，中國房地產市場已經被貼上“投機市場”的標簽，目前的政策試圖傳達這樣的信息：通過“炒房”一夜暴富的觀念和僥幸心理有必要“盡快被引向理智的軌道”。該刊還指出，從國際市場的角度，以及考慮中國民間實際的購買能力，中國的房地產市場即使放在全世界也已經屬于一個“過熱點”，因而加快市場調控的“節奏”和進度非常必要。

　　對于這場“調控戰”可能取得的成果，路透社稱，隨著緊縮政策陸續執行到位，調控“戰果”有望擴大，今年樓市成交量相比2010年將有大幅下滑，房價將得到一定遏制。日本《每日新聞》16日報道稱，相比去年，在更嚴厲的購買限制和金融管制政策之下，針對房地產的“信貸創造效應”將在今年得到進一步控制，房價上升壓力也會得到一定緩解。日本研究中國經濟的財經分析專家島野純一稱，如果嚴格執行限制政策，那么市場的投機性需求可能會被削減超過40%。

　　不過，據評級機構惠譽預測，2011年中國住房價格將保持平穩，尤其是在一線城市，雖然政府的調控是最嚴厲的，但這些城市如北京、上海等地，在中國范圍內競爭力最強，住房需求仍非常強，并且還在不斷增長。英國《金融時報》17日引述美國世紀橋投資公司首席執行官湯姆·德拉圖爾的話說，在中國大約有40個二線城市，居民收入增長速度超過房價的漲幅，這意味著價格負擔能力其實并不是一個大問題。在日本和美國，人們收入停滯不前或是下降，那里的房價上漲才會最終變得不可持續。渣打銀行的一名分析師也認為：“對開發商來說，中國的樓市一切仍然照常，我們對中國房地產市場感到放心。”

　　美國財經網站“商業局內人”16日分析說，中國的樓市具有上升潛力的。但決策者想要一方面看到樓市經濟的旺盛，一方面又避開高通脹的風險，就必須要從根本問題上著手。這其中包括下決心長期增加新房供應量，尤其是居民經濟型住房的供應，后者可以更多地借鑒香港的經驗。

　　外媒述評“京十五條” 稱是最嚴厲限購令

　　【彭博新聞社網站2月16日報道】中國中央電視臺報道，在中國政府為抑制房地產泡沫而加強對資產市場的限制后，北京將禁止居民購買兩套以上的住房。

　　中央電視臺稱，北京當地居民將最多只能購買兩套住房，而外地居民則將只被允許購買一套住房。非北京戶籍的居民還需要提供5年的納稅證明才能購買住房。

　　中國一直在打擊房地產市場，以確保居民能買得起住房。包括上海、青島和濟南在內的許多城市都已經頒布了當地的限制措施。上個月，政府提高了二套房的首付款比例，并且開始在上海和重慶征收房產稅。與此同時，央行在上周自去年10月中旬以來第3次提高了利率。

　　位于香港的瑞士信貸銀行集團資產分析師杜勁松音在接受電話采訪時說：“北京的限制措施可能是所有城市中最為嚴厲的。投資人擔心，此舉將抑制房地產需求。”

　　上個月有報道稱，青島將禁止擁有兩套住房的居民購買更多住房。報道還稱，來自這個華東城市以外地區的居民如果擁有一套房產，將不能再次購買住房。

　　中國國家統計局1月17日稱，去年12月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%，這是房價連續第19個月上漲。

　　《金融時報》網站18日刊登題為“為何中國樓市不會崩盤”的文章。文章全文如下。

　　中國人用各種方式迎接兔年的到來：走親訪友、打麻將、賭馬和其它形式的博彩，以及看新樓盤。

　　在中國，買房已經成為一種“全民愛好”。上周，中國政府出臺了更多抑制房地產需求和價格的舉措，它們包括：加息，以誘使人們把錢存在銀行；調整房地產價格指數的計算方式，就好像前些時候調整居民消費價格指數、把食品價格上漲對通脹的影響降到最小一樣；規定外國人在一個城市繳稅滿一定年限后，才能在當地買房。

　　然而，盡管出臺了這些舉措，中國人依然相信游戲會繼續下去。幾乎沒有中國人認為房地產市場有絲毫崩盤的可能，其中有經濟基本面的原因，也有既得利益的原因。地方政府的收入大多來自賣地。假如地價下跌，政府的收入就會減少。因此，在北京高聲宣布新政之時，地方政府卻在咕噥著破壞這些政策。

　　各家銀行也傾向于無視中央政府的愿望。中國的銀行是由政府官員管理的，他們全是黨員，聽從監管層的號令。然而，在高級管理層之下，普通的銀行職員則希望擴大放貸規模，繞開對貸款增長的限制。

　　他們去年成功規避了中央政府的指令，貸款增幅遠遠超出了政府設定的目標。今年，來自中央政府的指令變得更加強硬。于是，內地銀行紛紛把客戶介紹到其香港辦公室，安排他們繞開內地的限制措施，保持資金的流動。

　　外媒熱議“國八條”房產稅 稱降溫房市關系大局

　　路透社1月27日評論稱，中國內地城市出臺新的房產稅顯然是跟進中央政府的樓市政策。對于上海、重慶等地方政府來說，它們的任務是將當地的樓市價格控制在與市民收入相對等的水平上。

　　彭博社1月27日說，高房價是導致中國經濟高通脹的一個關鍵點，而各地城市，尤其是發展較快的城市更是解決房價問題的關鍵。相信在控制住樓價之后，市場上的食品以及其他消費品的上漲壓力也會隨之下降。

　　對于新“國八條”等第三波樓市調控新政的密集出臺，《華爾街日報》說，分析師認為中國政府的決定并不太出人意料，最近幾周上海股市表現疲軟，就是因為市場上一直擔憂政府可能推出更多控制房價的微調措施，并進一步收緊貨幣政策。大和資本市場公司的分析師包強稱，去年的調控措施在主要的沿海城市比較奏效，政府現在擔心的是欠發達的三、四線城市房價增速過快。英國廣播公司27日說，中國政府1月再出調控新招，無論是調高二套房首付、全面鋪開“限購”，還是擴大營業稅征收范圍，都讓市場預計樓市邁入深度調整可能在所難免。

　　調房價關系經濟大局

　　此外，多家外媒均談到調房價對于中國經濟平穩健康發展的重要性。美聯社說，很多經濟學家認為，依賴房地產投資的中國經濟仍然存在風險，去年這方面的投資增長了23.8%。路透社則說，房價是中國經濟陷入通脹的兩個主要驅動因素之一，另一個因素是食品價格。為了緩解消費者的擔憂，中國政府再三表示要優先處理通脹問題。

　　瑞士《每日導報》在27日報道稱，如果中國不能控制房地產過熱增長，將導致中國經濟一個殘酷的硬著陸。德國《世界報》則說，中國建筑業蓬勃發展而不減速，中國房地產市場的進一步發展是必然的，但房價上漲將導致貧富差距擴大，也會帶來物價飛漲。

　　中國該如何使用好房產稅

　　外媒：明確房產稅的真正使命

　　2010年1月9日，重慶確定開征房產稅。試點落地后，無房的，自然期待房價下降；有房的，因對征稅規則缺乏話語權，即便僅一套，也在擔心賴以安身的房子終要交稅；處于有無之間的，則急切想知道這件“終極武器”能否真的打掉讓地方政府上癮的土地財政，對“血拆”釜底抽薪。

　　試點畢竟是試點，何況具體方案未定。在木已成舟之前，作為納稅人，尚有五點訴求或值得一說。首先是征稅的正當性。

　　其次，房產稅是地方稅，正本清源，其根本用途，不是調控房價的“利器”，而是為了保障政府有財力為本地居民提供各種公共服務。為“專稅專用”，地方財政必須向公眾公開，由人大最終決定。換言之，房產稅如要正式開征，除了稅收法定，進而還要公共財政。

　　其三，此稅開征，政府對土地財政的依賴就要徹底割斷，不能兩頭都吃。問題在于，開征之后，靠什么保障地方政府不再壟斷土地繼續“招拍掛”？

　　其四，通過調整稅制，中央與地方應當形成更合理的分權治理結構。分稅制改革以來，“跑部錢進”成為治理常態。在一個巨型國家，這會遭遇難以克服的信息不對稱。當地最需要什么公共服務，絕非幾個部委遙控可知。上有政策下有對策不說，還進一步削弱了地方政府對本地納稅人的敏感度，使權力之眼向上仰望，喪失對權利的起碼尊重。唯有將財政權力下放地方，再由本地民眾通過做實人大、公眾參與等方式，將地方分散的需求凝聚于預算編制，將這份財力用足用好。權力下放到哪里，權利的監督就要跟進到哪里，如此才能形成一個健康的多中心的分權治理機制。房產稅的使命之一，便是力促“強中央，弱地方”這種與現代治理相抵牾的財政格局盡早改變。

　　外媒稱房地產可成中國改革突破口 不容退縮

　　從第十一個五年規劃的經驗來看，社會改革不能全面出擊。能夠做的已經做了，如果繼續進行全方位改革，就很難找到突破口。無論是社會保障、醫療衛生、教育和住房，如果其中有一個領域取得重大突破，那么就會帶動其他方面的改革。

　　從現實情況看，這個突破口可能在房地產領域。可以從如下幾方面來看。

　　在政治方面，政府在房地產問題上已經花費了很大的精力，但到現在為止并沒有取得重大的進展。在這場和既得利益的較量中，如果政府退縮，政府的政策甚至政治“信用”就會受到嚴重損害。一旦政府退縮，既得利益集團會變得更為強大。

　　在社會層面看，社會對房地產的抱怨最多。這是因為房地產對社會來說最為重要，是社會生存的基礎，尤其在中國文化背景中。

　　房地產作為一種特殊的社會產品一旦泡沫化，就會造成社會的泡沫化。

　　在經濟層面，房地產已經儼然成為中國經濟，尤其是地方經濟的主柱產業，不僅存在著嚴重的泡沫，而且也有效惡化著中國的產業結構。現在，各級政府拼命地從房地產謀取暴利，不思通過企業改革、技術進步和管理水平的提高，“房地產”病已經成為中國經濟病。世界上還沒有一個國家通過發展房地產，而實現經濟可持續發展的；相反的例子則有，很多經濟體因為房地產病而衰落。

　　從政策平臺建設來看，如果設計得好，房地產改革可以帶動其他領域如教育、醫療、社會保障、公積金、社區建設包括宗教和種族和諧等等方面的改革。在這方面，中國可以向像新加坡那樣成功的國家學習到很多好的經驗。

　　如果能夠在第十二個五年規劃期間，甚至更長的時間，把房地產領域改革好，那么就可獲取數十年的社會長治久安。社會穩定了，民眾怨氣少了，就可以為政治改革創造良好的社會條件。

　　看世界各國如何征收房產稅：兼顧穩定和公平

　　在美國，對房地產占有、處置、收益等各個環節征收的各類稅項總稱為房產稅。美國的房產稅有狹義和廣義之分，狹義的房產稅是指對房屋本身征收的稅，屬于財產稅；廣義的房產稅還包括交易稅，也就是在房屋買賣時要繳納的稅。

　　目前，全美50個州都征收房產稅，這一稅目是地方政府的主要收入來源，也是平衡地方財政預算的重要手段。征收房產稅的目的是維持地方政府的各項支出、完善公共設施和福利，因此美國房產稅的收稅主體是郡政府、市政府和學區，聯邦政府和州政府都不征收房產稅。一般來說，郡稅、城市稅和學區稅三者之間的比例為1∶1∶5。

　　對于一個房主來說，房產估價和稅率是決定其要繳納的房產稅高低的兩個關鍵因素。

　　對房產進行估價的權力掌握在地方政府手中。不過，由于與學區稅相比，郡稅和城市稅所占比例并不大，地方政府在對房產進行估價時，通常都會表現得比較“保守”，評估出的房產價值一般僅定為市場價格的50%—75%。加利福尼亞州的法律更明文規定，房產稅的稅基是政府的專門評估部門所確定的房屋市場價格的40%。為了吸引外來投資，有的地方政府還會在一定程度上低估大額房地產價值。

　　與政府相反，在房產稅中分得更多蛋糕的學區則希望將房產價值估算得越高越好。為了解決涉及房產估價方面的爭議，每個郡都有一個房產估價仲裁程序。有時學區會主動提起申訴，指控某一個房產的價值被低估了；而覺得估價不公的房主也可能申訴，抱怨自己房屋的價值被估得過高。

　　各國房產稅用來干什么：支付教育 打擊炒房 補貼弱勢群體

　　在美國，主要是用來支付學區的義務教育費用；在德國，有維持房價穩定、打擊炒作的效果；在新加坡，房產稅成為調節貧富差距、補貼低收入者的重要手段。這些國家基本上秉持了穩定和公平的原則，讓稅收既造福于民，又合理調控了房價。

　　美國 大頭兒全建學區 效果：稅高地區學校好

　　目前，美國50個州都已征收房產稅，稅率一般為1%至3%，從2000年到2007年，由于美國中等價位房的房價增長了48%，美國房產稅相應地在同期有了62%的增幅。據了解，美國房產稅七成用于支付學區義務教育、改善治安和公共環境，從而讓學區周圍環境改善，房價自然升值。在大多數美國老百姓看來，交了房產稅后孩子可以享受十幾年的義務教育，他們當然愿意交稅。這充分體現了稅收“取之于民，用之于民”的理念。

　　在美國，征收的房產稅用來支付學生午餐、校車的費用、教學設備、教師的工資發放和福利改善等龐大開支。比如匹茲堡最貴的學區，一年平均預算就要7000萬美元。因此，一般房產稅最高的地區，學區也都是最好的，因為有財政支持。所以這里的房產，每年的增值也大。而且自己的孩子從學前班一直到高中畢業，不用交學費。美國政府在使用稅收方面也接受老百姓嚴格的監督。

　　德國 炒房者無利可圖 效果：房價保持10年不漲

　　在德國，只要有房產，一般需繳納房產稅，只有當房產是文物，而且維護費用超過房產收益時，可以提出免稅申請。由于德國以嚴厲的稅收政策抑制房地產投資者，向土地與房地產征收浮動稅率，這使得德國房價長期維持穩定。

　　德國一直把房地產視之為重要的剛性需求與民生要求。過去10年間，德國名義上房價每年僅上漲1%，但德國物價水平平均每年漲幅達2%，也就是說扣除物價因素，德國的房價實際上在以每年1%的速度縮水。

　　德國房價10年不漲，甚至在金融危機時仍繼續保持平穩態勢。由于德國嚴格控制惡性通脹，一旦CPI超過標準，德國央行一定加息。因此，德國不會產生由貨幣泡沫而起的資產價格泡沫。

來源：中國廣播網

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