房價統計方法廣遭詬病 終于迎來新規

　　居民購房交易時，為了避稅所簽訂的陰陽合同，將給房價統計帶來麻煩

　　曾廣遭詬病的房價統計方法，終于出現變革。

　　國家統計局2月16日發布《住宅銷售價格統計調查方案》。根據新方案，將從2011年2月18日起，每月18日發布上月房地產價格統計信息。其他有關的房地產統計信息，包括房地產投資、房地產銷售面積、銷售金額等，在國家統計局召開的例行發布會上一并發布。

　　上述數據將是實施新的房價統計方法后，編制測算完成的首份月度房價數字。為了上述數字，國家統計局努力了1年。

　　去年2月25日，國家統計局發布公報稱，2009年，全國70個大中城市房屋銷售價格僅上漲了1.5%。此數字甫一公布，即引起全國的輿論質疑。更有房地產商稱，統計局應該改成“1.5”部，因為居民實際感受到的房價漲幅遠不止這個數。比如有學者根據統計局住房銷售價格，測算出漲幅在24%左右。

　　此后，馬建堂召開了多次座談會，開始推動房價統計改革。他在1月份舉行的統計工作會議上就指出，國家統計局積極回應對房地產價格統計的質疑，認真采納相關部門和專家的建議。2011年將穩步推動房地產等價格統計改革，認真實施《住宅銷售價格統計調查方案》。

　　“要加強與房地產管理部門的溝通聯系，充分利用房地產管理部門的網簽數據，確保住宅銷售價格指數質量，切實做好數據發布和解讀工作。”馬建堂說。

　　本次改革將采用網簽數據，代替房地產開發企業直報數據作為住宅價格統計的基礎數據。此外，國家統計局將不再發布全國70個大中城市房價漲幅平均數。

　　所謂“網簽數據”，是指買賣雙方簽訂購房合同后，到房地產相關部門進行備案，并公布在網上，通過網簽號可以在網上查詢成交價格，該數據就是網簽數據。

　　對于上述變化，業界表示認可。全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生告訴記者，總體而言，國家對于房價的統計正在一步步改進，盡管很多問題仍待解決，不過畢竟邁出了很大的一步。“有些統計仍難以盡善盡美，比如網簽也可能存在虛假數字，所以改革不是能一步能完成的。”她說。

　　新方案準確性提高

　　國家統計局人士透露，2月18日公布的房價數字，將是采用新的統計方案得出的。

　　其中的數據來源，是以網簽數據代替房地產開發企業直報數據，作為住宅價格統計的基礎數據。同企業直報相比，網簽數據有很多優點。

　　比如網簽數據齊全，涵蓋了新建商品住宅的全部交易情況。同時信息完整，包含有地址、樓層、價格和金額等詳細信息，有助于價格指數的計算。同時網簽數字獲取方便。“經過不斷的改進和完善，房地產管理部門在網簽數據管理與使用方面積累了豐富的經驗，數據提取比較容易。”

　　據了解，目前35個大中城市新建住宅銷售價格數據，直接采用當地房地產管理部門的網簽數據，不再采用樣本數據。但是仍有不少城市的網簽數據不完整。

　　1月份共有53個城市上報了網簽數據，還有17個城市暫時不具備采用網簽數據的條件。本著成熟一個采用一個的原則，國家統計局將逐步擴大采用網簽數據城市的范圍，最終實現70個大中城市新建住宅銷售價格全部采用網簽數據。

　　但聶梅生告訴記者，網簽數據的可信度雖然比此前房地產企業上報的數據大為提高，但是一些房地產企業也可能存在虛假交易的情況，比如組織銷售人員利用身份證購房，“要做到完全準確，還存在難度。統計局的房價統計仍需要繼續改進。”聶說。

　　聶梅生也透露，實際房價統計中，部分存在多個版本，要獲得準確的數字，仍難度大。比如二手房市場的陰陽合同。

　　所謂陰陽合同，是指居民購房交易時，為了避稅，給稅務部門的是一個價格較低的合同。而實際交易中，會有另一套按照真實交易價格簽訂的合同。

　　陰陽合同曾引起很大的統計問題，比如北京的二手房交易中，出現了2010年二環內二手房交易價格只有每平方米1萬多元的情況。但是實際情況是，二環內北京城內商品房均價都在兩三萬以上。為此北京市統計局不得不取消了二手房數據發布。

　　本次國家統計局對二手房交易有新的辦法。即調查二手住宅銷售價格時，選取的房地產經紀機構其總營業總額應占當地二手住宅總營業額的75%以上。統計局稱，“75%以上”的規定完全是為了確保調查數據來源的代表性，提高二手住宅銷售價格基礎數據的真實性和準確性。

　　一位地方省市統計局人士也告訴記者，針對這種二手房銷售價格統計，僅僅憑借經紀機構上報數字是不夠的，仍需要統計局人士前往調查。“最好的辦法是以購房的名義，此時得到的數字八九不離十。”

　　業仍關心平均數

　　盡管國家統計局今年將不再公布70個城市的房屋平均價格漲幅，但是企業仍對于此數字，以及實際平均價格比較關心。

　　中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰在今年的一次會議上就指出，2010年北京的房價實際漲幅在24%，2011年的房價漲幅仍在20%。

　　聶梅生與陳云峰的看法一致，2010年北京的房價漲幅在20%左右。這與北京統計局數字有些出入。北京統計局新聞發言人于秀琴在1月21日公布2010年北京全年數字時稱，2010年北京市房屋銷售價格比上年上漲11.5%；其中新建住宅上漲18%，二手住宅上漲5%；但上漲幅度呈現回落態勢。

　　根據了解，20%左右的房價漲幅，主要是通過房地產銷售額增速，與銷售面積的增速差算出來的。

　　不過，這種平均統計方法并不被統計局認可。上述商品房銷售面積和銷售額為開發商上報給國家統計局投資司得出的。該司司長魏貴祥告訴記者，如果保障性住房的比例大了，比如經濟適用房的比例增加，或者遠郊住房比例增加，則可能平均價格下降。相反，高檔型住房比例增加，則會使得平均房價上升。

　　“但是住房價格的比較，主要和同區段的房價對比，在遠郊房屋比例大，平均房價下降時，實際同一區段的房價可能都是上升的。所以平均房價，難以反映實際房價漲跌情況。”

　　為此，國家統計局投資司通過企業自報的數字，可以測算平均房價，但是一般不對外公布，也不能作為真正房價漲跌的判斷依據。

　　不過上述平均房價對于開發商仍有借鑒意義。聶梅生指出，開發商一般會參考平均房價、統計局的加權房價數字，還有部分研究機構發布的房價數字，同時企業也會對特定區域，尤其是自己開放區域的房價進行統計。“不同的房價數字可以參考，統計局的數字更加具有宏觀意義。”她說。

　　減輕地方房價調控壓力？

　　本次調查方案主要提供漲跌幅指數，數據發布采用國際通行的定基價格指數，即將某月的房價水平設定為固定基期，其他月份參照這一基期計算。但專業人士指出，這一方式與此前并無太大區別，此前的房價統計中，是以上月或上年同期的價格指數作為固定基期。

　　北京一位不愿透露姓名的中介人士認為，這一統計口徑的變化，加上調查樣本的變化，將導致同比失去意義，根據新國八條要求，地方政府負有控制本地房價銷售目標的責任，對地方政府來說，本地房價漲跌幅將僅能通過與去年的定基價格來同比，以及通過本年度的環比來反映，一定程度上減輕了他們的壓力。

　　2月15日，重慶市市長黃奇帆表示，重慶今年的房價調控目標是：房價的增長率要三個“不超過”，不超過全市GDP的增長率；不超過城市職工年均收入的增長率；不超過城市人均收入的增長率。通過這樣的控制，使主城雙職工家庭（平均6萬-7萬元的年收入），用六七年時間能夠買套40-50平方米（現在重慶主城均價為六七千元）的房子。

　　上述中介人士認為，重慶市房價的漲跌幅指數將如何調整，房價的增長率將如何變化，還將進一步觀察。

　　另一方面，北京中原地產三級市場研究部總監張大偉表示，房價漲跌幅指數有利于反映實際變化，有利消費者更加了解市場的實際走勢。調查范圍繼續落實在國八條調控要求嚴格控制價格的70個大中城市，數據能夠反映調控政策的影響。

　　陳晟也表示，上述兩種方式僅存在計算方法上的差別，得出的結論也可互相換算，不會偏離市場真實情況。

來源：21世紀經濟報道

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