2011年 商業地產迎來轉機

　　近日，易居房地產研究院與中房信共同發布《2011年中國房地產業報告》，分析了2011年經濟形勢對房地產業的諸多影響。報告認為，由于樓市調控對住宅領域的打壓有可能持續，商業地產將會一枝獨秀，尤其商鋪租金漲幅預期最高。

　　報告指出，2011年，在全球經濟貿易不斷復蘇的背景下，由于我國經濟基本面預期相對穩固，隨著國外企業以及資本的不斷進入、經濟增長強勁以及消費者市場看好等因素的帶動下，商辦類物業的發展將繼續得到支撐。

　　目前國內很多新興市場正處于大力開發周期中，不過零售商日益增強的需求預計將吸納掉大部分的新增存量。由于國際零售商品牌繼續在我國開設新店，預計我國市場對新增購物中心空間的需求將尤為強勁，在所有物業市場中商鋪類物業的租金將保持最大的漲幅。

　　去年以來，我國經濟發展的總體勢頭穩定向好，但物價水平持續過快上漲和流動性過剩的隱憂卻愈加嚴重。這意味著調整信貸結構，嚴控房地產等引發通脹領域的貸款規模等政策會延續到今年，這將進一步提高開發企業的融資難度，開發投資增速可能會有所降低。

　　2011年，預計央行將繼續提高銀行準備金率和加息，雖并非單獨針對房地產業，但是一定程度上會加大開發企業的貸款難度和成本，尤其對于銷售業績不佳的企業，這將促使部分開發商采取多種方式促銷，加速資金回籠。

　　漲幅或超一成 溫州炒房團強力圍觀

　　對于商業地產來說，2010年的“調控年”無疑給其發展創造了絕佳機遇。2011年伊始，當新一輪的調控襲來之時，商業地產與住宅市場又一次出現了“冰火兩重天”之景象，住宅市場急速下挫的成交量更加凸顯了商業地產的投資火爆。

　　商業地產的投資熱會否造成寫字樓、產業園等項目價格虛高？商業地產今年會迎來怎樣的發展趨勢？

　　“目前商業地產處于一個理性的上漲階段，預計今年的漲幅將達到10%~15%。”DTZ戴德梁行華北區商業部主管及董事聶綺冰告訴記者。

　　價格的不斷上漲更加促使投資者加快邁入商業地產的腳步，從去年開始，各大房企已經陸續加入了商業地產的大軍，近日又有消息傳出，溫州炒房團已經將商業地產作為了新的投資目標。

　　在商品住宅市場遭遇嚴厲調控之下，萬科、綠地和保利等房地產企業紛紛轉戰商業地產，涉及資本超過千億元。“這是一個必經的過程，隨著住宅開發到某個程度，開發商資金能力越來越強，就可以開發一些長期持有的商業地產。”聶綺冰表示。

　　“目前國內商業地產的整體持有率不到5%，現在的期望值則是20%。所以商業地產還處于一個高速發展的階段，不太可能快速地出現泡沫狀態。”陳晟告訴記者。

　　“商業項目兼顧了住宅的居住屬性和商業地產的投資屬性，而且并沒有受到2009年來房價過快上漲的過分影響，預計這部分市場將在2011年有明顯升溫的可能。”北京中原地產三級市場研究總監張大偉告訴記者。

　　但對于這部分以商業立項的住宅項目，陳晟表示酒店式公寓作為一種投資品種，實際存在一定的風險，購房者也需要用理性的心態來對待。“盡管目前某些資金為了規避住宅調控而流向了商業地產領域，但商業地產一直處于供大于求的狀態，所以還是需要以質取勝。”在陳晟看來，商業地產的發展受到融資、開發、招商、運營等多個因素的影響，且門檻較高，并不會出現像住宅那樣供不應求而導致的投資過熱。

　　對此聶綺冰認為，目前在政府嚴控住宅的形勢之下，很多投資者會關注到商鋪投資，但短時間內還不會出現投資泡沫。“目前二手商鋪的交易相比住宅來說低了很多，主要是因為商業項目的經營情況很多不公開，不容易評估其升值能力，所以投資商業地產更不能盲目。”

　　在趙恒看來，商業地產作為潛力十足的發展項目，要想真正做到盈利也并非一朝一夕就能實現。“商業地產作為經營型物業，并非靠單純的炒作就能把價格抬高。要受到項目前期的招商運營、后期管理等多方面因素的影響，對于投資者的專業要求也較高，盲目投資并非就能獲益。對于炒房團來說，這類項目也并不一定合適。”

　　調控之下“漏網之魚”成“避風港”

　　萬達老總王健林可能是2010年中國地產界最風光的一位。這一年間，萬達開業15個廣場和7個星級酒店，所到之處，受到地方政府官員的熱烈歡迎。商業地產儼然由過去“陪嫁的丫頭”，成為現在的“搶手的新娘”。業內人士認為，在持續嚴厲的調控政策組合拳下，房地產市場住宅唱主角的局面將逐漸改變，商業地產在2011年漸入佳境。

　　商業地產在2010年成功上位的一個重要原因是，這一年雖然調控政策頻出，一浪高過一浪，但無論國十條還是新四條，主要針對住宅市場，商業地產則成為調控下的“漏網之魚”，亦成為吸引投資的避風港。中原地產監測表明，自4月宏觀調控政策出臺后，全國商業用地逐步上升。其重點監控的12個大中城市，2010年商辦用地成交幅數所占比例由4月份的25.61%上升到12月的34.80%，面積所占比例由4月的5.10%上升到12月的19.48%。而“限購令”的出臺，則進一步給2011的商業地產大熱埋下伏筆。據中原地產監測，9月末限購令發布后，深圳的投資資金開始進入商業地產領域，從2010年10月下半月開始這一現象尤為明顯，11月深圳商業地產成交環比翻番。足見住宅投資受限后，商業地產成了最好的轉移點。深圳是全國房地產市場的風向標，深圳市場的走向通常會成為中國樓市走向的先導，因此，從深圳房地產市場走勢基本可以判定，商業地產極有可能成為未來各大城市的新熱點。

　　在政策導引和市場的雙重壓力之下，中國的房地產企業紛紛開始轉型之旅。2010年，金地、中糧、保利、中海、富力等國內一線開發企業均高調宣布了其商業地產發展戰略，未來商業地產的開發比例將占到其整體開發投資的20%-30%。就連一直標榜“只做住宅”的萬科也開始涉足商業地產。截至2010年10月底，萬科在全國各地共計拿地78幅，拿地總金額454億元，其中，純商業用地1幅、包含商用的綜合用地29幅，金額達到154.8億元。

　　中原地產研究中心認為，住宅+商業的模式可能會成為內地開發企業的發展方向。一方面，開發商業地產能夠分散整體經營風險，另一方面，商業地產的租金能夠在未來提供穩定的資金流。商業地產的模式和業態日新月異，就如著名策劃人王志綱所說，常規的只是蓋房子的時代已經過去了，新的開發模式和商業模式將引領未來。

　　配角咸魚翻身 躍居樓市一哥

　　從“國四條”到“國十一條”，再到 “國十九條”，直到各地 “限購令”的出臺，政策面對住宅市場的調控愈見真章，也使得多年在樓市中處于半紅不紅超級配角的商業地產咸魚翻身，地產商、業內專家、中介代理及投資者對商業地產或青睞有加或媚眼頻拋，商業地產在2011年大有躍居樓市“一哥”之勢。

　　在通貨膨脹、股市不穩的情況下，樓市風聲鶴唳，住宅市場“水深火熱”，不少投資者把資金從住宅撤出，轉向新的投資熱點——商業地產。 天津財經大學經濟學院副院長叢屹表示“看好今年的商業地產”。他認為原因有三方面：首先，從2010年全年國家對房地產市場的宏觀調控上看，今年國家的政策將是繼續加強對社會保障房的建設，也就是說，在政策面上，對住宅市場的限制不會放松；第二，政策面的調整并沒有針對商業地產，這對商業地產就是個機會；第三，金融危機后，國家經過兩年的經濟結構調整，今年實體經濟將會逐步恢復，商業地產作為實體經濟的空間承載體，也將會因為實體經濟的恢復活力而日益活躍。

　　與叢屹持相同意見的還有南開大學金融系教授徐飽滿，她同時認為，隨著今年住宅市場的新建，作為消費者，對于住宅周邊商業配套需求也會大幅增加，這是商業地產的剛性需求。“另外，會有一部分對通脹預期有不安全感的投資者，會通過選擇購買商鋪的手段來抵御通貨膨脹帶來的貨幣貶值。”她說。 而從商多年的滿女士則表示“目前正在作比較，如果買商鋪或寫字樓，就把變現的錢付首付，繼續出租當‘包租婆’。中國人的習慣就是有錢就買房，我干了多年的服裝生意，金融危機來了，生意影響就非常大。以后要是干不動了，坐著當寓公，供孩子上學，養老醫療，錢都要從房子上出呢”。

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