樓市顯“寒意” 房企并購潮或今年爆發

　　樓市顯“寒意”房企資金鏈現隱憂

　　 春節長假歷來是樓市成交淡季，今年也沒有例外。數據顯示，春節期間各地住房成交量大幅下跌，有關專家稱，貨幣政策的持續收緊打擊了炒房客，而北京、深圳等一線城市首套房貸款優惠利率調整或取消的消息，則進一步推動了樓市降溫。

　　然而，盡管節前國務院出臺“新國八條”開啟新一輪房地產調控，上海和重慶房地產稅試點亦落地，各大房企報表卻紛紛飄紅，再創銷售紀錄新高。只是伴隨著央行再次加息等利空消息出爐，樓市前景愈發陰晴不定，房企靚麗業績背后的資金鏈隱憂也悄然顯現。

　　■市場

　　“新國八條”+加息 成交量急跌購房者觀望

　　相關數據顯示，春節期間廣州中心區、重慶主城多個區出現零成交，珠三角二線城市樓市成交降至個位數，深圳、南京、上海等地成交量也多在十幾套的低位。尤其是一向興旺的北京，房地產中介甚至多半“歇業”，來自北京市房地產交易管理網的數據顯示，1月北京期房住宅成交量達9557套，環比去年12月大降30.1%；現房住宅成交量達1987套，環比去年12月也下滑了5.23%。

　　“據統計，春節7天里北京網簽了41套二手房，全部為中介簽約，且都是之前基本達成協議的，在假期提前網簽，等到2月9日集中過戶。”北京中原地產的張大偉表示，由于北京建委房地產交易網暫停網簽工作，新房成交量還不得而知，但在限購、限貸、取消優惠稅費等政策影響下，成交量肯定下跌。“預計今年全年北京商品房和二手房成交量可能下跌2-3成。”

　　而在其他房地產熱點地區，春節期間的成交量也都出現了暴跌。其中，廣州中心區現零成交，重慶主城多區也“顆粒無收”，珠三角佛山、中山、珠海等二線城市樓市成交降至個位數。深圳市規劃國土委的統計數據顯示，1月深圳新房成交4128套合計34萬平方米，與去年12月份的83萬平方米相比下降59.04%。深圳、南京、上海春節長假僅成交十幾套或幾十套房。

　　事實上，“新國八條”突襲樓市，第三輪調控政策讓此前或淡或旺的各地春節樓市普遍感覺到了寒冬，節前一周各地樓市成交即開始大幅縮水。而隨著央行2月8日宣布加息，市場更加相信整個樓市上半年將持續成交量慘淡局面。有業內分析認為，1月份或許是開發商們“最后的瘋狂”。

　　不過，目前全國一線城市房價并沒有隨著成交量的下跌而下調。據中國指數研究院發布的數據顯示，作為首批房產稅改革試點城市的上海，1月商品住宅成交14851套，雖然成交面積154.81萬平方米，環比下降20.19%，但均價卻突破每平米15000元水平，達到15306元/平方米，環比反而上漲了2.81%。

　　據北京中原地產最新調查，在已做登記的客戶中，有30%表示購房意向依然強烈，稱只要有合適的房源就會立即出手購買。不過，不少購房者已經陷入觀望。

　　然而，目前從中央到地方政府，調控意志都顯得非常堅定。國務院總理溫家寶在2011年春節團拜會上的講話中再次重申，“要堅定不移地搞好房地產市場調控。加大保障性住房建設，增加住房有效供給，抑制投機投資性需求，切實穩定房地產市場價格，努力改善居民的住房條件。”而央行也趕在春節假期結束前的2月8日宣布加息，使房貸利息支出進一步加大。

　　“春節后北京大部分銀行都將開始執行二套房首付6成、利率1.1倍的政策。其中農業銀行、浦發銀行、花旗銀行、交通銀行、深發展、光大銀行、華夏銀行等已經在1月底前開始在實際貸款中按照樓市調控的新規定執行。”業內人士表示，“新國八條”出臺第二天，北京相關政策就紛紛落地，而上海、深圳同樣如此，工、農、中、建、交五大行均出臺了新規，基本取消首套房“85折”利率。

　　而在限購方面，目前明確將實行限購的城市已達36個，更有機構估計，按照新的政策要求，施行限購政策的城市可能將達到60個。

　　■影響

　　利率上升+收緊放貸 房企資金鏈受考驗

　　距1月26日出臺“國八條”不到半個月，2月9日央行分別上調金融機構一年期存貸款基準利率0.25個百分點后，同日，住建部隨即發布了上調住房公積金存貸款利率的通知。

　　“這是去年10月以來第三次加息，可以說目前已經進入了加息周期的前半段。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，值得注意的是，這次加息的背景是“新國八條”和房產稅疊加出臺，“國家對房地產調控非常嚴厲的時候，即便不加息，市場也會作出調整，選擇現在加息，使得加息本身的效果與房地產政策的效果疊加，將可能出現1+1〉2的效果。”

　　分析人士指出，盡管此次加息旨在抑制高通脹，并非專門針對房地產，但對高度依賴資金的房地產行業來說，影響首當其沖。國泰君安房地產分析師孫建平表示，短期內房地產市場必將進入新一輪觀望期，購房者不敢下單，開發商不敢推盤，加之春節假期因素，2月的市場成交量必然出現大幅萎縮。

　　“開發商最主要的資金來源還是項目的預售款，當后期成交量出現一波明顯的下跌時，將會是開發商資金鏈的嚴峻考驗。”佑威房地產研究中心副主任陸騎麟表示。去年以來，開發商的資金鏈危機已經有目共睹。Wind數據顯示，2010年前三季度，申萬房地產行業的整體資產負債率高達70%，136家房地產上市公司經營活動產生的現金流量凈額為-884.21億元，而上年同期該數額為522.19億元，近七成上市房企經營性現金流為負。隨著調控的日益深入，開發商的資金鏈問題正在被日益放大。

　　據了解，部分銀行已經提高了對開發商的貸款利率，對民營開發商甚至停止放貸。國家統計局數據顯示，去年房地產開發企業資金來源中，開發商銀行貸款和居民個人按揭貸款增速均出現明顯回落。央行數據也顯示，去年我國新增房地產貸款同比增速比上年末降低10個百分點，其中地產開發貸款余額同比增速較上年驟降八成。

　　經過目前的三次加息后，五年期以上貸款利率累計提升66個基點，由于未來不排除繼續加息的可能，房地產開發貸融資成本會逐漸提升。資深分析師夏立軍指出，從去年下半年以來，一些融資平臺比如信托方面的融資向房地產的流向也已經有所控制，整個房地產行業資金收緊的局面在今年年初還在延續。中信證券有關分析人士也表示，資金壓力是2011年開發商面臨的主要問題。

　　■應對

　　房企另辟渠道1月海外融資超150億

　　隨著銀行監管部門各種收緊信貸信號的發出，一些大型開發商開始從海外進行募資，做到未雨綢繆。在1月份已公布的海外融資計劃的房地產企業中，海外融資規模已超過150億元。

　　“今年房產信貸的發放可能會有較大下降，對開發商來說，銀行資金被收緊將對公司財務和項目開發產生重要影響。所以有一些大的公司已經在籌備向海外募資，來獲得更多的開發資金。”戴德梁行投資部董事葉建成表示，海外融資正成為近期國內幾家大型房企重要的議題。

　　近日，瑞安房地產發布公告稱，公司將在海外發行期限為4年的債券，預計發行規模約為35億元人民幣。據了解，瑞安此次發行的海外債券年息為7.625%，主要用于支付上海太平橋和虹瑞新城的拆遷資金，以及這兩個項目的部分開發建設。在兩個月時間內，瑞安房地產已經通過海外融資的方式獲得了65億元的開發資金。

　　整個1月份，恒大地產、合生創展、雅居樂等房企通過海外發債、優行票據、向外資銀行借貸等方式融得的資金，已經超過150億元。其中，1月14日，恒大地產宣布將分別發行55.5億元3年期及37億元5年期以美元結算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%，發債金額高達92.5億元人民幣。1月17日合生創展又宣布將發行一筆5年期的優先票據，票據利率高達11.75%，募集資金凈額約2.95億元。同一天，雅居樂也宣布在14日與渣打銀行香港公司訂立信貸協議，獲得金額為15.5億港元的定期信貸，作為公司的土地款項和一般的運營資金。

　　業內人士分析，這股國內房企在不缺錢的時候依然掀起海外融資的熱潮，原因在于國內房企為儲備資金冬糧和歐美投資機構看多人民幣資產。中原地產研究部經理劉淵表示，如果銀根真的大幅收緊，首先受影響的將是那些正在建設中的大型項目。這些項目因為沒有達到銷售標準，極有可能因為開發資金短缺而陷入被動，進而將影響到整個公司的運營。他還表示，國內資本市場、地產信托等領域仍將受到嚴格監管，開發商根本不可能從國內獲得較低成本、投資周期較長的資金。

　　戴德梁行報告也預計，今后房地產企業與基金的合作必將成為一個行業趨勢，但由于政策的不明朗和相應法規還在完善中，民間的房地產基金難以形成強勢規模，另一方面，國企與政府背景的房地產基金借助自身雄厚的資金實力以及廣闊的社會資源，極有可能脫穎而出，成為2011年中國房地產舞臺上的主角。

　　據用益信托網統計，2010年信托行業共發行房地產信托項目1921億元，同比增加328%。進入2011年，雖然房地產信托巨大的量引起政府監管層的警惕，并在去年底明令各信托公司警惕房地產信托業務風險，使得多家主要信托公司迫于壓力主動提出暫停房地產信托業務。但是，根據普益財富提供的數據，截至1月21日，信托公司共發行39款信托產品，其中投資房地產的信托產品發行量依然逐步回升。記者 牛思遠 實習生 梁嘉茵

　　房企并購潮今年爆發 大規模并購遲到一年

　　頻頻傳出的房地產業并購消息讓一些中小型房企開始憂慮。如何才能讓今年的資金鏈不再緊張，這個問題讓平日盡顯富態的商人們臉色暗淡。

　　由于房地產調控政策出現了穩定的持續，貨幣政策也改姓“穩健”。兩年來浸潤在寬松資金環境下的中小房企在面臨突如其來的融資困境后，不知不覺變為大魚眼中的食物。

　　或許，一場被稱為“遲到的并購趨勢”將在體量小、融資渠道少、背景小的房地產企業群中蔓延。而受益一方，則是那些在資本市場上摸爬滾打多年，或是由地方向全國輻射的大型房企。

　　房企并購加速始于去年三季度

　　1月15日下午3時，深圳華強北世貿廣場4層，深圳建設71%股權的拍賣未能被公開。但據現場媒體記載，“在進出拍賣現場的必經之路——不足15平方米的電梯間里，最多時有25人在此等候。”

　　拍賣過程僅僅持續20分鐘，恒大地產以16.6億元的競價獲得股權。參與此次拍賣的企業除恒大地產之外，還有華強集團及深圳城市建設開發集團。據稱，激烈的競爭主要在華強集團與恒大地產兩家之間展開。

　　拍賣之前被外界所傳一并參與競購的萬科并未現身。有媒體援引知情人的話報道說，最終因為價格高出底線，萬科放棄了。

　　來自恒大地產提供給媒體的資料顯示，深圳建設的經營業務主要分為三個方面，其相對應的資產也主要是三大類，即房地產項目開發、物業出租以及工程施工，剛好符合恒大地產的發展需要。

　　深圳建設目前擁有國家房屋工程施工總承包特級資質，還擁有位于深圳市羅湖區紅嶺中路的建設集團大廈50%的所有權和深圳金融中心區蔡屋圍項目50%的所有權，在住宅土地稀缺的東莞南城區有大面積的住宅用地，在深圳以外的合肥等地也擁有項目。

　　深圳建設旗下還擁有近5萬平方米的持有型物業，包括寶珠花園商場、八卦嶺工業區廠房、中深國際大廈、中深花園和7000多平方米商鋪等。

　　媒體評論認為，“這些持有型物業未來升值潛力巨大，市場價值遠高于賬面價值。”“另外，保守估計，深圳建設擁有的現金及股票等資產價值可達數十億元。”

　　不過，媒體援引的深圳建設內部人士的話說：“由于近幾年經營狀況不佳，深圳建設能否保住施工總承包特級資質還很難說。”

　　隨后，1月18日佳兆業集團控股有限公司（1638.HK）宣布，擬以6.72億元收購深圳科拓建筑旗下的浙江伍豐置業有限公司100%股權。浙江伍豐注冊資本為1億元，擁有位于杭州之江度假區3.9376萬平方米的土地面積，規劃地上建筑面積約7.08萬平方米，該地塊將用作住宅項目開發。

　　而在上述兩宗收購案例之前，廣州富力地產股份有限公司2777.HK與合景泰富地產控股有限公司（1813.HK 在2010年11月8日發布聯合公告稱，同意以3.535億美元收購上海城投悅城置業有限公司70%股權。

　　2010年底，萬科董事局主席王石在接受媒體采訪時也曾表示，隨著調控的深入，預計2011年將有部分房企面臨資金和經營壓力，這為萬科提供了一些收購兼并的機會，可借機擴大土地儲備，但并購目標會優先考慮企業文化相一致的企業。

　　《中國經濟周刊》記者通過公開資料的梳理發現，房企并購事件的活躍開始于2010年第三季度。

　　來自國內私募領域研究機構清科研究中心的數據顯示，2010年第三季度，房地產行業共完成50起并購案例，是2009年全年并購案例數的2.5倍，并購金額為18.45億美元。在2009年和2010年兩年間，房地產行業并購的案例中，由VC/PE支持的企業并購也日漸活躍，多發生在VC/PE支持的房地產行業巨頭對小型房地產開發公司、在建項目或物業管理公司的收購。

　　并購或集中在一二線城市中小房企

　　市場有聲音認為，上述大規模并購已經遲到了一年，也許將會在2011年爆發并購潮。

　　央行決定，從2011年1月20日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是2011年央行第一次動用存款準備金工具。

　　與此同時，各地的金融機構亦在不斷捂緊錢袋——取消房貸利率優惠。

　　據悉，浦發銀行北京分行對于首套房貸執行基準利率8.5折優惠已經取消，房貸業務正常受理。曾經接受記者采訪的光大銀行一位信貸經理亦肯定了該行取消利率優惠的事實。 而更多的股份制商業銀行都向媒體肯定了“不低于標準利率”的執行態度。

　　來自銀行的消息還稱，已下達的信貸額度比去年同期減少。據稱，有股份制銀行透露： 1月份信貸額度比去年同期減少在10%或以上。

　　市場認為，自金融危機以來，一些中小企業原本或將面臨資金枯竭危險，但是受到國家四萬億的信貸支持，他們并未出現批量死亡，于是大規模的并購情況在當時未能爆發。不過，市場認為“已遲到一年”的并購潮或將出現在2011年。

　　要求匿名的一位來自深圳的中型房地產企業銷售總監在北京的辦公室向《中國經濟周刊》記者置評：“信貸利率優惠出臺之前市場已經聽到風聲，很多在售樓盤成交量井噴。但政策實施之后，聽說簽約成交量又暴跌。”“這樣強硬的信貸政策不僅打壓了剛性需求，也讓公司的銷售回款速度減慢，資金減少明顯。”

　　宏觀貨幣政策的收緊毫無疑問意味著包括房地產企業在內的幾乎所有行業的信貸融資渠道都將受到巨大沖擊。而那些資產規模小、負債多的中小房企則將面臨更大的挑戰。

　　上游的資金來源面臨考驗，而下游的有源之水亦被政策之手緊緊扼住。個人房貸的利率優惠取消讓那些手頭有在售項目的企業減少并減慢了銷售資金回流的速度，而那些沒有在售項目的企業更是失去了重要活力因素。

　　一家青島小型房地產企業所有者稱：“最近已經有兩撥人來考察（我們公司），但是我不想賣掉。”這個小企業在即墨等青島外圍城市開發過兩個低端項目，銷售情況尚能被其接受。

　　“現在貸款成本太高，也沒有建成的盤子在賣。上面貸不到錢，下面無貨可賣。資金就這樣斷流了。”該企業所有者告訴記者，目前來洽談的兩家分別是國企和大型民企，“如果價格非常合理，那么我就和幾個股東商量。”

　　中國房地產協會一位高層人士認為：“目前，房企并購案例確實在不斷增加。融資困難是直接原因。一些小企業做不好，不好做，正好有人高價收購，就成交了。”“預計這些并購主要發生在一二線城市的中小企業身上，他們資產規模小、易操作、債權等不復雜、交易過程較快捷。而一線城市地少價高，中小企業可能會由于缺失資金而面臨生存問題。”

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