各地樓市“淡”而不“定” 炒樓資金另謀出路

繼上海、青島、濟南等地率先出臺落實“新國八條”的樓市限購細則后，春節過后各地限購細則料將密集出臺。

按照“新國八條”有關規定，尚未采取住房限購措施的直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前，出臺住房限購實施細則。有業內人士計算，在上述要求下，將至少有36個城市出臺或更新住房限購措施。但截至目前，僅有青島、上海和濟南三地出臺了細化政策。這意味著，在未來數天內，限購政策將在多個城市密集鋪開，樓市將迎來前所未有的限購大潮。

各地春節樓市“冬眠”：全國重點城市成交清淡

春節期間，各地樓市成交清淡，但方向未定。北京、上海、深圳等一線城市以及重慶、南昌等二三線城市的住房成交都比較清淡。比如，北京住房成交同比銳降，重慶部分樓盤是零成交。在“淡”的同時，樓市未來走勢未“定”。房產稅會不會在短期內全國推行等政策不確定性猶存；嚴厲的行政手段打壓之后，購房需求會不會再次反彈；房價明顯松動的跡象尚未出現；成交量會否持續萎縮也有待觀察。

====一線城市 ====

政策“高壓”下 北京樓市成交大跌六成

北京“升級版”限購令仍懸而未出，但樓市成交量已經大幅下滑。14日記者獲悉，在“新國八條”等政策影響之下，上周北京樓市無論是期房住宅、二手房，還是總成交量均下跌六成左右。其中，上周期房住宅日均成交量不足110套，成為2010年調控以來的次低點，市場觀望氣氛非常濃厚。

據北京房地產交易管理網數據顯示，春節后首周（2月7日-13日），北京樓市成交明顯降溫，其中期房住宅成交量僅為740套，現房住宅成交量為161套，二手房更是僅成交3110套，比春節前最后一周分別下跌65.6%、54.5%、59.5%。另據統計，上周北京樓市總成交量為4011套，較春節前最后一周減少6166套，下跌幅度達60.6%。

值得注意的是，按上述數據計算，上周北京期房住宅日均成交量不足110套，成為2010年調控以來的次低點，僅較最低點多出15套左右。樓市成交的大幅下滑雖有淡季因素影響，但政策調控影響力仍可見一斑。

上海樓市成交陷入冰點 降價促銷重現

春節假日期間，上海新房市場2月2日至5日出現連續4天零成交，2月6日至8日三天內也僅有24套新建商品住宅成交。二手房市場同樣陷入冰點，記者從漢宇地產、21世紀不動產等多家中介機構分行了解到，除了部分熱點區域有一定量的咨詢客戶外，幾乎沒有任何成交。

佑威房地產研究機構提供的數據顯示，2月2日-2月5日的4天內，上海新建商品房成交套數為零，直到2月6日才顯示商品住宅成交3套。隨后的兩天內，2月7日全市一手商品住宅成交4套，2月8日成交17套。整個春節7天長假，全上海一手商品住宅成交總共24套。

佑威機構分析師陸騎麟表示，雖然春節假期是交易淡季，去年同期全市成交也不過二十余套，但今年國家對房地產進行了持續調控，尤其是上海受到房產稅的影響，房價調整的壓力很大。2011年樓市的整體低迷已經不可避免。

春節6天僅18套房成交 深圳或將"領跌"全國樓市

記者9日在深圳市規劃國土委網站上看到，大年三十（2月2日）、年初一（2月3日）、年初二（2月4日）3天，全市新房為零成交。年初三（2月5日），新房共成交4套，共314平方米，均價為每平方米1.39萬元，成交區域為龍崗；初四（2月6日），成交新房6套，466平方米，也來自龍崗，均價為每平方米1.4萬元；初五（2月7日），成交新房8套，579.28平方米，均價每平方米13906元，還是來自龍崗。記者注意到，這18套新房均來自龍崗一個在今年1月初推廣的新樓盤。

業界人士稱，這個春節假期深圳樓市最鮮明的特征就是房企封盤休假、不做推廣。他認為，目前來看，新“國八條”為史上最嚴是實至名歸，但調控效果還需從春節后的成交走勢進行推斷。由于有效需求再度受到抑制，與往年相比，春節期間積蓄的反彈力量將會減弱，后續反彈面臨阻力。

杭州樓市冷清 春節七天成交15套

截止到正月初六2月8日22：00，主城區共成交15套房源，預定23套。 相比虎年春節長假期間主城區“零成交、零預定”，兔年春節的樓市行情在多重政策調控利空下還算樂觀。

初五、初六兩日主城區在成交量有所回暖，兩日共預定了22套，其中20套為位于之江板塊的梧桐燕廬，1套為位于濱江的積家，1套為御西湖。

另外，2月2日除夕僅成交3套，3日初一成交6套，4日年初二整個杭州樓市零預定零成交，6日年初三和7日年初四主城區均僅成交1套。

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==== 二線城市 ====

重慶主城春節樓市遇“冷” 比去年少賣50套

與春節紅火的過節氣氛相比，春節樓市卻冷清不少。根據重慶網上房地產的統計數據顯示，從大年三十到昨日下午6點，這8天主城商品房（一手）交易291套，交易量比去年同期減少了50多套。

據重慶網上房地產的數據，大年三十（2日）當天，主城區僅有兩套房屋成交，位于江北和渝中區，成交面積215平方米左右。正月初一，主城區則僅有北部新區成交13套住房。正月初二，主城區統統交上白卷。正月初三，主城區共成交5套房源。正月初四，主城當日成交量終于突破個位數，共成交36套房源。記者獲悉，正月初五成交商品房59套，初六成交46套房源，而正月初七（加息首日），主城區交易量一天飆升至132套。

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====趨勢展望 ====

第三輪房產調控已出擊 一線城市樓價或跌30%

第三輪房地產調控雷霆出擊，組合拳迅猛，讓樓價強行反攻，沒能得意幾天的房地產商和投機者措手不及。這一次，是樓市“火鍋”的“鍋蓋”被蓋起來了。

上一周，2010年初以來的第三輪房地產調控雷霆出擊，組合拳迅猛，讓樓價強行反攻，沒能得意幾天的房地產商和投機者措手不及。

提高購房成本、限購、房產稅，此三管齊下，如果執行到位，實際已經通過行政限制和利率稅收價格基本封殺了樓市的投資投機需求。

即樓市價格繼續上漲的“鍋蓋”被蓋緊了。與此同時，“進一步落實地方政府”和“加大保障性安居工程建設力度”，則試圖通過增加廉租房的供給，對樓市“火鍋”進行釜底抽薪。

這一套組合拳出手后，相信蓋“鍋蓋”將直接見效。樓市成交量將大降，隨著CPI可能繼續上漲推動進一步加息，房產持有成本將不斷增大，那些擁有多套投資房的人將承受不住壓力，要拋售減壓，一旦出現恐慌性拋售，保守估計，房價也要出現30%左右的回調。

大型房企跑馬圈地 高房價向二、三線城市轉移

隨著房地產行業的戰略轉移，二、三線城市房價水漲船高。1月17日，國家統計局發布的2010年全國房地產市場運行情況顯示，2010年12月全國70個大中城市房屋銷售價格環比（比上月）上漲0．3％，為連續四個月環比上漲。其中一線城市房價波動幅度較小，主要是部分二、三線城市房價上漲所致。

專家認為，這一現象值得警惕。去年12月，中國社科院發布《中國住房發展報告》，認為中國二、三線城市才是房價泡沫指數最高的“危險區”。報告指出，全國35個大中城市平均房價泡沫達29％，泡沫指數最高的前7個城市分別是福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州、石家莊，這些城市的泡沫成分占實際價格比例在50％。長春市泡沫指數為47．3％，高于上海。

對二、三線城市房價上的異動國家早有察覺。早在2010年4月份，國土資源部就曾要求各級嚴防高房價、高地價向二、三線城市蔓延。去年10月份以來，中央政府調控加碼，同時督促地方政府出臺細則，除北京之外，廈門、上海等十幾個城市陸續出臺限購政策。進入新的一年以來，限購范圍進一步擴大，直指去年歲末上漲過快的二、三線城市。

有業內專家指出，二、三線城市限購令的實施，對當地樓市銷售影響比較大，但很難讓房價下降。主要是因為投資客和熱錢開始轉移到二、三線城市。不過，顧永超等人認為，只要調控政策落實到位，問責到位，二、三線城市的房價是可以穩定住的。顧永超深信，此輪調控中央不達目標不會罷休。因為一旦房地產泡沫在二、三線城市蔓延開來，對宏觀經濟的危害將甚于一線城市。

==== 租房市場 ====

新國八條致二手房或由售轉租

425套、661套。春節假期結束后兩個工作日的北京二手住宅簽約量均低于1月份757套的日均簽約量。在房屋交易趨冷的當口，樓市開始有“房屋租賃提前升溫”的傳聞。但記者昨天從北京市房地產交易管理網了解到，1月居住類房屋出租代理合同與求租人代理租賃合同分別為1472件和574件，從這組申報數字來看，京城房屋租賃市場并非供不應求。

“買房畢竟不同于買車，即使政府出臺限購措施，潛在消費人群也不會不顧承受能力提前出手。”業內人士表示，一旦購房需求被控制，二手房供給形勢也會出現變化，短期內決定由售轉租的房源將會大量增加。

日前出臺的“國八條”對商品房“限購”措施提出了嚴格要求：原則上對已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。

近一周來不斷有中介表示，春節之后，北京大部分區域的租金價格并未受傳統淡季的影響而出現明顯滑落，如軌道交通沿線的月租金，比1月初平均上漲了50元至150元。但北京中原三級市場總監張大偉對“房租上漲”之說不以為然。“經歷過去年的房租上漲后，有經驗的求租人今年都趕在春節前租房，踏踏實實回家過年，導致1月房屋租賃成交增長，并緩解了節后的租房熱，而2月份的房租價格延續了1月份的水平，未見明顯上漲。”張大偉表示。

連續加息推高房租 “以租養房”者欲轉嫁成本

昨日，記者從多家房產中介門店了解到，目前，由于春節長假剛過，還未到租房高峰，許多房源的租金普遍維持在節前水平。但多數房產中介人士向記者透露，這種情況往往在高校開學和正月十五一過，大量外來務工人員返城后將會發生改變。屆時，隨著換房客戶和新租客戶的增多，房屋租賃高峰將到來，租金按照往年規律會水漲船高。

====炒樓資金 ====

商業地產明顯回暖

經濟逐漸走出衰退，甲級寫字樓市場回暖的現象明顯。在商品住宅市場遭遇嚴厲調控的背景下，萬科等地產大鱷紛紛轉戰商業地產。投資客們已經嗅到這股味道：下一輪，該輪到商業地產走紅了。

去年抑制房地產投資和投機的一系列政策出臺后，商業地產領域論壇 新聞沒有任何政策變化，很多資金都轉移到了商業地產。

華遠地產總裁任志強表示：“以做商業地產為主業的SOHO中國的銷售為例，它去年的銷售目標是120億元，但前10個月就完成了這個任務，是政府的政策幫了潘石屹的大忙。”

在商品住宅市場遭遇嚴厲調控之下，萬科、綠地和保利等房地產企業紛紛轉戰商業地產，涉及資本超過千億元。仲量聯行的一份報告顯示，去年北京、上海和香港三地的商業地產資本價值增長7%至12%。

炒資或轉戰股市

天相投資顧問有限公司首席分析師仇彥英說：“新一輪調控政策將大大擠壓房地產市場的投資空間，并迫使大批資金流入股市。歷史經驗表明，資金面狀況是主導A股市場走勢的重要因素之一。從這個角度而言，樓市調控升級對市場整體而言并非利空。”

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