政策“給力” 樓市成交量陷谷底

　　“新國八條”、房產稅、加息在新年前后緊密出臺，其對房地產市場影響的相互疊加不容忽視，業內人士紛紛表示，疊加效應將會帶來房價的下降。

　　跨年的樓市經歷了“冰火兩重天”：去年12月底還火爆異常，但自今年1月后便直線下行，春節期間更是陷入谷底。

　　上海永慶房屋的數據顯示，1月份上海一手住宅成交量環比下跌23％；均價為22992元，環比下降5％。1月份上海有34個住宅項目開盤，環比減少47％。

　　一些住宅中介業務員說，因為二手房業務清淡，春節前許多業務員提前回老家過年。春節期間，上海樓市更遭“冷遇”。上海“網上房地產”統計數據顯示，6日和7日兩天預售的一手商品房分別只有5套和4套。

　　“今年春節，實際簽約量較去年同期下降四成左右。”北京“我愛我家”副總裁胡景暉說。2月1日至9日，北京市房地產交易管理網系統因春節放假而關閉，新盤審批上市陷入停滯，這意味著2月上旬北京幾無新盤入市。

　　上海、北京的情況頗具代表性。中國指數研究院的數據顯示，今年1月監測的30個城市中，有23個城市一手住宅成交量環比下跌，其中15個城市跌幅超過20％，大連、長沙、包頭等跌幅超過50％。

　　世聯地產研究認為，在“國八條”及房產稅后加息，其調控樓市的意圖明顯，過去政府總是擔心政策疊加效應過度調控樓市，而現在恰恰是通過不同政策的疊加效應強化對樓市的調控。從目前這種加息節奏來看，中國已進入了加息周期，這對樓市影響將逐步顯化并形成預期，從而逐步影響到樓市的成交量及其成交價格。

　　以往的房地產調控細則雖然也將政府責任放在首位，但鮮有讓地方政府自己確定調控目標的，“新國八條”不僅體現了調控量化目標的思想，還強化了地方政府對調控責任的承擔。

　　措施指出，2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。

　　讓地方政府自己確定房價調控目標，在與當地經濟狀況很好的結合，又量化了政府在房地產調控中的責任與任務。這種量化目標的方式，能夠督促地方政府嚴抓房地產調控，也便于中央根據實際與目標的差距對地方政府進行問責。地方政府的量化，還將對人民銀行各分支機構決定當第二套房貸利率及首付比例起到指導作用。

　　“新一輪調控全面收緊開發商的資金來源，市場洗牌在所難免。”戴德梁行華東區域住宅部董事伍慧敏說，如果一系列政策嚴格執行，調控成果會逐步顯現。近期已有部分房企通過尋找股東入股、項目轉讓等應對資金困局。

　　“今年樓市降溫程度將明顯大于去年。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，全國70個大中城市房價指數預計在二季度出現同比負增長，年內多個月份房價會出現環比負增長。部分房價偏高的大城市，房價將出現一定幅度的“合理調整”。

　　南京厚地總經理孫天元認為，滬版、重慶版的房產稅征收對市場的心理影響很大，樓市影響將會雪上加霜。國八條等相關政策對樓市的主要影響是累加效應。房產稅本身并不是導致房價下降的主要原因，房價取決于供求關系。購房者的心理預期導致購房需求下降，而目前，不少開發商資金鏈緊張，為了快速回籠資金，今年不排除大幅跳水的可能。

　　“鏈家地產”市場研究部首席分析師張月認為，在春節假期前剛剛頒布房地產調控“新國八條”之后，假期還未結束又立刻加息，這對于房地產市場來說，將會產生疊加作用，年后北京樓市新增需求減少已是必然趨勢。

　　楊紅旭表示，雖然加息進程尚屬前半段，但自去年以來，房地產調控已歷經四輪，尤其是上月底出臺的新“國八條”，非常之嚴厲，加上重慶和上海終于開始試點房產稅。這就意味著，即便沒有加息的貨幣緊縮措施，樓市也會進行調整。有了加息，則會產生貨幣政策與房地產政策的“疊加效應”，兩股力量將促使樓市出現一定程度的低迷。

來源：中國資本證券網-證券日報

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