房企資金鏈面臨斷裂風險 房企海外高息找錢

　　房企陸續公布2010年業績，包括萬科A（000002）（00002）在內的地產巨頭銷售總收入均出現大幅上升，但在“新國八條”、房產稅試點和連續加息的背景下，部分房企對2011年的樓市判斷難言樂觀，在銀根不斷收縮的大環境下，部分房企資金鏈面臨斷裂風險。不少在香港上市的內地開發商將目光投向海外，發行優先票據、債券等，但8%-15%的高息是融資的普遍利率。

　　公募大門基本關閉

　　繼“新國八條”、房產稅試點啟動和加息的組合影響下，一線城市樓市成交量明顯下滑，導致開發商銷售資金回籠壓力加大。作為資金密集型產業，隨著調控措施的連續出臺，在資金壓力下，開發商或將降價拋售部分房源以解燃眉之急。

　　中金公司認為，限貸政策將進一步打壓投資投機需求，開發商2011年資金壓力將顯著增加，預計2011年新增開發貸款4000億元，新增按揭貸款1萬億元，較2010年均下降約30%，加之銷售下降，未付地價較高，開發商資金壓力將顯著加大。

　　不僅如此，房企在資本市場進行公開募資的難度也越來越大。自2010年4月中旬以來，21家地產上市公司公布增發預案，預計募資432億元，其中，僅有ST東源（000656）（000656）、道博股份（600136）（600136）、萬澤股份（000534）（000534）獲得證監會的批準。招商地產（000024）（000024）、中天城投（000540）（000540）、濱江集團（002244）（002244）宣布停止實施，ST興業（600603）（600603）撤回房地產重組申請，金豐投資（600606）（600606）和中華企業（600675）（600675）的重組受阻，萬科超過百億元的再融資也自動終結。業內人士認為，短期之內，房企再融資的大門不會打開。

　　三次加息后，五年期以上貸款利率累計提升66個基點，未來不排除繼續加息的可能，房地產開發貸融資成本會逐漸提升。

　　此外，房地產信托融資難度也在加大。根據上海財匯統計的數據，近期房地產開發商通過信托融資逐漸減少。在2010年10月份，共有253款信托產品，其中，資金流向房地產領域的有57款，占比22.53%。而到2010年12月份，在302款信托融資產品中，房地產領域只有29款，占比下降為9.6%。

　　海外“籌糧”過冬

　　關閉一扇大門的同時，或許會打開另外一扇窗。相對于A股上市房企來說，在香港上市的內地開發商卻多了一個“錢途”，不少房企紛紛將目光投向海外，發行優先票據、債券以及與各大銀行簽訂信貸協議等籌備過冬糧草，但8%-15%的高息，已是內地房企在港融資的普遍利率。

　　2010年11月24日，新鴻基地產（0016.HK）發布公告稱，已向香港聯交所申請，把所有根據40億美元債務工具計劃發行的票據安排在交易所上市。2010年10月開始，內地房企就有多筆海外融資浮現。10月25日，恒盛地產（0845.HK）公告稱，公司向渣打銀行借貸1億美元的商業貸款；人和商業（1387.HK）11月3日公告，公司擬發行2016年到期的3億美元額外優先票據。在香港上市僅3個月的寶龍地產（1238.HK）日前也宣布，將發行2015年到期、本金總額2億美元的5年期優先票據。

　　此外，方興地產（0817.HK）、龍湖地產（0960.HK）、遠洋地產（3377.HK）、恒大地產（3333.HK）、碧桂園（2007.HK）等在港上市房企也相繼推出境外融資計劃。

　　2011年1月9日，中駿置業與德意志銀行及匯豐就發行20億合成式人民幣債券達成訂立購買協議。1月12日，美國楷蕊公司為復地（集團）旗下子公司提供了4000萬美元的融資。恒大地產和合生創展也分別在港交所發布融資公告稱，計劃發行美元結算的優先票據。

　　市場分析人士指出，隨著新一輪調控的實施，開發商資金鏈將面臨新的考驗，如果市場回籠受阻，部分中小開發商資金鏈可能出現斷裂，行業也會面臨洗牌。

來源：中國證券報

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