地方調控政策收緊 “限外令”蔓延至商業地產

商務部明確將對房地產領域的吸收外資從嚴審批和監管，地方政府調控樓市政策進一步收緊，住宅和辦公所需的非住宅房屋實行的“限外令”開始向商業地產領域蔓延。

繼深圳恢復實行禁止境外人士購買商業地產政策后，重慶從2010年12月開始禁止外籍人士個人（包括港澳臺地區）在重慶購買商業地產。

重慶市國土資源與房屋管理局有關工作人員在接受媒體采訪時稱，重慶采取這樣的措施完全是轉發住房和城鄉建設部、國家外匯管理局于去年11月15日發布的進一步規范境外機構和個人購房管理的通知。

在1月18日上午舉行的商務部2011年首場例行新聞發布會上，商務部新聞發言人姚堅透露，去年服務業吸收外資占比46%左右，而房地產吸收外資去年全年為22.7%。

姚堅表示，商務部一直關注這個領域，今年將會進一步加強外資進入房地產的監管，和有關土地建設、外匯、金融部門加強合作，進一步規范審批外資進入房地產領域。

而商務部在去年12月已經發出通知，要求切實加強涉及外匯流入類房地產項目的審查，并會同有關部門加強對跨境投融資活動的監控以及對房地產市場風險的防范，抑制投機性投資；對境外資本在境內設立房企，商務部要求不得通過購買、出售境內已建及在建房地產物業套利；各地不得審批涉及房地產開發經營業務投資性公司；對并購、股權出資等方式新設及增資的房地產項目審批監管和數據將進一步加強審核。

為進一步嚴控境外企業和個人購房，住房和城鄉建設部、國家外匯管理局在去年11月15日也聯合發布了《關于進一步規范境外機構和個人購房管理的通知》，要求境外個人在境內只能購買一套用于自住的住房；在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

興業銀行（601166）首席經濟學家魯政委在接受媒體采訪時認為，房地產分為商業地產、住宅、廠房，如果政府在今年對商業地產沒有調控的話，那么在去年的基數上會繼續上升，理由是中西部地區吸收外資的大幅增長將持續。

第一太平戴維斯董事陳松吟在接受《第一財經日報》采訪時認為，房地產領域的限外政策主要是為了抑制外資炒作樓市，并防止境外熱錢通過房地產渠道進入境內。

但中原地產商鋪部有關人士則認為，住建部的通知并沒有對外籍人士購買商業地產作出明確的限制，只對外籍人士購買住宅提出限制，而重慶將這一調控政策明顯升級。

實際上，迫于樓市調控壓力，深圳在此前的2010年5月11日起重啟“限外令”，提出“對境外機構和個人購房，嚴格按照有關政策執行”。

上述“有關政策”是指深圳在2007年出臺的254號文，規定境外機構只能購買用于辦公所需的辦公類商品房，境外個人（不包括港澳臺地區居民和華僑）在境內工作、學習超過一年，并只能購買一套用于自住的商品房（住宅類），港澳臺地區居民和華僑只能購買一套用于自住的商品房（住宅類）。這意味著商業物業暫不能購買。

商業地產的限外政策在根本上是受累于住宅商品房的調控。深圳254號文件出臺的背景，就是當時深圳樓市暴漲到歷史最高點，作為深圳調控樓市的政策之一出臺。多位業內人士認為，如果房地產調控效果遲遲不能取得理想效果，重慶和深圳實現的商業地產限外政策有望被其他地方政府效仿推行。

來源：第一財經日報

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