新一輪房地產市場調控喜憂參半 需建立長效機制

　　國務院26日出臺《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》下稱“新國八條”，研究部署進一步做好房地產市場調控工作，確定了八條政策措施，其中包括2011年，全國建設保障性住房和棚戶區改造住房1000萬套。

　　喜：中國住房雙軌制逐步確立

　　據中新社報道，“保障的歸保障、市場的歸市場”，在中國商品住房市場迅速發展的同時，各地正在加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房的建設力度。符合中國國情的保障性住房體系和商品房體系正逐步形成，中國住房體系雙軌制日趨明朗。

　　上述報道稱，并行的雙軌制住房體系在繼續向富裕階層推出商品房的同時，由政府出面推出面向低收入群體的廉租房、經濟適用房等保障性房，滿足不同人群的住房需要。

　　援引《人民日報》報道，2010年全國各類保障性住房和棚戶區改造住房開工590萬套，基本建成370萬套；農村危房改造開工136萬戶，基本竣工108萬戶，均超額完成年初國務院部署的任務。中央財政共安排專項補助資金802億元。

　　憂：資金來源沒有保障

　　援引中央電視臺報道，按照住房和城鄉建設部的估算，今年1000萬套保障房的建設資金將突破1.3萬億元。為此，今年住房和城鄉建設部再次明確要求，各地土地出讓金中不低于10%的收益，用于保障性住房的建設。

　　據《人民政協報》報道，住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林表示，“2011年各地解決保障性住房建設資金確實難度較大，尤其是‘十二五’的開始年，各項工作都要布局，經濟發展基礎的任務又比較重，保障性住房建設數量又比較多。”

　　2010年保障房的建設資金明確的來源有三個：一是土地出讓金的10%，二是中央財政的劃撥，三是28個試點城市的公積金貸款支持。

　　上述報道指出，2010年全國土地出讓金收入是2.7萬億，按10%計，可以為保障房建設提供2700億的建設資金；2010年中央財政劃撥的保障房建設資金已下達792億截至2010年8月，約占2010年保障房投資的10%，按此推算，2011年中央財政劃撥款或將達到1300億左右；2010年已批準了28個城市作為公積金貸款投資保障房建設的試點，為這些城市提供了493億的建設資金，今年按70%的增量計算，28個城市的公積金貸款約可提供838億。

　　上述三項合計為4838億，距離1.3萬億還缺8162億，但就目前實際情況來看，上述三個資金來源并沒有保障。　

　　呼喚長效保障機制

　　援引《中國證券報》報道，住建部研究中心副主任秦虹認為，基于長遠規劃發展的考慮，政府需要進一步拓寬保障房資金來源，目前新模式探索方向主要鎖定在企業和社會資本參與方面。

　　對此，“新國八條”就明確提出，政府應完善體制機制，吸引機構投資者參與公共租賃住房建設和運營。鼓勵金融機構發放公共租賃住房建設和運營中長期貸款。鼓勵房地產開發企業在普通商品住房建設項目中配建一定比例的公共租賃住房，并持有、經營，或由政府回購。

　　安信證券報告認為，保障房尤其是廉租房完工后的長期維護支出來源，目前并沒有明確方案。從香港等地的經驗來看，在考慮維護、折舊以及相關人員薪資等經常支出后，持有廉租房的利潤率為-14%左右，必須依靠物業出售以及商業租賃融資，而國內顯然還沒有類似長效機制。

　　另外，援引上述《人民政協報》報道，中國房地產研究會副會長胡志剛認為，應當通過合理有效的資金循環來解決資金問題。住房保障體系中的進入、退出機制問題、內部資金循環問題以及住房維修費用等，直接關系到住房保障體系是否可持續發展。

　　在胡志剛看來，如果不建立住房保障機制，保障房建設資金只有投入沒有產出，政府年年往里面填空，保障房的資金只進不出，“試想，政府向銀行融資、動用公積金、向股權信托基金融資，將來如何償還，又如何保證這些投資人的收益？沒有收益，投資人沒有積極性，籌資就沒有長久可靠的渠道來源。”胡志剛說。

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